Как искать работу в другом городе
У каждого города и каждой профессии свои особенности. Например, в Москве и Санкт-Петербурге конкуренция значительно выше, чем в регионах, поэтому проще искать работу на месте: пока иногородний будет решать вопросы с переездом, работодатель уже найдет местного специалиста. В некоторых отраслях сложнее найти работу удаленно. Например, среди юристов и бухгалтеров очень высокий конкурс на должность. В таком случае работодатель рассматривает только местных соискателей.
До переезда важно учесть эти особенности. Поможет сервис «Индекс hh»: он показывает ситуацию по профессиям в разных городах — количество человек на одну вакансию, прирост предложений по отраслям, среднюю предлагаемую зарплату.
Изучив рынок труда, обновите резюме: добавьте последний опыт работы, конкурентную зарплату, информацию об обучении, проверьте ключевые слова. Чтобы сориентироваться, что писать в сопроводительном письме, просмотрите вакансии по своей специальности, отметьте востребованные навыки и знание последних версий программ.
Поддерживайте связи с профессионалами из других городов, напоминайте о себе, интересуйтесь вакансиями. Часто новый сотрудник приходит в компанию благодаря рекомендации кого-то из коллег. Для некоторых профессий связи — главный инструмент работы. Например, журналист долго нарабатывает базу контактов, чтобы потом достать любой комментарий. Полезно заранее получить телефоны, которые могут пригодиться на новом месте.
«Из опыта общения с кандидатами я знаю, что многих рекомендовали знакомые или друзья, которые уже жили и работали в этом городе, — рассказывает Евгения Михайлова, эксперт сервиса «Готовое резюме». — Для работодателей положительный отзыв сотрудника, который хорошо себя зарекомендовал, — это весомый аргумент».Кроме сайта HeadHunter, в разных городах есть свои популярные каналы размещения вакансий. Местные жители хорошо в них ориентируются.
Если вы специалист узкого профиля, выберите компании или предприятия, куда могли бы устроиться. Контакты отдела кадров, как правило, есть на сайтах. Отправьте им резюме и отметьте, что готовы к переезду: ценному сотруднику работодатели часто помогают с релокацией.
Пользуйтесь автоматической подпиской на вакансии нужных вам компаний. Настройте автоматический поиск подходящих вакансий — укажите город, в который хотите переехать, зарплату, желаемый график.
Не откликайтесь на вакансии со словом «срочно». Если компания остро нуждается в человеке вашей специальности, они вряд ли готовы ждать, пока вы переедете.
Некоторые вакансии не подойдут для приезжего. Например, руководителю строительного проекта в Москве нужно иметь хороший опыт общения с местными госструктурами и компаниями-монополистами. Без этого работать будет сложно: у соискателя из другого города просто нет необходимых контактов.
Если работа предполагает хорошее знание бизнес-среды, лучше начинать с более низкой должности. Наработав контакты и разобравшись в процессах, можно претендовать на желаемый уровень.
У работодателей много страхов, связанных с приезжим сотрудником. Он может не поладить с коллективом или ему не понравится город, возникнут неожиданные сложности на работе. Начальник рассчитывает на долгие трудовые отношения.
Сотрудник действительно имеет право передумать в любой момент. Чтобы снять беспокойство, пообещайте не делать этого внезапно. Объясните, что все бытовые проблемы решены и вы готовы к работе.
Евгения Михайлова: «Работодателям нужна конкретика: когда сотрудник готов приступить к работе и может ли оперативно приехать на очное собеседование, если это потребуется. В большинстве случаев вопросы переезда — головная боль соискателя, которая работодателя никак не должна затронуть».Менеджеры считают, что приезжие специалисты более мотивированны — им нужно закрепиться, быстро показать результат. Этот стереотип работает, особенно если соискатель переезжает из большого и более развитого города. Приезжим могут отдать предпочтение, когда нужен мобильный сотрудник, готовый к командировкам, — например, если нужно настроить работу во всей сети офисов или поставить новое оборудование.
Первое собеседование может пройти в «Скайпе» или по телефону. Заранее решите все технические проблемы. Ненадежное соединение или плохая связь могут помешать спокойно общаться с менеджером.
В резюме в графе «город проживания» поставьте тот, где собираетесь искать работу. Заранее подумайте, как попадете на первую встречу, если получите приглашение: через сколько дней приедете на очное собеседование, когда сможете выйти на работу. Продумайте коммуникацию, советует Евгения Михайлова: «Если человек живет, например, в Хабаровске, а ищет работу в Санкт-Петербурге — указываете городом проживания Петербург, а время звонка с 8:00 до 17:00, чтобы рекрутеры не звонили ночью».
Некоторые работодатели проверяют соискателей вместе со службой безопасности. Бывает, что процесс затягивается — в серьезных структурах с высокой секретностью проверять могут два месяца и дольше. Отнеситесь к этому с пониманием: вовремя предоставьте нужные документы, честно отвечайте на вопросы специалистов, если это потребуется.
Подумайте, сколько времени у вас займет переезд.
Каждые две недели на HeadHunter выходит текст про тех, кто переехал жить и работать в другой город. Мы поговорили с соискателями и менеджерами, чтобы узнать, каких специалистов ищут в разных регионах.
Например, в Калининграде нет вуза, который бы готовил инженеров для местного конструкторского бюро с космическим профилем. Поэтому штат КБ — это приезжие из Самары, Томска и других городов, где можно выучиться по нужной специальности. В Казани много руководителей, но не хватает пекарей и швей. Соискатели и менеджеры из Сочи говорят о потребности в надежных кадрах для гостиничного и ресторанного бизнеса. Прочитайте истории других соискателей, посмотрите советы менеджеров. Если настроились менять место, узнайте побольше о новом регионе.
Регионы с острым кадровым дефицитом — это Дальний Восток, территории Крайнего Севера. Для южных регионов России характерна потребность в кадрах для сельского хозяйства и пищевого производства. Изучите кадровую ситуацию, определите профиль региона, прежде чем начнете переезд.
Предоставление жилья при переезде на новое место работы.
Одной из особенностей рынка труда в нашей стране в последние годы стала его мобильность. Если раньше разговор на эту тему сводился к переезду в столицу, то сегодня популярным становится трудоустройство в периферийных районах, так как большой процент вводящихся в эксплуатацию производств находится вдали от “миллионников”.
Стереотип о том, что эта тенденция охватывает только молодых специалистов теряет актуальность. Рынок вакансий заметно расширил объем раздела “Работа с предоставлением жилья” разделом работа с переездом с предоставлением жилья.
Предлагаем рассмотреть плюсы и минусы такого трудоустройства.
Неоспоримыми преимуществами являются:
- Большая зарплата;
- Возможность ускоренного карьерного роста;
- Больший выбор вакансий;
- Гарантия получить рабочее место;
- Возможность получить работу в престижной организации и решить жилищный вопрос;
- Смена обстановки, если таковая необходима, возможность попробовать себя на новом уровне возможностей.
Минусы у такой миграции тоже есть:
- Разлука с родными и друзьями, тоска по родному городу;
- Ухудшение жилищных условий, если специалист или его семья проживала в собственной квартире.
В любом случае переезд — это стресс, осложненный сменой рабочего места. Кроме того, на новом рабочем месте от вас может потребоваться предельная выкладка. Иногда ваш рабочий день будет продолжаться до 14 часов.
Если вы хотите карьерного роста задумайтесь, работая в таком же темпе, возможно ли получить такой же результат на прежнем месте? Еще одним вопросом по данной теме выступает уровень цен в том населенном пункте, в который вы намерены переехать. Возможно, большая зарплата будет уходить именно в потребительскую корзину, что сведет на “нет” смысл переезда, если вы отправляетесь за “длинным рублем”. Тогда возврат в родной город будет расцениваться, как поражение.
Вопросов много и отвечать на них после того, как вы отправите запрос ищу работу с переездом с предоставлением жилья придется только вам.
Похожие статьи
Работа с переездом в другой регион
Работа с переездом в другой регион. … К примеру: льготы, которые обещает работодатель; уровень зарплаты; условия работы; стоимость продуктов, жилья и коммунальных услуг.Работа с переездом в другой город
железнодорожный транспорт. Работа вахтой с переездом. … Ищите вакансии только от прямых работодателей: они никогда не требуют деньги от соискателей за предоставление информации или других услуг.Работа с переездом
Сперва вам, как любому адекватному человеку, потребуется определиться с жильем. … Конечно, многим предпочтительнее работа с переездом в Москву. Но если вы сильный духом человек, не боитесь рабочих и жизненных вызовов…Работа на севере отзывы
После 3 лет работы могут накопить на однокомнатную квартиру». … Работа с переездом в другой регион. Разместить резюме на сайте поиска работы. Как найти работу самому.
ЖК РФ Статья 57. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 57 ЖК РФ |
— Наниматель хочет обязать уполномоченный орган предоставить ему благоустроенное жилое помещение
— Наниматель хочет обязать уполномоченный орган восстановить его на учете по улучшению жилищных условий
— Наниматель хочет обязать уполномоченный орган поставить его на учет по улучшению жилищных условий
См. все ситуации, связанные со ст. 57 ЖК РФ
1. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением установленных частью 2 настоящей статьи случаев.
2. Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:
1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;2) утратил силу с 1 января 2013 года. — Федеральный закон от 29.02.2012 N 15-ФЗ;(см. текст в предыдущей редакции
КонсультантПлюс: примечание.
О выявлении конституционно-правового смысла п. 3 ч. 2 ст. 57 см. Постановления КС РФ от 22.01.2018 N 4-П, от 01.02.2021 N 3-П.3. Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений.
4. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований настоящего Кодекса, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением.
5. По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в границах соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.
(в ред. Федерального закона от 17.12.2009 N 316-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции
)
7. При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности.
8. При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Российской Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет.
9. Порядок определения общей площади предоставляемого жилого помещения в случаях, указанных в части 8 настоящей статьи, устанавливается законодательством субъектов Российской Федерации. Открыть полный текст документа
Труд и занятость — Официальный сайт города Норильска
О возможности трудоустройства в муниципальном образовании город Норильск сообщаю следующее.
В соответствии со статьей 46 Федерального закона от 29. 12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» педагогической деятельностью вправе заниматься лица, имеющие соответствующее образование и отвечающие квалификационным требованиям, указанным в Едином квалификационном справочнике должностей руководителей, специалистов и служащих, раздел «Квалификационные характеристики должностей работников образования», утвержденном приказом Минздравсоцразвития РФ от 26.08.2010 № 761н.
Согласно «Требованиям к квалификации» квалификационных характеристик должностей работников образования лицо, претендующее на должность педагогического работника, должно иметь среднее профессиональное или высшее профессиональное образование по направлению подготовки «Образование и педагогика», либо среднее профессиональное или высшее профессиональное образование и дополнительное профессиональное образование по направлению деятельности в образовательной организации без предъявления требований к стажу работы Отсутствие у претендента на должность педагогического работника требуемого уровня и профиля образования может явиться причиной отказа в заключении с ним трудового договора.
По предварительному собеседованию Вы имеете в наличии диплом о высшем профессиональном образовании с присвоением квалификации «Учитель информатики и математики», 7 лет педагогического стажа в общеобразовательной школе и более 20 лет перерыва в педагогической деятельности.
За такой период времени в программном и методическом обеспечении профессиональной деятельности учителя математики и информатики произошли значительные изменения, связанные с введением ОГЭ и ЕГЭ, федеральных государственных образовательных стандартов, поэтому, с целью повышения уровня конкурентоспособности на рынке труда, рекомендую Вам пройти профессиональную переподготовку в объеме 500 и более часов в учреждении высшего профессионального образования и повышения квалификации, имеющем лицензию на соответствующий вид деятельности.
После прохождения переподготовки рекомендую направить в адрес Управления общего и дошкольного образования Администрации города Норильска (далее – Управление): ул. Кирова, д. 34-А, Красноярский край, г. Норильск, 663305 или на e-mail: [email protected] свое резюме, в котором необходимо указать:
— личные данные: Ф.И.О., дата рождения, семейное положение, адрес, телефон, факс, e-mail,
— цель: вакансия, на которую Вы претендуете,
— образование основное: название учебного заведения, факультет, специальность по диплому (особо отметить наличие диплома с отличием),
— образование дополнительное: в эту графу входят названия курсов, стажировок, тренингов, семинаров и т.д. Указывать только те курсы, которые имеют отношение к выбранной вакансии,
— опыт работы: содержатся сведения о предыдущих местах работы в нисходящем порядке: сначала указать последнее место работы, затем предпоследнее и т.д. Указать месяц и год поступления на работу, месяц и год увольнения, наименование учреждения, сферу деятельности организации и занимаемую должность, квалификационную категорию,
— дополнительная информация – т. е. указать все, что, по Вашему мнению, повышает ценность в глазах работодателя,
— обязательно написать фразу «Я, Ф.И.О., не возражаю против использования предоставленных мною личных данных в целях моего трудоустройства».
При получении резюме будет направлено во все (независимо от наличия вакансий на дату обращения) образовательные учреждения, подведомственные Управлению, для ознакомления.
Обращаю Ваше внимание, что соискателям предоставляется возможность самостоятельно знакомиться с информацией об имеющихся вакансиях на сайте www.norilsk-city.ru, вкладка «Привлечение специалистов» или на сайте Управления (www.norduo.ucoz.ru), раздел «Приглашаем на работу» — вкладка «вакансии М(А)БОУ, МБ(А)ДОУ» и с помощью контактов, указанных на сайте, связаться непосредственно с руководителем образовательного учреждения, в котором требуется специалист соответствующего профиля.
Центр занятости населения
Никто из нас не застрахован от потери работы. Для успешного поиска работы, в первую очередь, необходимо знать, куда можно обратиться.
Именно с этой целью, правительством России создана Общероссийская база вакансий, где работодатели со всей России размещают списки вакантных должностей с указанием требований к работникам: время работы, размер заработной платы, дополнительные социальные гарантии и другое. Портал «Работа в России» (www.trudvsem.ru) для поиска работы доступен каждому. Он дает возможность соискателю осуществлять поиск вакансий по профессиям и регионам.
В тоже время на данном портале можно разместить свое резюме, сообщив потенциальному работодателю о своих профессиональных навыках. Добавить резюме и связаться с работодателями можно после входа на сайт. Ваше резюме попадет в базу данных сайта, которые постоянно просматривают работодатели в поиске специалистов и квалифицированных работников.
Для того чтобы добавить резюме, необходимо быть зарегистрированным пользователем портала. Зарегистрированный пользователь портала может создать отклик на вакансию, также есть возможность написать сопроводительное письмо. Резюме с сопроводительным письмом будет отправлено работодателю, и на странице работодателя «Отклики и приглашения» появится новый отклик кандидата. Приглашение работодателя — это его реакция на резюме. Работодатель может отправить приглашение в двух случаях: если он самостоятельно нашел резюме соискателя в базе портала, либо соискатель отправил свое резюме на интересующую вакансию.
Специалисты службы занятости населения Ленинградской области помогут грамотно составить резюме, зарегистрироваться на портале и разместить Ваше резюме для успешного поиска работы.
2. Биржа труда рекомендует портал «Работа в России»
«Работа в России» — портал, который помогает как гражданам в поиске работы, так и работодателям в поиске новых сотрудников www.trudvsem.ru.
Зарегистрировавшись на портале, можно быстро и легко разместить резюме и найти работу в наиболее привлекательном для себя регионе с учетом уровня заработной платы, опыта работы, профессии, наличия жилья.
При поиске вакансий можно воспользоваться специальным фильтром, который позволит отобрать вакансии нужной категории, например, для социально незащищенных групп граждан.
Соискатель может подписаться и получать по рассылке подходящие вакансии.
Для соискателей, нашедших работу в другом регионе, портал дает возможность связаться с работодателем и провести собеседование дистанционно, по Skype.
Помимо поиска и подбора работы, на сайте есть информационный раздел, в котором можно узнать о привлекательности того или иного региона, о доступности жилья, заработной плате, уровне цен. Одним словом, портал ещё и обладает вспомогательной функцией при поиске работы.
На портале «Работа в России» доступна интерактивная карта, на которой можно увидеть местонахождение интересующих вакансий, а также близлежащих объектов социальной инфраструктуры — детские сады, школы, медицинские учреждения.
Биржа труда Ленинградской области рекомендует жителям региона при поиске работы использовать портал «Работа в России», что позволит значительно сэкономить время на поиск подходящей и интересной работы как в Ленинградской области, так и за пределами региона.
3. Установите мобильное приложение, получите доступ к базе вакансий из любого места!
Мобильное приложение государственного портала «Работа в России» поможет вам в поиске вакансий.
Приложение дает возможность:
-Выполнить поиск работы с учетом ваших пожеланий и требований, в том числе по наименованию вакансии, уровню заработной платы, опыту работы.
-Просмотреть информацию по вакансиям и компаниям.
-Оценить уровень жизни в регионе по основным показателям, таким как доступность жилья и социальных объектов, средняя заработная плата.
-Получить информацию об инвестиционных проектах и региональных программах содействия занятости населения.
-Ознакомиться со статистикой по рынку труда в разрезе регионов.
-Подобрать ближайшую службу занятости, получить контактную информацию.
Эффективный поиск вакансий по обширной базе позволит вам быстро найти работу в любом регионе РФ.
4. Пять минут – и путь к успеху в поиске новой работы открыт!
Все, кто занимался поисками работы, знают, что основным средством к успеху является грамотно составленное резюме. Но вот резюме готово и встает вопрос: где же его разместить с максимальной пользой?!
На портале «Работа в России» можно разместить свое резюме всего за несколько минут. Для этого нужно зайти на портал, используя регистрацию на портале государственных услуг. Если вы не были зарегистрированы на портале государственных услуг, то регистрация займет несколько минут. Вам потребуется только адрес электронной почты или номер мобильного телефона.
Размещение резюме соискателя – это одна из новых возможностей государственного портала «Работа в России», которая помогает и соискателям и работодателям. Первые заполняют свою анкету на портале, подробно указывая всю необходимую информацию, а из этих резюме работодатель может выбрать подходящих кандидатов и пригласить их на собеседование, что обеспечит им приток квалифицированных специалистов.
5. Подписка на вакансии
Пользователь портала «Работа в России» может воспользоваться функцией подписки на новые вакансии, публикуемые на портале.
Зарегистрировавшись на портале, вы задаете критерии отбора вакансий, сохраняете запрос в автопоиске. Вакансии по мере поступления на портал будут обновляться в личном кабинете соискателя или поступать по электронной почте.
В качестве критериев отбора вакансий могут быть профессия, район рабочего места, желаемая зарплата, режим работы, вакансии из базы стажировок и т.д.
В настоящее время на портале содержится информация об 1,5 млн. свободных рабочих мест и вакантных должностей, из них более 21 тыс. вакансий — для трудоустройства в Ленинградской области.
6. Работа в другом районе/регионе
Порой нет возможности трудоустроиться по желаемой профессии по месту проживания. В таком случае стоит задуматься о поиске работы в другом регионе. Вместо того чтобы искать подходящую для вас вакансию на многочисленных региональных сайтах по поиску работы, стоит использовать возможности всероссийского портала по поиску работы «Работа в России».
На портал поступают вакансии как от служб занятости населения, так и от прямых работодателей со всей России.
Для желающих переехать в другой район или регион России создана специальная база вакансий с предоставлением жилья.
Если вас заинтересовала возможность трудоустройства в другом регионе — обращайтесь на портал, проходите регистрацию и создавайте на портале резюме.
7. Интернет-сервис проверки трудовых договоров
Сервис «Проверь трудовой договор!» позволяет оценить соответствие данного документа требованиям законодательства. Данный сервис доступен на порталах «Работа в России» и «Онлайинспекция.рф».
Перед трудоустройством можно зайти на портал «Работа в России» и проверить проект трудового договора, предлагаемого работодателем.
В свою очередь работники, уже заключившие договор, могут использовать сервис «Проверь трудовой договор!» на портале «Онлайнинспекция.рф» и проверить, соблюдены ли их трудовые права.
В случае выявления несоответствий работник вправе обратиться в государственную инспекцию труда через другой сервис портала – «Сообщить о проблеме».
8. Доступность портала «Работа в России»
На портале «Работа в России» есть версия для слабовидящих с озвучкой, благодаря которой сервисы портала стали более доступны для людей с ограничениями здоровья по зрению.
Также в специальном разделе «Работа для инвалидов» граждане с ограниченными возможностями здоровья могут ознакомиться с социальными услугами для инвалидов и правилами их оформления.
Можно найти подходящие вакансии, указав, в соответствии с какими ограничениями функций жизнедеятельности необходимо осуществить подборку предложений по трудоустройству.
Еще пользователям портала доступен фильтр «Квотируемое рабочее место», отражающий количество у работодателя свободных квотируемых рабочих мест для инвалидов.
9. Skillsnet
В личном кабинете соискателя на портале «Работа в России» предоставлена возможность присоединиться к социальной сети деловых контактов Skillsnet для прямого общения зарегистрированных лиц между собой.
Соцсеть направлена на решение сразу нескольких задач – обеспечить качественной информацией участников рынка труда, создать платформу, позволяющую проводить полный цикл профориентации и трудоустройство студентов и выпускников, а также сформировать единую базу для сбора информации о потребностях работодателей в условиях цифровизации экономики.
Главным отличием социальной сети деловых контактов от сайтов по поиску работы является возможность прямого общения зарегистрированных лиц между собой. Соискателей – в целях взаимного содействия трудоустройству, обсуждения перспективных направлений поиска работы, положительных и отрицательных сторон конкретных работодателей и других вопросов. Работодателей – для проверки степени достоверности сведений, указанных в размещенных резюме, уточнения личных качеств отдельных соискателей и др. Вместе с тем Skillsnet обладает всеми привычными возможностями и инструментами формата соцсетей. Это личные анкеты, возможность создания тематических групп пользователей, обсуждения, рейтинги и оценки. При этом соцсеть Skillsnet является государственным и абсолютно бесплатным ресурсом.
Например, соискатели могут обсудить перспективы трудоустройства в той или иной компании, достоинства или недостатки работодателя. В Skillsnet для этого предусмотрены возможности создания тематических групп, а также обмена личными сообщениями.
Создав в соцсети свой профиль-резюме, соискатель существенно повысит собственные рыночные возможности. Это связано с тем, что при помощи данного ресурса, как предполагается, можно показать свою квалификацию работодателям, а также определить, по каким направлениям ее можно повысить – например, изучая информацию из профилей компаний и участвуя в обсуждениях
Благодаря соцсети молодые люди могут вступить в диалог, выстроить общение, получить необходимую информацию как с образовательными организациями, так и с работодателем. Учебные заведения, став активными участниками Skillsnet, значительно расширят возможности направления своих студентов на стажировку и преддипломную практику, а также адресного трудоустройства выпускников по выбранной специальности.
Переезд не может являться основанием для лишения сироты права на предоставление жилого помещения
Эксперты «АГ» сошлись во мнении, что профильное законодательство, а также сложившаяся практика не содержат прямого запрета на предоставление жилого помещения на иной территории, отличной от той, в которой преимущественное время проживал ребенок.
11 августа Верховный Суд вынес Определение № 4-КГ20-25-К1, в котором разобрался, возможно ли сироте, выросшей в одном регионе, при смене места жительства получить предусмотренное законом жилое помещение в другом субъекте РФ.
Алексей Герман с детства был под опекой, поскольку его мать и отец – инвалиды и, кроме того, местонахождение последнего неизвестно. Решением Бугурусланского районного суда Оренбургской области от 16 января 2018 г. Алексей Герман был признан лицом, оставшимся без попечения родителей. Постановлением администрации муниципального образования «город Бугуруслан» Оренбургской области от 23 марта 2018 г. он был принят на учет и включен в список детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, подлежащих обеспечению специализированными жилыми помещениями.
В июле 2018 г. Алексей Герман поступил на обучение на бюджетной основе в ФГБОУ ВО «МИРЭА – Российский технологический университет» г. Москвы, сменил место жительства и переехал в Московскую область. 16 августа того же года молодой человек обратился с заявлением в администрацию Бугуруслана об исключении его из списка детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, подлежащих обеспечению жилыми помещениями, в связи с изменением места жительства и места регистрации.
В дальнейшем распоряжением Управления опеки и попечительства Министерства образования Московской области по городским округам Люберцы, Дзержинский, Котельники и Лыткарино от 9 октября 2018 г. Алексею Герману было отказано во включении в список детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, подлежащих обеспечению специализированными жилыми помещениями, со ссылкой на то, что он был исключен из соответствующего списка в нарушение действующего законодательства, поскольку снятие его с регистрационного учета по месту жительства не может служить основанием для этого и право на обеспечение жилым помещением сохраняется за ним до фактического обеспечения жильем в г. Бугуруслане.
Не согласившись с таким решением, Алексей Герман обратился в Люберецкий городской суд с иском к органу опеки о признании незаконным отказа во включении в список, о признании права на обеспечение жилым помещением из специализированного жилищного фонда, а также о возложении обязанности включить его в список.
Разрешая спор и удовлетворяя требования, суд первой инстанции исходил из того, что право истца на получение жилого помещения могло быть прекращено только в случае предоставления ему такого жилья на законных основаниях, снятие истца с соответствующего учета в г. Бугуруслане Оренбургской области в связи с переездом в Московскую область не лишает его права на обеспечение жилым помещением на льготных условиях по последнему месту жительства в соответствии с требованиями закона.
Апелляция же пришла к выводу о том, что исключение из списка администрацией г. Бугуруслана произведено в нарушение действующего законодательства и за Алексеем Германом сохраняется право на обеспечение жилым помещением в пределах этого муниципального образования, а добровольный выезд истца в другой регион РФ не лишает его данного и конкретного права. При этом основания для обеспечения Алексея Германа жилым помещением в Московской области отсутствуют, принимая во внимание достоверно установленный факт того, что Московская область не являлась его местом жительства на момент достижения совершеннолетия. Первый кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами апелляции.
Алексей Герман подал кассационную жалобу в ВС, изучив которую, Суд отметил, что в Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с обеспечением детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилыми помещениями, утвержденном Президиумом ВС РФ 20 ноября 2013 г. , разъяснено, что единственным критерием, по которому следует определять место предоставления жилого помещения детям-сиротам, федеральным законодателем названо место жительства этих лиц.
«Предоставление жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, проживающим на территории субъекта Российской Федерации, должно осуществляться на одинаковых условиях, без каких-либо предпочтений, исключений либо ограничений дискриминационного характера для отдельных групп из их числа по месту проживания (или временного пребывания)», – посчитал Верховный Суд.
Он отметил, что согласно п. 1 ст. 20 Гражданского кодекса место жительства гражданина определяется как место его постоянного или преимущественного проживания. Высшая инстанция указала, что местом жительства Алексея Германа в настоящее время является квартира, принадлежащая на праве собственности И. Черниковой, в которой он был зарегистрирован 7 августа 2018 г., что подтверждается выпиской из домовой книги и отметкой в паспорте.
ВС заметил, что в соответствии со ст. 27 Конституции каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. «Переезд из Оренбургской области на постоянное место жительства в Московскую область не может являться основанием для лишения истца права на предоставление жилого помещения как лицу, оставшемуся без попечения родителей, поскольку исполнение принятых на себя государством расходных обязательств по оказанию в том числе лицам, оставшимся без попечения родителей, мер социальной поддержки в виде предоставления жилого помещения не может быть поставлено в зависимость от реализации гражданином его права на выбор места жительства в пределах территории Российской Федерации», – резюмировал Суд, отменив определения кассации и апелляции и оставив в силе решение первой инстанции.
В комментарии «АГ» адвокат АП Ставропольского края Нарине Айрапетян назвала определение важным с точки зрения последующего правоприменения по аналогичным спорам. «Действительно, профильное законодательство, а также сложившаяся практика не содержат прямого запрета на предоставление жилого помещения на иной территории, отличной от той, в которой преимущественное время проживал ребенок. В качестве основного критерия, по которому определяется место предоставления жилого помещения детям-сиротам, названо лишь место жительства этих лиц. Таким образом, при установлении факта проживания в том или ином городе, при отсутствии факта предоставления жилого помещения в рамках программы по обеспечению детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, оснований для отказа в удовлетворении требований в данном деле не имелось», – отметила адвокат.
При этом, указала она, не имеют значения с правовой точки зрения фактические основания снятия с учета. «Полагаю, что нуждающийся в жилом помещении не может быть связан с местностью, в которой ранее проживал. Обратное же ставило бы гражданина в ситуацию, когда помощь от государства в виде предоставления жилого помещения носила бы лишь формальный характер. Указанное жилое помещение подлежало бы реализации с целью последующего приобретения недвижимости в той местности, в которой гражданин учится, работает либо связан с ней иными обстоятельствами. Это в свою очередь вызвало бы как минимум неудобства, связанные с продажей имущества, и как максимум потенциально ставило бы нуждающегося в трудное финансовое положение, так как стоимость имущества в различных регионах отличается в разы. Таким образом, натурное предоставление жилища теряет свои функциональные задачи и превращается в материальное обеспечение, которое с большой вероятностью кратно будет отличаться от необходимого для приобретения аналогичного жилища», – резюмировала Нарине Айрапетян.
Юрист МКА «Князев и партнеры» Мария Рулькова отметила, что предоставление жилья детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, является обязанностью государства в совместном ведении с субъектами Российской Федерации. В соответствии с п. 1 ст. 8 Закона о дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), не имеющие закрепленного жилого помещения, после окончания пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания, а также в учреждениях всех видов профессионального образования, либо по окончании службы в рядах Вооруженных Сил, либо после возвращения из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, обеспечивались органами исполнительной власти по месту жительства вне очереди жилой площадью не ниже установленных социальных норм. «Таким образом, единственным условием определения места предоставления жилого помещения служит место жительства лица, имеющего право на предоставление жилого помещения», – указала Мария Рулькова.
Частые ошибки муниципалитетов в работе по предоставлению жилья детям-сиротам
Органы местного самоуправления часто выступают ответчиками в спорах о предоставлении жилого помещения детям-сиротам по договору найма. Судьи признают действия или бездействие чиновников незаконными и обязывают муниципалитет обеспечить сироту жильем. Как правило, это происходит из-за того, что органы МСУ неверно трактуют положения нормативных правовых актов.
Чтобы избежать судебных разбирательств, прочтите эту статью. Из первой ее части вы узнаете, в каких случаях муниципалитет обязан предоставить жилье сироте или ребенку, оставшемуся без попечения родителей. Во второй части рассмотрим частые ошибки органов местного самоуправления. Мы составили их список на основе обзора, который Президиум Верховного суда выпустил в конце прошлого года.
В каких случаях обеспечить сироту жильем — обязанность местных властейНа заметку: Права сирот на жилое помещение установлены в статье 8 Федерального закона от 21.12.1996 № 159‑ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»
Гарантии прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из числа таких детей на жилое помещение относятся к расходным обязательствам субъектов РФ (п. 8 ст. 8 Закона № 159-ФЗ). Но регионы нередко делегируют государственные полномочия по обеспечению этих граждан жильем органам МСУ.
Сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, вправе сохранять право собственности на жилое помещение или право пользования им. Если у такого ребенка жилья нет, он имеет право его получить (абз. 4 п. 1 ст. 155.3 СК). Жилые помещения в этом случае предоставляются из специализированного жилищного фонда (ст. 92 ЖК).
Муниципалитет должен выделить жилье тем, кто получил статус сироты или ребенка, оставшегося без попечения родителей. Этот статус присваивает орган опеки и попечительства. Понятия «дети-сироты» и «дети, оставшиеся без попечения родителей» определены в Законе № 159-ФЗ. Дети-сироты — это лица в возрасте до 18 лет, у которых умерли оба или единственный родитель. Дети, оставшиеся без попечения родителей, — это лица в возрасте до 18 лет, которые остались без попечения единственного родителя или обоих родителей в связи с лишением их родительских прав, ограничением их в родительских правах и иными основаниями.
На заметку: Если гражданин признан полностью дееспособным до совершеннолетия, он вправе получить жилье до достижения 18-летнего возраста
Орган МСУ должен обеспечить гражданина жильем, если он:
- имеет статус сироты или ребенка, лишенного родительской опеки;
- достиг возраста 18 лет;
- не является нанимателем по договору социального найма или собственником жилого помещения либо занимает по договору социального найма или по праву собственности жилье, проживание в котором признано невозможным;
- подал в орган опеки заявление о том, что нуждается в государственной поддержке в решении жилищной проблемы.
Тех, кто соответствует всем перечисленным критериям, местная администрация должна внести в список детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из их числа, которые подлежат обеспечению жилыми помещениями (абз. 1 п. 3 ст. 8 Закона № 159-ФЗ).
Обеспечивайте граждан из списка жилыми помещениями по договорам найма. Такой документ имеет ограниченный срок действия — пять лет. Договор найма можно продлить на тот же срок неограниченное количество раз, если гражданину понадобится помощь в преодолении трудной жизненной ситуации. Порядок выявления обстоятельств, которые указывают на наличие такой ситуации, устанавливает регион. При отсутствии таких обстоятельств по окончании срока договора жилье поступает в бессрочное пользование владельца (п. 6 ст. 8 Закона № 159-ФЗ).
На заметку
Когда проживание в занимаемых помещениях признают невозможнымПроживание ребенка-сироты в жилом помещении признают невозможным в следующих ситуациях.
1. Сирота живет в этом помещении вместе с лицом или лицами, лишенным (-и) родительских прав в отношении этого ребенка.
2. В данном помещении живет человек, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним невозможно.
3. Помещение признано непригодным для проживания.
4. Площадь помещения в расчете на одно лицо, проживающее в нем, менее учетной нормы.
Иные обстоятельства могут быть установлены региональным законом.
Частые ошибки, из-за которых местные администрации проигрывают судыТеперь рассмотрим пять типичных ошибок, которые муниципалитеты допускают в работе по обеспечению сирот жильем.
Ошибка 1. Сироте пообещали предоставить жилье в порядке очередиКвартира положена сироте по достижении возраста 18 лет, а не когда до него дойдет очередь
Предоставить жилье сироте нужно, когда ему исполнится 18 лет. Если человек находился в образовательном или медицинском учреждении, учреждении социального обслуживания, выделите жилье, когда срок пребывания сироты в этой организации закончится. Если сирота получал профессиональное образование или проходил военную службу по призыву, обеспечьте его жильем после окончания обучения или службы. Сироте, который отбывал наказание в исправительном учреждении, надо предоставить жилье после освобождения (абз. 3 п. 1 ст. 8 Закона № 159-ФЗ).
Поставить сироту в очередь вместе с другими нуждающимися в жилье — ошибка. Это подтвердил Верховный суд.
ПРИМЕР 1. Сироту включили в список детей, нуждающихся в предоставлении жилого помещения. Хотя гражданину исполнилось 18 лет, жильем его не обеспечили. Сирота обратился в суд с иском к органу власти.
Суд первой инстанции иск удовлетворил. Он пришел к выводу, что у истца есть право на обеспечение жилым помещением по договору найма, но такое право должно быть реализовано в порядке очередности. Суды апелляционной и кассационной инстанций с этим согласились. Но Верховный суд отменил их постановления и направил дело на новое рассмотрение.
Верховный суд указал, что федеральное и региональное законодательство очередность реализации права сирот на жилые помещения не предусматривает. Когда нижестоящие суды вынесли решения с формулировкой «в порядке очередности», они нарушили право истца на обеспечение жильем (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 08.12.2020 № 16-КГ20-25-К4).
Ошибка 2. Предоставили сироте помещение в аварийном домеОбязанность по обеспечению жильем ребенка, оставшегося без родителей, не считается исполненной, если ему дали непригодную для проживания квартиру. Например, нельзя выделить такому гражданину квартиру в аварийном доме.
Документ: Президиум Верховного суда включил этот кейс в пункт 10 своего обзора судебной практики от 23.12.2020 (далее — Обзор)
ПРИМЕР 2. Дети-сироты получили помещения в доме, признанном аварийным. В их интересах в суд обратился прокурор. Он потребовал от органа власти предоставить сиротам другие жилые помещения, пригодные для проживания и отвечающие требованиям законодательства, санитарным и техническим нормам.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили заявление прокурора. Их поддержал и Верховный суд. Он указал, что предоставленные сиротам жилые помещения не отвечали требованиям, предъявляемым санитарными и техническими нормами, не были пригодными для проживания. Суд возложил на орган власти обязанность предоставить этим гражданам жилье, пригодное для проживания.
Ошибка 3. Отказали сироте, который временно живет у родственниковЧасто сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, временно проживают у родственников. Лишать человека права на предоставление жилья на этом основании — нарушение.
Документ: Решение в пользу сироты, временно проживающего у родственницы, — в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 02.10.2018 № 41-КГ18-36
ПРИМЕР 3. Сирота проживал вместе со своей сестрой в квартире, принадлежащей ей на праве собственности. На этом основании местная администрация отказала ему в предоставлении жилого помещения. Кроме того, администрация указала на то, что у матери и отца сироты в собственности были земельные участки. Как наследник первой очереди, он имеет возможность наследовать это имущество.
Суд первой инстанции признал отказ незаконным. Сирота не владел жилым помещением по договору найма или по праву собственности, не имел иного права пользования им. Поэтому истец не утратил право на предоставление жилого помещения по договору найма.
Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и отказал истцу в удовлетворении иска. Истец вселен в квартиру его сестры в качестве члена семьи и имеет равное с ней право пользования квартирой. На истца приходится общая площадь жилого помещения, которая больше учетной нормы, установленной в городе. Суд также указал на право истца наследовать земельные участки после смерти его родителей.
Верховный суд отменил апелляционное определение и оставил в силе решение суда первой инстанции. Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также лица из их числа признаются нуждающимися в жилом помещении, если не являются:
- собственниками жилья;
- нанимателями по договору социального найма;
- членами семьи такого нанимателя.
Это правило установлено в абзаце 1 пункта 1 статьи 8 Закона № 159-ФЗ. Право на получение недвижимости как у сироты у истца осталось. То, что он наследник земельного участка, в данном случае неважно.
Ошибка 4. Неправомерно исключили сироту из спискаИсключить сироту из списка тех, кого муниципалитет должен обеспечить жильем, можно только в пяти случаях.
1. Сироте предоставили жилое помещение в собственность или по договору социального найма.
2. Гражданин утратил основания для предоставления благоустроенного жилого помещения.
3. Гражданина включили в список в другом регионе или муниципалитете в связи со сменой места жительства.
4. Сирота больше не является гражданином России.
5. Сирота умер или был объявлен умершим.
Если сирота обеспечен жильем площадью менее учетной нормы, то его нельзя исключить из списка на получение квартиры из специализированного жилищного фонда.
Документ: Ситуацию, в которой судьи обязали включить сироту в список, Верховный суд описал в пункте 4 Обзора
ПРИМЕР4. Гражданина включили в список детей-сирот, которые подлежат обеспечению помещениями специализированного жилищного фонда. На тот момент у него в собственности была 1/4 доля в жилом помещении общей площадью 29,9 кв. м. Таким образом, сирота был обеспечен жилым помещением площадью менее учетной нормы. Местная администрация и собственники квартиры заключили договор мены в рамках переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда. Собственники получили взамен своего старого жилья другую квартиру, общей площадью 34,2 кв. м. В результате сирота получил в общую долевую собственность 1/4 долю этой квартиры. На этом основании чиновники исключили его из списка. Сирота обратился в суд.
Суд удовлетворил иск и обязал орган власти включить сироту в список. Проживание сироты в жилом помещении признается невозможным, если общая площадь этого помещения в расчете на одного жильца меньше учетной нормы. Это правило действует и в случае, если сирота — собственник доли в помещении (подп. 3 п. 4 ст. 8 Закона № 159-ФЗ). Общая площадь предоставленной по договору мены квартиры в расчете на каждого из проживающих в ней собственников по-прежнему меньше учетной нормы. Поэтому истец не утратил право на обеспечение его жилым помещением.
Ошибка 5. После смерти сироты отказали его семье в праве заключить договор социального наймаЖилье сироте выделяют временно по договору найма. Этот человек вправе жить в предоставленном помещении вместе с семьей. В случае смерти сироты члены его семьи вправе требовать, чтобы муниципалитет заключил с ними договор социального найма.
ПРИМЕР 5. Администрация района предоставила женщине как ребенку-сироте квартиру по договору найма специализированного жилого помещения сроком на пять лет. В договор были включены не только сама женщина, но и ее супруг, а также двое их несовершеннолетних детей. Через год женщина умерла. Вдовец обратился в местную администрацию. Он попросил заключить с ним и его несовершеннолетними детьми договор социального найма занимаемого жилого помещения. Но администрация такой договор не заключила. Вдовец обратился с иском в суд.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований. Но суд апелляционной инстанции поддержал вдовца.
Сирота со своей семьей проживала в предоставленной квартире, несла расходы по оплате ЖКУ. Включив детей и супруга в договор найма, она при жизни определила квартиру в качестве их постоянного места жительства и признавала за ними право пользования квартирой.
После смерти сироты члены ее семьи сохранили право пользования жилым помещением специализированного жилищного фонда. А после истечения срока договора они приобрели право на заключение договора социального найма в отношении такого помещения (ч. 3, 4 ст. 109.1 ЖК).
Могу ли я расторгнуть договор аренды, если я найду новую работу?
Смена места работы — это большое изменение в жизни. Добавьте к этому переезд на работу в другой город или штат, и это приведет к еще большему стрессу, особенно если вы арендатор с подписанным договором аренды. К сожалению, не существует законов, позволяющих автоматически разорвать договор аренды, когда вам нужно переехать на работу (за исключением военнослужащих). Вместо этого вам следует ожидать переговоров с вашим новым работодателем о пакете переезда. Если это не вариант, вам нужно подумать о сдаче в субаренду или оплате перерыва в аренде самостоятельно.
Что такое пакет переезда?
Пакет для переезда — это набор льгот, которые работодатели могут предложить, если вам придется переехать, чтобы устроиться на работу в их компанию. Пакеты сильно различаются от бизнеса к бизнесу, но вы можете разумно ожидать базового уровня компенсации, который включает:
Некоторые компании предлагают все это единовременно, некоторые используют стороннюю компанию для управления этим, а другие позволяют вам выставляйте им счета — это действительно зависит от того, что вы и ваш новый работодатель решаете, в том, что касается льгот и структуры пакета переезда.
Как лучше всего запросить пакет для переезда?
Так же, как и с зарплатой, это будут переговоры. На самом деле, было бы разумно спросить об этом, прежде чем принять предложение, особенно если для вас важна помощь при переезде. Начните с вопроса: «Какие пакеты переезда предлагает компания?» Худшее, что они могут вам сказать, — это то, что они ничего не предлагают.
Если они готовы покрыть ваши расходы, точно подумайте, в чем, по вашему мнению, вам потребуется помощь, и это не только расходы.Это может включать помощь в поиске ухода за детьми или хорошей школы для детей старшего возраста, ссуды, которые помогут преодолеть разрыв во время переезда, расходы на регистрацию автомобиля или даже помощь в поиске жилья в целом. Изложите все, на что вы надеетесь, в письменной форме (если вы не пользуетесь предложенным пакетом услуг), и пусть они вернутся к вам с переговорами.
Как насчет «оговорки о передаче» в моем договоре аренды?
Если вы собираетесь переехать на работу, возможно, вы слышали о чем-то, что называется «оговоркой о передаче арендатора».«Это положение об аренде, которое обычно зарезервировано для деловых и военных переводов — это означает, что ваша текущая работа переводит вас в другой штат или вы должны переехать из-за военного назначения. В пункте будет указано, что должно произойти, чтобы вы расторгли договор аренды, с указанием того, сколько вы должны уведомить арендодателя и какие сборы вам, возможно, придется заплатить.
Также есть вероятность, что в ваш договор аренды включен пункт о досрочном расторжении договора, в котором упоминается процедура, которую ваш домовладелец хочет, чтобы вы следовали, если вам нужно выехать раньше срока.В этих положениях обычно указывается, сколько уведомлений вы должны направить и сколько вы должны ожидать заплатить — аналогично пункту о передаче, но не ориентированы специально на переезд. Ни один из этих пунктов не требуется по закону, а это означает, что есть большая вероятность, что вам просто нужно лично проконсультироваться с арендодателем, чтобы выяснить, каков процесс досрочного расторжения договора аренды.
Когда я должен сообщить арендодателю, что переезжаю?
Как можно скорее. Одним из преимуществ переезда на работу является то, что вы получите предварительное уведомление. Чем раньше вы сообщите об этом своему домовладельцу, тем больше вероятность того, что он сможет начать рекламировать вашу квартиру сейчас и потенциально найти арендатора, который сможет въехать сразу после вашего отъезда, что снижает вероятность того, что они взимают с вас солидную плату за расторжение договора. платеж.
Что делать, если мой работодатель не предлагает страхование при расторжении договора аренды?
Если ваша новая работа не включает в себя пакет услуг по переезду — или предлагаемый ими пакет не предполагает внесения платы за перерыв в аренде, — вы находитесь в той же лодке, что и все остальные, пытающиеся досрочно расторгнуть договор аренды.У вас есть несколько различных вариантов:
- Субаренда: В зависимости от законов штата и вашего договора аренды вы можете привлечь кого-то, кто заменит вас в качестве арендатора, пока срок аренды не истечет. Однако вы все равно будете нести ответственность за арендную плату, если субарендатор не выполнит свои обязательства.
- Передача права аренды другому лицу: Как и при сдаче в субаренду, в вашу квартиру въезжает кто-то другой. Но передача (или «уступка») аренды другому лицу означает, что ваши отношения с арендодателями прекращаются.Вы больше не будете нести ответственность за арендную плату. Обычно требования к доходам и кредитам для правопреемников строже, чем для субарендаторов.
- Плата за досрочное расторжение: Это может быть дорого, но это именно то, что звучит — вы платите сбор (обычно равный арендной плате за один или несколько месяцев), чтобы формально освободиться от договора аренды.
Если это кажется сложным, смотритель может помочь. Мы занимаемся тем, чтобы вывести людей из текущего арендного договора на новое место.
Статьи по теме
Информация, представленная на этом веб-сайте, не является юридической консультацией и не предназначена для этого.
Губернатор Ньюсом подписывает исторический закон об увеличении предложения жилья в Калифорнии и борьбе с жилищным кризисом
План возвращения губернатора Ньюсома в Калифорнию приведет к созданию более 84 000 новых единиц жилья и выхода из числа бездомных, включая сегодняшнее объявление о выделении 1,75 миллиарда долларов финансирования доступного жилья для населения. новый California Housing Accelerator
SB 8 расширяет действие Закона о жилищном кризисе от 2019 года, чтобы дать толчок развитию жилищного строительства
SB 9 дает домовладельцам дополнительные инструменты для добавления критически необходимого нового жилья и помогает уменьшить нехватку жилья в Калифорнии
SB 10 устанавливает добровольный, оптимизированный процесс для городов зонирования многоквартирных домов, что упрощает и ускоряет строительство жилья
САКРАМЕНТО — Губернатор Гэвин Ньюсом сегодня подписал двухпартийный закон о расширении жилищного строительства в Калифорнии, упорядочении выдачи разрешений на жилье и увеличении плотности населения для создания более инклюзивных и ярких кварталов по всему штату.Пакет законопроектов также поможет решить взаимосвязанные проблемы изменения климата и доступности жилья, продвигая более плотное жилье ближе к крупным центрам занятости — критически важный элемент в ограничении выбросов парниковых газов в Калифорнии. Губернатор также обратил внимание на текущую работу штата по стимулированию роста жилищного строительства, устранению препятствий на пути строительства и обеспечению подотчетности местных органов власти.
«Кризис доступности жилья подрывает калифорнийскую мечту семей всего штата и угрожает нашему долгосрочному росту и процветанию», — сказал губернатор Ньюсом.«Чтобы оказать существенное влияние на этот кризис, потребуются смелые инвестиции, тесное сотрудничество между секторами и политическая смелость со стороны наших лидеров и сообществ, чтобы поступить правильно и построить жилье для всех. Я благодарю Pro Tem Atkins и всех лидеров Законодательного собрания по вопросам жилья за их видение и партнерство, чтобы Калифорния продвигалась вперед по этому фундаментальному вопросу ».
Сегодня официальные лица Калифорнии объявили о новом California Housing Accelerator — компоненте Калифорнийского плана возвращения губернатора Ньюсома на сумму 1,75 миллиарда долларов для ускорения строительства примерно 6500 доступных многоквартирных домов, готовых к работе с лопатой, в проектах, которые застопорились из-за ограничений на поставку не облагаемых налогом облигации и налоговые льготы на жилье для малоимущих.
План возвращения Калифорнии инвестирует беспрецедентные 22 миллиарда долларов в жилье и бездомность, что приведет к созданию более 84 000 новых доступных домов для калифорнийцев, в том числе более 44 000 новых единиц жилья и лечебных коек для людей, покинувших бездомность. Этот план знаменует собой самые значительные вложения в жилищное строительство в истории Калифорнии: 10,3 миллиарда долларов предлагается на строительство жилья и более 12 миллиардов долларов на бездомное жилье.
Губернатор сегодня подписал президента Сената штата Калифорния за Темпоре Тони Дж.SB 9 Аткинса, Закон Калифорнии о возможностях жилья и повышении эффективности (HOME), который Белый дом в этом месяце рекомендовал для увеличения предложения жилья. Закон о ДОМе облегчает для домовладельцев процесс строительства дуплексов или разделения их текущего жилого участка, расширяя варианты жилья для людей с любым доходом, что создаст больше возможностей для домовладельцев добавить квартиры к своей существующей собственности. Он включает положения по предотвращению перемещения существующих арендаторов и защите исторических районов, пожароопасных территорий и качества окружающей среды.
«Я ценю постоянную приверженность губернатора Ньюсома решению одной из самых неприятных проблем, стоящих перед нашим штатом, — увеличению количества жилья и расширению доступа для большего числа калифорнийцев», — сказал сенатский представитель Тем Аткинс (Демократическая Республика Сан-Диего). «SB 9 откроет возможности для домовладельцев помочь уменьшить нехватку жилья в нашем штате, одновременно защищая арендаторов от перемещения. И это поможет нашим сообществам приветствовать новые семьи в районе и позволит большему количеству людей встать на путь покупки своего первого дома.Я благодарен губернатору за сотрудничество и нашу общую решимость повернуть за угол жилищного кризиса в Калифорнии ».
SB 10 сенатора Скотта Винера (Демократическая Республика Сан-Франциско) создает для местных органов власти добровольный процесс доступа к оптимизированному процессу зонирования для нового многоквартирного жилья рядом с общественным транспортом или в городских застройках, до 10 единиц на участок. Законодательство упрощает требования CEQA для мелиорации, давая местным лидерам еще один инструмент для добровольного увеличения плотности населения и предоставления доступных возможностей аренды большему количеству калифорнийцев.
«Острая нехватка жилья в Калифорнии наносит серьезный ущерб нашему штату, и нам нужно много подходов для решения этой проблемы», — сказал сенатор Винер. «SB 10 предлагает один важный подход: значительно упрощает и ускоряет процесс создания зон для большего количества жилья в городах. Для изменения зоны города не должно потребоваться пять или 10 лет, а SB 10 дает городам новый мощный инструмент для быстрого выполнения работы. Я хочу поблагодарить губернатора за подписание этого важного законопроекта и за то, что он продолжает лидировать в жилищной сфере ».
Сообщение для подписи для SB 10 можно найти здесь.
Губернатор также подписал SB 8 сенатором Нэнси Скиннер (демократ от Беркли), который расширяет действие Закона о жилищном кризисе от 2019 года до 2030 года. Закон о жилищном кризисе от 2019 года, срок действия которого должен был истечь в 2025 году, ускоряет процесс утверждения. для жилищных проектов ограничивает возможности местных органов власти снижать зону и ограничивает повышение платы за жилищные заявки, среди других ключевых положений о подотчетности.
«Калифорнии нужно больше жилья, и оно нам нужно сейчас», — сказал сенатор Скиннер.«Спасибо, губернатор Ньюсом, за подписание этих законопроектов, которые позволят домовладельцам и нашим общинам эффективно и без промедления добавлять столь необходимое и доступное жилье. Жилье рядом с рабочими местами, школами и службами помогает нашей нехватке жилья и имеет важное значение для достижения целей Калифорнии по сокращению выбросов парниковых газов ».
«Слишком долго Калифорния не решалась, когда дело доходило до строительства нового жилья», — сказал мэр Сан-Франциско Лондон Брид. «Жилищный кризис находится в центре самых больших проблем нашего государства, поскольку наши дети и наши наиболее уязвимые слои населения несут на себе бремя заоблачных затрат и острой нехватки жилья.К счастью, губернатор Ньюсом и наши законодательные лидеры предпринимают смелые действия для решения этой проблемы с помощью продуманной целевой упаковки жилья, которая позволит нашим сообществам расти за счет интеграции и распространить мечту о владении жильем и жилищной стабильности на людей по всей Калифорнии ».
«Законопроекты Сената 8, 9 и 10 предоставят Калифорнии и ее городам новые инструменты для строительства жилья, которое укрепит сообщества и расширит возможности для работающих семей», — сказал мэр Сан-Диего Тодд Глория.«Вместе они увеличат количество вариантов жилья для среднего и рабочего класса Калифорнии, замедляя темпы повышения арендной платы по мере роста предложения. Я благодарен губернатору Ньюсому и нашим руководителям законодательных органов за их непоколебимую приверженность преодолению кризиса доступности жилья в штате ».
Губернатор Ньюсом также подписал AB 1174, член Ассамблеи Тим Грейсон (демократ от Конкорда), срочную меру, которая вносит изменения в существующий упорядоченный министерский процесс утверждения жилищного строительства в юрисдикциях, которые еще не добились достаточного прогресса в распределении своих региональных жилищные нужды.
«Большинство калифорнийцев не могут позволить себе типичный дом на одну семью, и отчаянно ограниченный жилищный фонд нашего штата имеет прямое отношение к этому», — сказал президент и генеральный директор Калифорнийской ассоциации строительной индустрии Дэн Данмойер. «Этот пакет законопроектов устранит некоторые препятствия на пути строительства жилья и поможет бороться с и без того рекордно высокой стоимостью жилья в нашем штате. Я благодарен губернатору Ньюсому и руководителям законодательных органов за их смелость в проведении политики, поддерживающей строительство домов с низким и средним доходом с целью обеспечения доступного и безопасного жилья для всех.”
Еще одним столпом жилищной программы губернатора Ньюсома является жилищная ответственность перед местными органами власти. Губернатор Ньюсом на этой неделе похвалил недавний успех генерального прокурора в защите законности Закона Калифорнии о жилищной ответственности («закон против NIMBY») от оспаривания в деле Калифорнийского фонда правовой защиты и образования арендаторов против города Сан-Матео. В прошлом году губернатор обратился к генеральному прокурору с просьбой вмешаться в дело, чтобы защитить этот важный инструмент для обеспечения ответственности местных органов власти за их вклад в увеличение предложения жилья.Принятое решение апелляционного суда ограничивает возможность местных органов власти блокировать строительство нового жилья, которое предполагается разрешить в соответствии с их собственными существующими правилами и общим планом.
В течение первого месяца своего пребывания в должности губернатор Ньюсом одобрил первый в своем роде судебный иск против города за то, что он препятствует производству доступного жилья и отказывается удовлетворить потребности региона в жилье. В своем Послании о положении дел в штате в 2019 году губернатор призвал к ускоренному пересмотру CEQA, чтобы включить в него жилье, поскольку в соответствии с законодательством, которое он подписал ранее в этом году, чтобы позволить более мелким жилищным проектам претендовать на оптимизацию.
С момента вступления в должность губернатор подписал важный закон, направленный на стимулирование жилищного строительства и устранение препятствий для строительства дополнительных жилых единиц, а также подписал 16 законопроектов о реформе CEQA, направленных на оптимизацию законов штата с целью максимального увеличения объемов жилищного строительства. Государственный бюджет на 2019-2020 годы сделал исторические инвестиции в размере 1,75 миллиарда долларов в новое жилье и создал серьезные стимулы для городов одобрять строительство нового жилья. В первые недели своего правления губернатор Ньюсом подписал распоряжение о проведении инвентаризации всей избыточной земли штата, и администрация начала партнерские отношения с городами Калифорнии для развития доступного жилья на этой земле.
###
Закон о справедливом жилищном обеспечении
Закон о справедливом жилищном обеспечении
Закон о справедливом жилищном обеспечении, 42 U.S.C. 3601 и след. запрещает дискриминацию со стороны прямых поставщиков жилья, таких как арендодатели и компании по недвижимости, а также других субъектов, таких как муниципалитеты, банки или другие кредитные учреждения и страховые компании домовладельцев, чья дискриминационная практика делает жилье недоступным для лиц по следующим причинам:
В случаях, связанных с дискриминацией при выдаче ипотечных ссуд или ссуд на улучшение жилья, Департамент может подавать иски в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении и Законом о равных возможностях кредита.Департамент рассматривает дела, свидетельствующие о наличии модели или практики дискриминации или когда отказ в правах группе лиц поднимает вопрос, имеющий общественное значение. Если сила или угроза применения силы используются для отказа в соблюдении справедливых жилищных прав или вмешательства в них, Министерство юстиции может возбудить уголовное дело. Закон о справедливых жилищных условиях также предусматривает процедуры рассмотрения индивидуальных жалоб на дискриминацию. Лица, считающие, что они стали жертвами незаконной жилищной практики, могут подать жалобу в Департамент жилищного строительства и городского развития [HUD] или подать собственный иск в федеральный суд или суд штата.Министерство юстиции возбуждает иски от имени физических лиц по направлениям от HUD.
Дискриминация в жилищных условиях по признаку расы или цвета кожи
Одной из центральных целей Закона о справедливом жилищном обеспечении, когда Конгресс принял его в 1968 году, было запрещение расовой дискриминации при продаже и аренде жилья. Тем не менее, более 30 лет спустя расовая дискриминация в жилищной сфере продолжает оставаться проблемой. Большинство обычных или практических дел Министерства юстиции связаны с заявлениями о расовой дискриминации.Иногда поставщики жилья пытаются скрыть свою дискриминацию, предоставляя ложную информацию о наличии жилья, либо заявляя, что ничего не было доступно, либо направляя ищущих жилье в определенные районы по признаку расы. Лица, получившие такую ложную информацию или вводящие в заблуждение, могут не знать, что они стали жертвами дискриминации. Министерство юстиции возбудило множество дел о подобной дискриминации по признаку расы или цвета кожи. Кроме того, программа Департамента справедливого жилищного тестирования направлена на выявление такого рода скрытой дискриминации и привлечение виновных к ответственности.В большинстве случаев ипотечного кредитования, возбужденных Департаментом в соответствии с Законом о справедливых жилищных условиях и Законом о равных возможностях кредита, предполагалась дискриминация по признаку расы или цвета кожи. В некоторых делах Департамента также утверждалось, что муниципалитеты и другие органы местного самоуправления нарушали Закон о справедливом жилищном обеспечении, когда отказывали в выдаче разрешений или изменениях в зонировании жилищной застройки или относили их преимущественно к районам проживания меньшинств, поскольку предполагалось, что предполагаемые жители будут преимущественно африканцами. Американцы.
Дискриминация в жилищной сфере на основе религии
Закон о справедливых жилищных условиях запрещает дискриминацию в области жилья по признаку религии. Этот запрет распространяется на случаи явной дискриминации в отношении членов определенной религии, а также менее прямые действия, такие как постановления о зонировании, направленные на ограничение использования частных домов в качестве мест отправления культа. Количество дел, возбужденных с 1968 года по обвинению в религиозной дискриминации, невелико по сравнению с некоторыми другими запрещенными основаниями, такими как расовая или национальная принадлежность.Закон действительно содержит ограниченное исключение, которое позволяет некоммерческому жилью, эксплуатируемому религиозной организацией, резервировать такое жилье для лиц той же религии.
Дискриминация в жилищной сфере по признаку пола, включая сексуальные домогательства
Закон о справедливых жилищных условиях запрещает дискриминацию в вопросах жилья по признаку пола. В последние годы в центре внимания Департамента в этой области была борьба с сексуальными домогательствами в жилищной сфере. Женщины, особенно бедные, с ограниченными возможностями жилья, часто имеют мало возможностей, кроме как терпеть унижение и унижение сексуальных домогательств, или рискуют, что их семьи и их самих будут выселены из своих домов.Правоприменительная программа Департамента направлена на домовладельцев, которые создают неприемлемую для жизни среду, требуя сексуальных услуг от арендаторов или создавая для них сексуально враждебную среду. Таким образом, мы стремимся как получить помощь арендаторам, с которыми арендодатель несправедливо обошелся из-за пола, так и сдерживать других потенциальных нарушителей, давая понять, что они не могут продолжать свое поведение, не столкнувшись с последствиями. Кроме того, ценовая дискриминация при ипотечном кредитовании также может отрицательно сказаться на женщинах, особенно женщинах из числа меньшинств.Этот вид дискриминации является незаконным как в соответствии с Законом о справедливых жилищных условиях, так и в соответствии с Законом о равных возможностях кредита.
Дискриминация в жилищной сфере по национальному признаку
Закон о справедливых жилищных условиях запрещает дискриминацию по национальному признаку. Такая дискриминация может быть основана либо на стране рождения человека, либо на месте его или ее предков. Данные переписи показывают, что испаноязычное население — это самый быстрорастущий сегмент населения нашей страны. Министерство юстиции приняло принудительные меры против муниципальных властей, которые пытались сократить или ограничить количество испаноязычных семей, которые могут проживать в своих общинах.Мы подали в суд на кредиторов в соответствии с Законом о справедливом жилищном строительстве и Законом о равных возможностях кредитования, когда они установили более строгие стандарты андеррайтинга для жилищных ссуд или предоставили ссуды на менее выгодных условиях для латиноамериканских заемщиков. Департамент также подал в суд на кредиторов за дискриминацию коренных американцев. В других районах страны наблюдается рост разнообразия групп национального происхождения в пределах своего населения. Сюда входят новые иммигранты из Юго-Восточной Азии, таких как хмонги, бывшего Советского Союза и других частей Восточной Европы.Мы приняли меры против частных домовладельцев, которые дискриминировали таких людей.
Дискриминация в жилищной сфере по семейному положению
Закон о справедливых жилищных условиях, за некоторыми исключениями, запрещает дискриминацию в области жилья в отношении семей с детьми до 18 лет. Помимо запрета прямого отказа в предоставлении жилья семьям с детьми, Закон также запрещает поставщикам жилья устанавливать какие-либо особые требования или условия в отношении арендаторов. с опекой над детьми.Например, арендодатели не могут размещать семьи с детьми в какой-либо отдельной части комплекса, налагать необоснованные ограничения на общее количество лиц, которые могут проживать в жилище, или ограничивать их доступ к рекреационным услугам, предоставляемым другим арендаторам. В большинстве случаев измененный Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает поставщику жилья отказывать в аренде или продаже семьям с детьми. Однако некоторые объекты могут быть обозначены как Приюты для пожилых людей (55 лет). Этот тип жилья, отвечающий стандартам, установленным в Законе о жилье для пожилых людей 1995 года, может использоваться как жилье для престарелых.Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) опубликовал правила и дополнительные инструкции, подробно описывающие эти законодательные требования.
Дискриминация в жилищной сфере по инвалидности
Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает дискриминацию по признаку инвалидности при всех типах сделок с жильем. Закон определяет лиц с ограниченными возможностями как лиц с психическими или физическими недостатками, которые существенно ограничивают один или несколько основных видов жизнедеятельности. Термин «умственное или физическое нарушение» может включать такие состояния, как слепота, нарушение слуха, нарушение подвижности, ВИЧ-инфекция, умственная отсталость, алкоголизм, наркомания, хроническая усталость, нарушение обучаемости, травмы головы и психические заболевания.Термин «основная жизнедеятельность» может включать зрение, слух, ходьбу, дыхание, выполнение ручных задач, заботу о себе, обучение, речь или работу. Закон о справедливом жилищном обеспечении также защищает лиц, которые имеют записи о таком нарушении или считаются имеющими такое нарушение. Текущие пользователи незаконных контролируемых веществ, лица, осужденные за незаконное производство или распространение контролируемых веществ, сексуальные преступники и несовершеннолетние правонарушители не считаются инвалидами в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении в силу этого статуса.Закон о справедливом жилищном обеспечении не предоставляет никакой защиты лицам с ограниченными возможностями или без, которые представляют прямую угрозу для людей или собственности других лиц. Однако определение того, представляет ли кто-либо такую прямую угрозу, должно производиться на индивидуальной основе и не может основываться на общих предположениях или предположениях о природе инвалидности. Обеспечение Отделом защиты лиц с ограниченными возможностями Закона о справедливом жилищном обеспечении сосредоточено в двух основных областях. Один из них — обеспечение того, чтобы зонирование и другие правила, касающиеся землепользования, не использовались, чтобы препятствовать выбору жилья этими лицами, включая излишнее ограничение общинных или коллективных жилищных условий, таких как групповые дома.Вторая область — это обеспечение того, чтобы вновь построенные многоквартирные дома строились в соответствии с требованиями доступности Закона о справедливом жилищном строительстве, чтобы они были доступны и могли использоваться людьми с ограниченными возможностями, и, в частности, теми, кто пользуется инвалидными колясками. Существуют и другие федеральные законы, запрещающие дискриминацию в отношении лиц с ограниченными возможностями, в том числе Закон об американцах с ограниченными возможностями, соблюдение которого обеспечивается Отделом по правам инвалидов Отдела гражданских прав.
Дискриминация в жилищной сфере по признаку инвалидности Дома группы
Некоторые люди с ограниченными возможностями могут жить вместе в коллективных жилищных условиях, часто называемых «групповыми домами».»Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает муниципалитетам и другим органам местного самоуправления принимать решения о зонировании или землепользовании или проводить политику землепользования, которая исключает или иным образом дискриминирует людей с ограниченными возможностями. Закон о справедливом жилищном обеспечении делает это незаконным —
- Использовать политику или действия в области землепользования, которые менее благоприятно относятся к группам лиц с ограниченными возможностями, чем к группам лиц, не являющихся инвалидами. Примером может служить постановление, запрещающее жилье для лиц с ограниченными возможностями или определенным типом инвалидности, например, психическим заболеванием, размещаться в определенном районе, в то же время разрешая другим группам лиц, не связанных родством, жить вместе в этом районе.
- Чтобы принять меры против или отказать в разрешении на дом из-за инвалидности лиц, которые живут или будут жить в нем. Примером может служить отказ в разрешении на строительство дома, потому что он предназначен для предоставления жилья лицам с умственной отсталостью.
- Отказать в разумных приспособлениях в политике и процедурах землепользования и зонирования, где такие приспособления могут быть необходимы для предоставления лицам или группам лиц с ограниченными возможностями равных возможностей пользоваться жильем.Что представляет собой разумное приспособление, определяется в индивидуальном порядке. Не все запрашиваемые изменения правил или политик разумны. Если запрошенное изменение налагает чрезмерное финансовое или административное бремя на местное правительство или если изменение приводит к фундаментальным изменениям в схеме землепользования и зонирования местного правительства, это не является «разумным» приспособлением.
Дискриминация в жилищной сфере по признаку инвалидности — особенности доступности для нового строительства
Закон о справедливых жилищных условиях определяет дискриминацию в области жилья в отношении лиц с ограниченными возможностями, включая отказ «спроектировать и построить» некоторые новые многоквартирные дома, чтобы они были доступны и могли использоваться инвалидами, особенно людьми, пользующимися инвалидными колясками.Закон требует, чтобы все вновь построенные многоквартирные дома из четырех или более единиц, предназначенные для первого заселения после 13 марта 1991 г., имели определенные особенности: доступный вход на доступном маршруте, доступные зоны общего и общественного пользования, двери, достаточно широкие для размещения инвалидные коляски, доступные маршруты в каждое жилище и через него, выключатели света, электрические розетки и термостаты в доступном месте, арматура в стенах ванной комнаты для установки поручней, а также пригодные для использования кухни и ванные комнаты, сконфигурированные так, чтобы инвалидная коляска могла маневрировать в пространстве.
Девелоперы, строители, владельцы и архитекторы, ответственные за проектирование или строительство нового многоквартирного жилья, могут нести ответственность в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении, если их здания не соответствуют этим требованиям проектирования. Министерство юстиции возбудило множество принудительных действий против тех, кто этого не сделал. Большинство случаев было разрешено постановлениями о согласии, предусматривающими различные виды помощи, включая: модернизацию для приведения недоступных функций в соответствие, где это возможно, а где нет — альтернативы (денежные средства или другие строительные требования), которые будут предусматривать внесение другие жилые единицы доступны; обучение требованиям доступности для тех, кто участвует в процессе строительства; требование о том, чтобы все новые жилищные проекты соответствовали требованиям доступности, и денежная помощь пострадавшим в результате нарушений.Кроме того, Департамент стремился содействовать доступности с помощью строительных норм.
Что такое апзонинг? — Снаряженная
Доступность жилья — растущая проблема в Америке, и идет борьба за то, как ее исправить, происходит в кварталах по всей стране. Зонирование — правила, регулирующие использование городами своей земли — находится на передовой.
По данным Гарвардского объединенного центра жилищных исследований, с 1986 по 2017 год средняя цена на односемейное жилье в США выросла с 370 процентов от среднего годового дохода американской семьи до 410 процентов.Одиннадцать миллионов американских семей тратят более половины своей зарплаты на аренду жилья и коммунальные услуги. Число арендаторов, обремененных расходами, растет, особенно среди домохозяйств со средним доходом. Доля «суперкомпьютеров» — то есть тех, кто путешествует на работу более 90 минут в одну сторону — резко вырос. Практически нигде в США работник с минимальной заработной платой не может позволить себе квартиру с двумя спальнями. Ежегодно бездомными становятся от 2,5 до 3,5 миллионов человек. Прогрессивные прибрежные города и сельская Америка в равной степени испытывают нехватку доступного жилья.
Недавно политики на уровне штатов и на местном уровне по всей стране сосредоточили внимание на виновнике: зонировании, ограничивающем развитие односемейных особняков на больших территориях Америки. От восточного и западного побережий до Среднего Запада законодатели бьют в барабан за перестройку зон, что означает изменение кодов зонирования для одной семьи, чтобы позволить более высокое и плотное жилье, такое как дуплексы, триплексы, дополнительные жилые единицы (ADU) и многоквартирные дома. . В последние несколько лет законодательство о повышении зональности было введено или принято в Калифорнии, Орегоне, Вашингтоне, Сиэтле, Миннеаполисе, Небраске, Вирджинии и Мэриленде.Федеральное правительство также выразило заинтересованность в том, чтобы заставить местные органы власти ослабить законы о зонировании, запрещающие многоквартирное жилье.
На этой неделе законодатели Калифорнии не смогли продвинуть SB 50, один из самых громких на сегодняшний день законопроектов о повышении зональности, в котором предлагалось увеличить плотность проезжей части рядом с транспортом.
Но достаточно ли перезонирования, чтобы уменьшить нехватку жилья? Чтобы ответить на этот вопрос, важно знать, как зонирование для одной семьи стало восприниматься как норма для жилья и как это разжигает кризис доступности.
Краткая история зонирования в Америке
По сути, зонирование определяет, что вы можете построить на земельном участке (землепользование) и сколько зданий разрешено (плотность). Зонирование — это основной способ управления землей и ее регулирования в городах. Он различается по сложности от места к месту и может либо предписывать определенные виды использования — например, в обязательном инклюзивном жилье в Нью-Йорке, требующем доступных по цене единицах во всех новых застройках, — либо запрещать их, как постановления об исключительном зонировании, которые когда-то навязывали сегрегацию.
Широкое распространение кодексов зонирования в США началось в начале 20 века, когда города быстро урбанизировались. Законы о зонировании были созданы для предотвращения проникновения таких неприятностей, как фабрики, в желаемые районы — ранняя форма «не на моем заднем дворе». Когда в 1904 году Лос-Анджелес принял первое постановление о муниципальном зонировании, он запретил «любой общественной прачечной или прачечной» входить в жилые районы. В 1908 году Лос-Анджелес разделил всю землю на жилые и промышленные районы, сделав его первым местом для «зоны» в масштабах города.
В 1916 году Нью-Йорк принял первый всеобъемлющий муниципальный кодекс зонирования после опасений по поводу того, что небоскребы блокируют свет и воздух, а также после бума в спекулятивной застройке. Тесные и перенаселенные районы города изображались социальными реформаторами как нездоровые и грязные — описание с явным расовым подтекстом, поскольку это также были районы, где жили иммигранты, — а менее густонаселенные районы, куда мог проникать свет и воздух, рассматривались как более здоровые и безопасные. «Сложнее содержать в чистоте и гигиене смешанный район, в котором есть магазины и жилые дома, чем в жилом районе», — сообщила городская Комиссия по строительству района в 1916 году.
В течение 1920-х годов для районов было обычным делом включать в себя различные типы жилья — отдельно стоящие дома на одну семью, дуплексы, апартаменты, бунгало-корты — и коммерческое использование, например, угловые магазины. Но по мере того, как зонирование набирало обороты, оно определяло основные виды использования кварталов, которые иногда также разделяли их население. Те немногие эксперты, которые заполнили коды зонирования в своих городах, были приглашены для консультации по кодам в других местах. С ними пришли и их сегрегационные взгляды, даже несмотря на то, что Верховный суд объявил расовое зонирование неконституционным в 1917 году.
Роберт Уиттен, соавтор постановления о зонировании Нью-Йорка 1916 года и президент Американского института городского планирования, считал, что «банкиры и ведущие бизнесмены должны жить в одной части города; кладовщики, клерки и техники в другом; и работающие люди в других странах, где они могли бы наслаждаться общением с соседями, более или менее себе подобными ». Он также работал над кодексом зонирования Атланты 1922 года, который помог проложить путь сегрегации, которая продолжает определять этот город.Харланд Бартоломью — планировщик, который разработал кодекс зонирования Сент-Луиса 1916 года с целью предотвращения перемещения в «более красивые жилые районы… цветных людей» — был нанят для консультации по более чем 500 кодексам зонирования и комплексным планам в течение его карьеры, включая для Питтсбурга, Нового Орлеана, Канзас-Сити, Сиэтла, Луисвилля и Вашингтона, округ Колумбия
На фоне растущего рабочего движения — в 1919 году более четырех миллионов рабочих участвовали в забастовках — промышленники также выступали за домовладение как способ сделать рабочих счастливыми и более зависимыми от своей работы.«Этот человек владеет своим домом, но в некотором смысле он владеет им, сдерживая его необдуманные порывы», — говорится в книге 1919 года « Хорошие дома делают довольных рабочих ». Примерно в то же время федеральное правительство начало продвигать индивидуальные дома на одну семью как способ борьбы с коммунизмом и продвижения капитализма в ответ на «красную панику». Президент Кулидж написал эссе 1922 года под названием «Нация домовладельцев», в котором отдельные дома на одну семью продвигались как патриотический идеал. Эта идеология продолжилась и при Гувере, который в 1927 году хвалил рост пригородных кварталов: «Огромное послевоенное расширение пригородных территорий за счет особняков, которое стало возможным благодаря развитию автомобилей, является одним из лучших достижений современности. период роста национального благосостояния.”
«Отдельная семья была поставлена на пьедестал», — говорит Дженни Шуэц, эксперт Института Брукингса по городской экономике и жилищной политике. «Это было« В односемейных кварталах должны быть только отдельные дома на одну семью », и во многом это связано с сохранением ценности собственности этих домов. [Зонирование жилых домов на одну семью] было направлено на то, чтобы уберечь от вещей, которые считаются нежелательными, что может снизить стоимость собственности. Было также довольно вопиющее намерение исключить семьи с низким доходом, съемщиков жилья и небелые семьи.”
Зонирование теперь делает незаконным строительство чего-либо, кроме отдельно стоящего дома на одну семью на большинстве жилых земель во многих американских городах с наиболее конкурентоспособными рынками жилья и самым сильным ростом рабочих мест, согласно недавнему анализу New York Times . На отдельные дома на одну семью приходится 75 процентов всей земли, предназначенной для проживания в Лос-Анджелесе; 94 процента в Сан-Хосе, Калифорния; 81 процент в Сиэтле; 77 процентов в Портленде, штат Орегон; и 70 процентов в Миннеаполисе.
В районах с высоким спросом на новое жилье, по мнению некоторых законодателей и экономистов, односемейное зонирование является явным ограничением предложения, что приводит к росту цен на жилье.
Что такое апзонирование и почему его предлагают законодатели?
В ответ на растущий кризис доступности жилья, политики во многих городах и штатах пытаются выяснить, как добавить больше жилья. Проблема в том, что здания занимают большую часть земли в городах. Зонирование открывает возможности этой земли для строительства большего количества жилья.Существует также климатический аргумент в пользу перестройки зон: строительство жилья ближе к транспорту и рабочим местам означает, что люди должны преодолевать меньшие расстояния, чтобы работать и делать покупки, что сокращает количество пройденных миль на автомобиле и потенциально позволяет им пользоваться общественным транспортом и ходить пешком вместо автомобилей.
Upzoning означает изменение кода зонирования, чтобы позволить более высокие и / или более плотные здания. (Это отличается от переназначения, которое, помимо возможности более крупного строительства, изменяет землепользование, как, например, изменение зонирования промышленных районов Вильямсбурга и Гринпойнт в Нью-Йорке на жилые.) Это увеличивает строительную способность земли, создавая возможность увеличения предложения.
Как объясняет Кристофер Герберт, управляющий директор Гарвардского объединенного центра жилищных исследований, пока существует достаточный спрос на жилье, девелоперы будут строить. Цена земли, стоимость строительства дома и то, сколько рынок готов заплатить за дом, — все это факторы, принимаемые застройщиком. Если стоимость земли достаточно низкая, чтобы застройщик мог получать прибыль, застройщик будет строить.Увеличивая количество единиц, которые могут быть построены на каждом участке, зонирование снижает стоимость земли за единицу. Но есть нюанс.
«Есть надежда, что если мы увеличим зону на этой земле на сумму один миллион долларов, и теперь мы сможем разместить на ней две единицы, то стоимость земли составит 500 000 долларов [за единицу]», — говорит Герберт. «Но как только вы скажете мне, что я могу разместить там две единицы, это повлияет на цену земли, поскольку она станет более ценной».
В исследовании, опубликованном в январе 2019 года в журнале Urban Affairs Review , проанализировано влияние новой политики мелиорации, принятой в Чикаго в 2013 и 2015 годах, которая позволила построить более плотное жилье возле остановок общественного транспорта.Исследование пришло к выводу, что за пятилетний период зонирование не увеличило предложение жилья, но увеличило стоимость земли.
Сторонники зонирования утверждают, что разрешение более плотной застройки будет способствовать увеличению предложения жилья, и по мере того, как на рынок поступает больше предложений, жилье станет более доступным за счет эффекта фильтрации, когда даже новое дорогое жилье может снизить арендную плату для жителей с низкими доходами за счет снижения конкурс на дома. Одна из проблем этого подхода заключается в том, что добавленная мощность не обязательно приводит к дополнительному строительству, потому что разработчики не всегда выбирают строительство.Кроме того, рынок жилья испытывает такое сильное давление в различных областях, что эффект фильтрации крайне непредсказуем.
Исторически апзонирование использовалось в каждом конкретном случае в городах. Когда Вашингтон, округ Колумбия, планировал расширение метро в 1960-х годах, например, Арлингтон, штат Вирджиния, решил повысить зону в пределах полумили от новых станций, в результате чего появилось семь многофункциональных пешеходных районов, которые сейчас пользуются большим спросом.
Недавнее законодательство, направленное на увеличение площади жилых районов для одной семьи в массовом порядке, сосредоточено на так называемом «недостающем среднем» жилье — термин, введенный в 2010 году архитектором из Беркли Дэниелом Паролеком — который включает дополнительные жилые единицы, дуплексы, четырехэтажные дома, таунхаусы и бунгало. суды.Эти типы жилья находятся где-то между домами на одну семью и многоквартирными домами средней этажности. При продуманном дизайне жилье с отсутствующей серединой увеличивает плотность без кардинального изменения характера района.
«Такого рода« плавное увеличение плотности », которое предлагается сейчас, мы на самом деле не видели так много», — говорит Шуэц.
За некоторыми недавними попытками увеличения плотности населения в ближайшие годы будет пристально следить, чтобы увидеть, какое влияние они оказывают на предложение и стоимость жилья.План Миннеаполиса до 2040 года, принятый городским советом в октябре 2019 года, разрешает дуплексы и триплексы во всех жилых кварталах и разрешает 5- и 10-этажные здания вдоль транзитных коридоров. Поскольку оценка реакции рынка на эти изменения непредсказуема, город не знает, к какому объему строительства эти изменения приведут, хотя и предсказывает, что в первую очередь будут развиваться районы рядом с университетами, общественным транспортом, парками, тропами и магазинами. «Общая политика здесь заключалась в обеспечении максимально возможной гибкости землепользования, — говорит Хизер Уортингтон, директор по долгосрочному планированию Миннеаполиса.
Закон о домах штата Орегон 2001 года, принятый в июле 2019 года, легализует дуплексы на всех зонированных землях для одной семьи в городах с населением более 10 000 человек. В городах с населением более 25 тысяч человек законопроект узаконивает триплексы, четырехквартирные дома, пристроенные таунхаусы и некоторые «коттеджные поселки» в районах, зонированных для проживания одной семьи. В октябре также произошли изменения в Калифорнии: губернатор Гэвин Ньюсом подписал несколько жилищных законопроектов, в том числе AB 68, который позволяет одному ADU и одному младшему ADU на участках, предназначенных для проживания на одну семью.Кембридж, штат Массачусетс, рассматривает возможность «перекрытия доступного жилья», что означает разрешение на повышение зон только в том случае, если новые квартиры будут доступны на 100 процентов.
Самый крупный из предложенных на сегодняшний день закон о мелиорации — это закон Калифорнии SB 50, который в конце января не набрал достаточного количества голосов, чтобы продвинуть эту меру. Также известный как Закон о большем количестве домов, он призвал города и муниципалитеты добавить больше жилья рядом с транспортными узлами. Предложенный сенатором штата Скоттом Винером законопроект предлагал местным органам власти возможность создавать свои собственные планы или использовать план зонирования по умолчанию от штата.Законопроект также включал требования о том, чтобы местные планы сочетали застройку жилья с низким доходом с застройкой по рыночным ценам — обязательное условие включения — и отменили бы минимальные парковочные места. Еще одно положение запрещало снос зданий, в которых за последние семь лет жили арендаторы. Поскольку это данные, которые трудно измерить количественно — и в настоящее время нет возможности измерить это положение, — по мнению экспертов Центра жилищных инноваций Тернер при Калифорнийском университете в Беркли, прогнозировать, каким могло быть общее воздействие SB 50, очень сложно.
«По сути, апзонирование делает легальным строительство того типа жилья, которое мы строили раньше», — говорит Брайан Хэнлон, сторонник расширенного строительства арендного жилья, а также президент и генеральный директор California YIMBY, организации, которая выступила одним из спонсоров SB 50. «Мы не говорим о строительстве небоскребов. Мы говорим о строительстве того типа проходных домов среднего класса, которые строила Калифорния до тех пор, пока мы не прекратили их строительство. И тогда кризис разразился. Эти старые районы, которые были действительно хороши, мы должны строить их больше.”
Однако не было никакой гарантии, что SB 50 приведет к зонированию, которое выглядит как более старые кварталы: местные земельные условия и существующий размер земельного участка будут определять, что можно построить.
В недавнем отчете Центра жилищных инноваций и Проекта городского перемещения Тернера, двух исследовательских групп Калифорнийского университета в Беркли, изучалось, как местные факторы могли повлиять на воздействие SB 50. В нем сделан вывод о том, что, поскольку строителям придется работать с небольшими участками и существующими зданиями, «манхэттенизация» территорий маловероятна.
В декабре 2019 года штат Вирджиния Ибрагим Самира представил HB 152, который позволит строить дуплексы на любой земле в штате, предназначенной для проживания одной семьи, без каких-либо специальных разрешительных требований. Большая часть нового жилья в Вирджинии — это застройка пригородов, что способствует увеличению продолжительности поездок, увеличению выбросов углерода и увеличению расходов на муниципальные службы, такие как полиция, пожарная охрана, водоснабжение и канализация, поскольку площадь обслуживания и стоимость значительно увеличиваются с разрастанием. Самира считает, что зонирование поможет муниципалитетам добавить жилье без увеличения затрат на инфраструктуру.Он также считает, что зонирование повысит стоимость собственности домовладельцев, поскольку они смогут построить вторую квартиру на земле для получения дохода от аренды. (Однако некоторые могут возразить, что расстояние от соседей — это то, за что люди будут платить больше, а добавленные квартиры могут отвлечь внимание от района в целом.) Законодательное собрание штата внесло законопроект 23 января, что означает, что он может быть обсужден в будущее ..
По словам делегата Самиры, нынешний способ строительства доступного жилья в его штате не работает.«Есть много очень дорогих решений нашего жилищного кризиса в Вирджинии, и кажется, что вложение денег в проблему — это решение», — говорит он Курбеду. «Люди выступают за выделение денег Целевому жилищному фонду на строительство доступного жилья, и это привело к очень скромным результатам в доступном жилье. То же самое и со стимулом для разработчиков откладывать доступные устройства ». (С момента своего создания в 2012 году Целевой фонд жилищного строительства Вирджинии внес деньги в 47 проектов, в результате которых было создано или сохранено 3000 доступных квартир.)
Вдохновленный законопроектом о повышении зонирования штата Орегон, сенатор штата Небраска Мэтт Хансен в январе 2020 года представил закон для своего штата под названием «Закон о пропавших без вести промежуточных жилищах».
«Независимо от того, проживаете ли вы в густонаселенном штате или нет, ограничительное зонирование для одной семьи будет обычным явлением», — говорит он Curbed. «[Этот законопроект] представляет собой творческое решение проблемы нехватки доступного жилья, направленное на устранение одной из основных причин нехватки жилья: исторического наследия нашей ориентации на дома на одну семью в середине прошлого века.”
А зонирование работает?
Поскольку зонирование земли под жилые дома для одной семьи является относительно новым явлением — а земельные рынки и правила различаются от города к городу — существует несколько исследований, которые анализируют последствия. Также очень мало данных от законодателей, выступающих за повышение зон, о том, сколько единиц жилья может или будет создано их законодательством, поскольку рынок жилья непредсказуем.
«Орегон и Миннеаполис станут нашими подопытными кроликами», — говорит Шуэц. «Теперь, когда у них есть это новое законодательство, как быстро рынок жилья начинает реагировать? Наблюдаем ли мы рост жилищного строительства в том виде, в каком мы хотели? Достаточно ли мы видим этого, чтобы удовлетворить спрос? Есть ли политическая реакция? Попробуют ли они вернуться к некоторым из этих изменений? »
По словам Шуэца, ценность апзонирования заключается в областях, где стоимость земли высока, где девелоперы уже хотят строить, и где дополнительные единицы будут приносить прибыль тому, кто владеет землей.Однако, когда на этих рынках было введено «плавное увеличение» зонирования, оно не привело к достаточному развитию, чтобы существенно повлиять на доступность жилья.
Например, в Вашингтоне, округ Колумбия, строительство ADU относительно невелико с тех пор, как в 2017 году был принят его закон о повышении зональности: менее 100 единиц жилья в год было одобрено городом. «По-настоящему богатые домовладельцы не заинтересованы в создании ADU на своем заднем дворе», — говорит Шуэц Curbed. «Но они столкнулись и с другими проблемами, особенно с подвальными квартирами.Дело не в зонировании, а в строительном кодексе. Подвальная квартира должна иметь потолок не менее семи футов, чтобы считаться квартирой. Есть много подвалов, которые не соответствуют этому требованию, и очень дорого выкопать лишнюю ногу в своем подвале «.
В 1997 году Портленд, штат Орегон, изменил свои правила выдачи разрешений и зонирования, чтобы разрешить ADU. Ослабление правил привело лишь к небольшому распространению: в 2016 году город выдал только 600 разрешений для ADU, что, по словам Герберта, недостаточно для значимого изменения кривой предложения.
«Мы думаем об этом виде апзонирования, это не решение [для обеспечения доступности], а решение для добавления жилья к этой застроенной среде», — говорит он.
Герберт также скептически относится к влиянию зонирования на доступность, поскольку рынок жилья структурирован так, чтобы максимизировать прибыль.
«Многие города говорят: давайте откроем водопроводные краны, мы построим столько жилья, что дойдем до точки, когда у нас появятся вакансии», — говорит Герберт. «Но если девелоперы увидят рост вакансий, они прекратят строительство… Это природа нашей капиталистической системы ».
Между тем определение успеха в апзонировании субъективно. Во-первых, возникает вопрос, приведет ли преобразование зон к большему строительству. Затем возникает вопрос, поможет ли это новое строительство сделать жилье доступным.
Upzoning снижает стоимость единицы земли, поскольку стоимость земли распределяется между большим количеством единиц. Изменение кодекса зонирования, чтобы разрешить больше жилья, не обязательно означает, что новое жилье будет построено, если другие правила, такие как строительные нормы (например,грамм. неудачи и высота потолка) и процесс получения разрешений, делают строительство слишком дорогим для застройщиков. Кроме того, нехватка рабочей силы в строительстве еще больше увеличивает стоимость строительства. Это одна из причин, почему все новое жилье строится так дорого.
«В общем, разработчики стремятся к максимально возможной прибыли, это то, что они должны делать», — говорит Герберт. «Сейчас мы строим много элитного жилья. Поскольку процесс разработки ограничен, разработчики собираются строить на самой высокой точке рынка, которую они могут, потому что это немногие [проекты], которые проходят.”
«Потенциал получения большего количества жилья за счет мелиоративного зонирования сильно различается в зависимости от региона», — говорит Шуэц. Если район разделен на восемь этажей, но спрос будет только на четырехэтажное здание, например, девелоперы построят только четырехэтажное здание. «Я надеюсь, что правительства штата и местные органы власти думают о своих рынках и пытаются понять, где это уместная политика, а где есть что-то еще, что им следует делать».
Schuetz считает, что есть города с высоким спросом на жилье, такие как D.С. и Чикаго, где законы о землепользовании уже позволяют строить более плотное жилье, но поскольку этот процесс слишком дорог и занимает слишком много времени, застройщики этого не делают.
«Мы не уделяли так много внимания процессу регулирования, как запреты на многоквартирное жилье, и я думаю, что для того, чтобы быть эффективными [в увеличении предложения жилья], нам придется решать оба эти вопроса», — говорит она. , добавив, что существует пробел в исследованиях того, насколько нормативные акты препятствуют развитию.
Другая проблема, связанная с рынком жилья, заключается в том, что новое жилье по рыночной цене никогда не станет доступным для арендаторов с низким и чрезвычайно низким доходом, миллионы из которых зарабатывают 7500 долларов в год или меньше.«Эти стратегии затронут широкую середину рынка для домохозяйств с умеренным доходом, но они не сделают жилье доступным для самых бедных домохозяйств», — говорит Герберт. Чтобы восполнить этот пробел, потребуются субсидии, такие как ваучеры на жилье для съемщиков или налоговые льготы для застройщиков.
Некоторые прогрессивные жилищные группы выражают озабоченность по поводу воздействия зонирования на семьи с низкими и крайне низкими доходами. Moms 4 Housing — группа защиты доступного жилья против переселения, созданная бездомными женщинами, занявшими свободный дом, принадлежащий инвестору, в Западном Окленде — протестовала против SB 50 штата Калифорния, поскольку они считают, что закон приведет к увеличению количества элитного жилья по рыночным ценам. и джентрификации, и не будет делать достаточно, чтобы помочь таким людям, как они, с точки зрения создания доступного жилья.
Кэрролл Файф, директор Альянса калифорнийцев Окленда / Сан-Франциско за расширение прав и возможностей сообщества и представитель Moms 4 Housing, не согласен с акцентом SB 50 на жилье по рыночным ценам. Она считает, что новое жилье должно быть ориентировано на людей с минимальной заработной платой. «Нам нужно жилье для людей, которые зарабатывают менее 40 долларов в час», — говорит она Curbed.
Она выступает за внесение поправок в конституцию Калифорнии, чтобы объявить жилье правом человека, что затем вдохновит законодателей на творческий подход к тому, как этого добиться.«Мы все находимся на грани небезопасного жилья, если рынкам будет позволено продолжать движение в том же направлении, что и они», — говорит Файф. «Нам всем нужно жилье, так почему бы нам не защитить то, что должно быть правом человека для каждого, путем изменения закона для всех?»
Alliance for Community Transit, группа, которая выступает за справедливые сообщества, ориентированные на транзит, объявила, что будет выступать против SB 50, если он не будет включать поправки, касающиеся джентрификации, если только в него не будут внесены сильные и подлежащие исполнению положения для предотвращения прямого перемещения, поддержки планирования сообщества в уязвимых сообществах и включать строгие стандарты доступного жилья с высокими уровнями доступности, соизмеримыми с плотностью населения, предусмотренной законопроектом.
Даже самые стойкие сторонники апзонирования признают ограничения, но считают, что законодательство по-прежнему имеет важное значение для преодоления кризиса доступности.
«Одного апзонирования недостаточно, — говорит Брайан Хэнлон из калифорнийского YIMBY. «Это не решит [кризис доступности] для всех, и не в те сроки, которые помогут каждому … Нам нужен целый арсенал законодательства».
Защитное снаряжение, о котором говорит Хэнлон, — это «три составляющие»: строительство жилья с помощью законодательства, которое упрощает добавление жилья; сохранение доступного жилья, например законы о стабилизации арендной платы; и защита людей, которые уже имеют доступное жилье, например, законы о праве на адвоката для людей, которым грозит выселение, с которыми Нью-Йорк экспериментирует.
Зонирование — это не то же самое, что комплексное планирование, и Шуэц считает, что целевые и прямые подходы к решению проблемы нехватки жилья — например, привязка государственного финансирования к плану жилищного строительства — необходимы для стимулирования производства по сравнению с общими директивами, такими как зонирование всего штата или город.
«Я бы хотела, чтобы города и штаты не пытались исправить зонирование по частям с помощью« отмены запрета на многоквартирные дома, давайте разрешим ADU », — говорит она. «Я бы предпочел, чтобы они дали местным органам власти количественные цели в отношении того, сколько жилья они должны построить.Мы можем посмотреть на такие вещи, как темпы роста населения и рабочих мест, и понять, в каких местах действительно недостаточно жилья для удовлетворения спроса, дать им цель, а затем дать им немного финансовых кнута и пряника, чтобы они оставались. их подотчетны ».
Сторонники зонирования говорят, что увеличение плотности не повлияет на характер кварталов. Например, ADU могут принимать разные формы, от переоборудования гаража до отдельных коттеджей. Алисса НасснерКто поддерживает, а кто против?
Хотя большинство людей согласны с тем, что существует нехватка доступного жилья, существуют разногласия по поводу того, как лучше с этим справиться.
Пожилые домовладельцы с обеих сторон политического спектра выступают против строительства нового жилья и непропорционально представлены на собраниях населения, на которых обсуждается вопрос о зонировании. Прогрессивные жилищные группы часто выступают против преобразования зон, поскольку оно не устраняет системное неравенство, лежащее в основе кризиса доступного жилья, и опирается на экономическую теорию просачивания вниз.
В Миннеаполисе ряд различных заинтересованных групп собрались вместе, чтобы поддержать преобразование зон: экологические активисты, пожилые люди, профсоюзы и департамент городского планирования.
Тем не менее, Миннеаполисское отделение Общества Одюбона оспаривает планы по благоустройству города, утверждая, что город не провел надлежащую экологическую экспертизу.
В Орегоне некоторые города выразили озабоченность по поводу дополнительной нагрузки на их инфраструктуру. Аргументы против строительства нового жилья часто приводят в качестве причин, по которым такое законодательство не следует принимать, изменения в «характере соседства».
«Идея« сохранения характера района »достаточно расплывчата, чтобы охватить множество вещей, не будучи очень явной», — говорит Шуэц. «Они беспокоятся о том, чтобы изменить внешний вид района за счет более высоких зданий. Но для многих людей это также тот тип людей, которые живут по соседству. Если это белые, богатые и в основном нуклеарные семьи, есть места, которые хотели бы сохранить это. И им не нужно говорить, что мы хотим не пускать чернокожих, им просто нужно сказать: «Мы хотим сохранить характер соседства».’”
Защитники жилищного строительства, которые опасаются переселения и джентрификации — например, Oakland’s Moms 4 Housing — также обеспокоены тем, что изменения в характере микрорайона могут ускориться.
Кандидат в сенат штата Калифорния Джеки Филдер работает на платформе социальной справедливости. Жилье является важной частью ее повестки дня, и она подписала обязательство по обеспечению жилья, которое включает изменение положения жилья в качестве права человека, а не товара. Она раскритиковала SB 50 за то, что он опирается на экономическую теорию «просачивания вниз», фокусируется на жилье по рыночным ценам и не уделяет внимания созданию доступного жилья и защите уязвимых сообществ.
«Нам нужно строить для нужд, а не для получения прибыли», — недавно сказал Филдер. «И с пятой по величине экономикой в мире, с 157 миллиардерами с общим состоянием более 700 миллиардов долларов, Калифорния имеет все ресурсы, которые нам нужны, чтобы делать больше».
В Нью-Йорке перестройки в Инвуде и Бушвике, где высок процент латиноамериканских жителей, были остановлены из-за опасений по поводу перемещения. Защитники и политики призывают к исследованию расовых последствий изменения зон.
«Никто не притворяется, будто нам не нужно жилье», — говорит Сильвия Морс, градостроитель и соавтор книги « Zoned Out! Раса, перемещение и планирование в Нью-Йорке . «Вопрос в том, какое жилье мы строим? И, особенно на таких горячих земельных рынках, как Нью-Йорк, если вы не регулируете и не берете на себя обязательств и инвестиций — особенно инвестиций в землю, которая находится в общественной собственности, — частный сектор будет только пытаться максимизировать прибыль и это это то, что он должен делать.”
Для Морса проблема нехватки жилья глубже, чем просто спрос и предложение, и простирается до системных проблем владения и контроля, которые связаны с расой и классом.
«Зонирование само по себе не сможет решить эти глубокие вопросы собственности, контроля, ресурсов, межпоколенческого богатства, всех тех вещей, которые связаны с местами, где живут люди», — говорит Морс. «Все, что говорит о зонировании, — это то, что здесь можно использовать, и вот насколько оно может быть большим — это все, что он говорит.И это слишком грубый инструмент [для решения проблемы доступности] без сочетания с государственными земельными обязательствами, без некоторых форм совместного управления, без системы восстановления, мы не сможем справиться с фактическим лежащим в основе жилищным кризисом ».
Для Шуэца джентрификация и перемещение показывают, почему необходимо комплексное планирование, а не только изменение зонирования.
«Если вы живете в районе, где ведется много нового строительства, а арендная плата в новом здании выше, чем в старом, трудно не взглянуть на это и сказать:« Район меняется и становится более богатым ». люди переезжают », — говорит Шютц.«Трудно то, что мы часто упускаем из виду более широкий региональный контекст. Таким образом, отдельные районы в жарких городских районах видят изрядное количество жилья. В большинстве этих регионов уже 30 лет не строят жилья для удовлетворения спроса. Что ж, вы закрываете строительство нового жилья в 80 процентах города, где вы не можете изменить то, что там есть. В 20 процентах города, где разрешено строительство и которые поглощают весь спрос, конечно, арендная плата там вырастет ».
Будущее перезонирования и жилищный кризис
В основе дебатов о повышении зонирования лежит, казалось бы, простой вопрос: можем ли мы предоставить более доступное жилье только за счет расширения строительства? Но на самом деле вопрос гораздо глубже: можем ли мы найти выход из кризиса, который является продуктом экономической системы, которая извлекает как можно больше у большинства людей, чтобы обогатить немногих?
«У вас должна быть крыша над головой», — говорит Кристофер Герберт из Гарварда.«Как сказал Мэтью Десмонд в своей книге« Выселенные, »« Рента ест в первую очередь ». Пока у вас есть это первенство жилья с точки зрения иерархии расходов, оно будет толкать арендную плату выше».
Сегодняшний жилищный кризис является результатом десятилетий политических решений на местном, государственном и федеральном уровнях в отношении землепользования, транспорта, налогов и рабочей силы. Это больше, чем зонирование, но поскольку зонирование — один из немногих аспектов нашего образа жизни, находящихся под контролем местных властей, именно здесь действуют местные законодатели, которые находятся на переднем крае кризиса.
Upzoning бросает вызов символу американского домовладения — односемейному дому, который субсидируется государством более века и остается основным источником богатства для миллионов людей. Настоящая дискуссия вокруг перезонирования — это идеологический расчет на то, является ли жилье товаром или правом. Решения, которые не решают этот вопрос, не могут решить жилищный кризис.
«Мы должны разобрать [жилье]», — говорит Файф. «Мы должны исключить мотив прибыли из основных потребностей.Это самая большая битва. Нам нужно найти для инвесторов другие способы зарабатывать деньги, не полагаясь на вещи, необходимые людям для выживания. У нас не должно быть возможности превращать воздух, воду и жилье в товар. Зарабатывай на Джордансе, а не на жилье ».
Доступность жилья: набор инструментов со стороны поставщика для городов
Одно чувство объединяет миллиардов людей в городах по всему миру: чувство шока, когда они пытаются найти новый дом.От Лондона до Лагоса расходы на жилье создают финансовый стресс для значительной части городских жителей мира. Арендная плата и цены на жилье росли намного быстрее, чем доходы в большинстве стран, особенно в больших городах, где многие люди хотят жить и где сосредоточены возможности трудоустройства. Проблема затрагивает всех, от малообеспеченных жителей трущоб до семей со средним доходом.
Содержание
- Найди землю
- Города должны убрать преграды
- Строительная отрасль должна развиваться
В основе проблемы лежит крайний дисбаланс спроса и предложения.Рост населения, продолжающаяся тенденция к урбанизации и рост мировых доходов — все это способствует устойчивому росту спроса. В 1950 году Нью-Йорк и Токио были единственными двумя городами на земле с населением более 10 миллионов человек; сегодня существует более 20 городов такого размера. За последние три десятилетия городское население мира увеличивалось в среднем на 65 миллионов человек в год, что было обусловлено головокружительной урбанизацией в Китае и Индии.
Видео
Решение мировой проблемы доступного жильяЖилой фонд дорогих городских центров по всему миру не увеличивался достаточно быстро, чтобы справиться с ростом спроса.Исследование, проведенное Глобальным институтом McKinsey, изучило масштабы разрыва в доступности жилья. В Калифорнии, например, с 2009 по 2014 год добавилось 544 000 домохозяйств, но только 467 000 единиц жилья. Совокупный дефицит жилья увеличился до двух миллионов единиц. Поскольку цены на жилье и арендная плата достигли рекордных высот, почти половина семей штата с трудом может позволить себе жилье на местном рынке. По оценкам MGI, в Нью-Йорке 1,5 миллиона семей не могут позволить себе стоимость того, что мы определяем как приличные апартаменты по рыночным ценам.Таким образом, общий «разрыв в доступности» города составляет 18 миллиардов долларов в год, или 4 процента ВВП города. Поскольку экономика Лондона переживает бум за последние два десятилетия, ежегодное завершение строительства домов в городе увеличилось чуть более чем на 10 процентов, что значительно ниже спроса и привело к росту цен на жилье в пять раз.
Во всем мире, по оценке MGI, около 330 миллионов городских домохозяйств в настоящее время живут в некачественном жилье или вынуждены оплачивать жилищные расходы, превышающие 30 процентов их дохода. Это число может вырасти до 440 миллионов домохозяйств к 2025 году, если текущие тенденции не будут обращены вспять.Помимо человеческих жертв, эта проблема в конечном итоге сдерживает экономический рост. Инвестиции в жилищное строительство остаются ниже своего потенциала, и домохозяйства с непропорционально большой долей ежемесячного дохода, направляемой на выплату арендной платы или ипотеки, должны ограничивать другие формы потребления. Возвращаясь к нашему примеру в Калифорнии, по оценке MGI, из-за нехватки жилья штат теряет 140 миллиардов долларов годового объема производства, или 6 процентов ВВП штата.
Законные интересы инвесторов, особенно в условиях низких процентных ставок, могут подлить масла в огонь.Иностранный капитал устремляется в мировые центры, и жители чувствуют себя вынужденными использовать дополнительные рычаги, чтобы получить право собственности на жилье или добавить твердые активы, которые дорожают в цене. На самых горячих рынках эти тенденции иногда усиливаются спекулятивным поведением, таким как накопление земли или быстро меняющаяся собственность.
Некоторые правительства предприняли шаги, чтобы охладить рынки недвижимости, перегретые инвесторами. Эти подходы включают в себя движение Китая по предотвращению накопления земли путем введения налога на незанятую землю, добавление Швейцарией налогов на прирост стоимости и ограничения на иностранную собственность и владение вторым домом, недавнее введение Канадой стресс-тестов для жилищных кредитов и ужесточение правил для ипотечного страхования. и лимиты Германии на соотношение кредитов к стоимости финансирования.Эти типы мер работают лучше всего, когда они дополняются процветающими рынками аренды, которые позволяют обычным гражданам откладывать первоначальные взносы, не сталкиваясь с нехваткой вариантов жилья.
Национальные и местные органы власти во всем мире часто решают проблему нехватки жилья, уделяя особое внимание спросу и финансированию. Такие стратегии, как жилищные субсидии, льготное финансирование или различные формы контроля за арендной платой, предлагают столь необходимую помощь малоимущим домашним хозяйствам, которые они охватывают, и являются законным выбором политики, если они тщательно продуманы.Но они дороги, и их трудно поддерживать, и они не решают основную проблему нехватки жилья.
Для достижения большей доступности потребуется резкое увеличение количества единиц жилья. Конечно, простота этого оператора опровергает сложность его выполнения. Поскольку прогресс был настолько труднодостижимым, эта информационная записка будет сосредоточена исключительно на решениях со стороны предложения, решая три проблемы, которые являются общими для всех городов: предоставление земли, устранение барьеров и повышение производительности строительного сектора.
Мы стремимся предоставить людям с ограниченными возможностями равный доступ к нашему сайту. Если вам нужна информация об этом контенте, мы будем рады работать с вами. Напишите нам по адресу: [email protected]Найди землю
Доступ к земле обычно является самым большим препятствием для жилищного строительства и одним из основных факторов стоимости. В таких местах, как Окленд и Рио-де-Жанейро, стоимость земли часто превышает 40 процентов от общей стоимости недвижимости.В крайних случаях, таких как Сан-Франциско, земли настолько мало, что на нее может приходиться до 80% стоимости дома. По нашим оценкам, в глобальном масштабе высвобождение земли в максимальной степени может снизить стоимость владения стандартной жилой единицей до 20 процентов. Комплексное общегородское картографирование и инвентаризация может открыть много возможностей. Основываясь на нашей прошлой работе в городской среде, мы определили семь основных направлений.
Видео
Строительство умной и доступной недвижимостиПриоритет развития, ориентированного на транзит
Для густонаселенных городов критически важно обеспечить плотность движения транспорта, а не способствовать их разрастанию и более длительным поездкам на работу.Развитие, ориентированное на транзит, может включать в себя реконструкцию существующих жилых построек или стимулирование строительства нового здания путем разрешения более высоких соотношений площади пола, ослабления ограничений по высоте или обеспечения большей плотности в определенных целевых зонах. Эти зоны могут быть выбраны для достижения местных целей, таких как уменьшение зависимости от частных транспортных средств или развитие многофункциональных, удобных для пешеходов городских ландшафтов. В таких местах, как Гонконг и Сеул, уже активизировалось землепользование в районе остановок общественного транспорта. Сеул допускает соотношение площадей, которое в районах с лучшими связями до 20 раз выше, чем в более отдаленных районах.Другие города могут последовать этому подходу. Например, анализ в Сан-Диего показал, что увеличение плотности застройки в радиусе полумили вокруг узлов общественного транспорта может увеличить жилищный фонд города почти на 30 процентов.
Получение максимальной отдачи от недостаточно загруженных сайтов
Во многих случаях городам может даже не потребоваться повышать пороговые значения плотности. Они могут застраиваться на жилых участках, не использующих в настоящее время разрешенную плотность. Недостаточно используемые участки можно определить как приоритетные для редевелопмента.Стимулы (например, ускоренная выдача разрешений, освобождение от требований к парковке или инвестиции в общественную парковку) могут сделать проекты такого типа более привлекательными для застройщиков. Анализ, проведенный MGI в Лос-Анджелесе, показал, что 28 процентов участков, предназначенных для многоквартирных домов, используются недостаточно; их максимальное увеличение может добавить к жилому фонду города более 300 000 единиц.
Ввод в действие свободных городских участков
Другая стратегия предполагает строительство застройки на свободных участках.Даже в густонаселенных районах могут быть пустые участки, которые могут служить жизнеспособными участками. Удивительно много земли простаивает перед лицом огромного неудовлетворенного спроса на жилье. Наш анализ показывает, например, что в Эр-Рияде, Саудовская Аравия, есть около 40 квадратных километров зонированных жилых территорий, которые не используются, в то время как около 40 процентов всей зонированной жилой земли в Найроби пустуют. Налоги на незанятую землю могут создать стимул для строительства.
Обеспечение доступа к государственной земле
При необходимости, правительства могут выделить неиспользуемые государственные земли для жилищного строительства.Транзитные власти могут владеть недвижимостью, окружающей загруженные транспортные узлы. Списанные спортивные сооружения, военные базы или транзитные узлы также могут быть жизнеспособными объектами. Зачастую легче обеспечить жилье для людей с низким или средним уровнем дохода на таких участках, чем на обычных жилых участках, поскольку государственные органы могут поставить передачу или продажу земли в зависимость от строительства доступного жилья. Они могут даже напрямую передать субподряд на строительство жилья в этих районах. Управление массового жилищного строительства Турции (TOKi) сумело выделить около 4120 квадратных километров неиспользуемых земель (или 4 процента от общей городской площади) у других государственных учреждений для жилищного строительства.Сан-Диего мог бы добавить около 4000 единиц жилья, превратив заброшенные спортивные сооружения в многофункциональные коммерческие и жилые комплексы.
Трансформация промышленных объектов
В некоторых городах могут быть возможности для преобразования объектов легкой промышленности. Большие неиспользуемые промышленные участки (например, закрытые заводы) могут предложить огромный потенциал развития. Но перевод их для использования в жилых помещениях должен включать в себя тщательное рассмотрение влияния на рабочие места и того, будет ли какая-либо коммерческая деятельность на прилегающих участках создавать проблемы для жителей.
Переход с нуля
Города, окруженные неосвоенными или сельскохозяйственными землями, могут инвестировать в новые жилищные проекты на своих окраинах. Хотя новые проекты обычно включают строительство инфраструктуры, дорог и новых кварталов, они все же могут быть дешевле, чем проекты застройки, если земля более доступна и если есть место для достижения экономии за счет масштаба на многоакровых участках. Новые разработки открывают возможность строительства домов на одну семью, что менее осуществимо в плотных городских центрах.По нашим оценкам, только в Калифорнии новые разработки могут предоставить более 600 000 дополнительных единиц жилья. Несмотря на свои преимущества, города должны учиться на ошибках, допущенных в таких разных местах, как Каир и Мехико; если новые жилые комплексы строятся слишком далеко от существующих центров занятости или транзитных узлов, они могут не привлечь или удержать жителей.
Добавление дополнительных жилых единиц
Наконец, многие города могут поощрять владельцев частных домов добавлять дополнительные жилые единицы.Это могут быть квартиры в гараже, квартиры в подвале или коттеджи на заднем дворе. Неважно, проживают ли они в большой семье или на съемщиках. Дополнительные жилые единицы по своей сути доступны по цене, потому что они используют существующую землю, здания и инфраструктуру, что приводит к своего рода «невидимой плотности». Исследование MGI в Калифорнии показало, что домовладельцы могут добавить до 790 000 единиц жилья по всему штату из таких структур.
Хотите узнать больше о Глобальном институте McKinsey? Мы стремимся предоставить людям с ограниченными возможностями равный доступ к нашему сайту.Если вам нужна информация об этом контенте, мы будем рады работать с вами. Напишите нам по адресу: [email protected]Города должны убрать заграждения
Города должны разработать структуры управления, которые представляют все заинтересованные стороны (а не только наиболее укоренившиеся, влиятельные или громкие), и оптимизировать фактическое выполнение. Могут помочь несколько подходов.
Согласование для лучшей доставки: лаборатории доставки и комплексные жилищные агентства
Жилищные стратегии чрезвычайно сложны и включают инициативы и политики в области финансирования, городского планирования, развития инфраструктуры, регулирования землепользования, строительных норм и правил, подходов к доставке и заключению контрактов и т. Д.Но заинтересованные стороны из разных частей системы редко работают вместе, чтобы сгладить трения и сосредоточиться на более широкой цели быстрого строительства более доступного жилья.
Модель «лаборатории доставки» решает эту проблему отсутствия координации, собирая вместе от 30 до 40 человек, занимающихся этими специальностями, для динамичных и интенсивных рабочих мероприятий. Лабораторные работы предназначены для преобразования жилищных стратегий высокого уровня в подробные инициативы, планы реализации и ключевые показатели эффективности. В таких условиях заинтересованные стороны из государственного и частного секторов могут устранить неправильные представления и прийти к совместным решениям.Лаборатории могут составлять интегрированные планы, которые уточняют ожидания и синхронизируют сроки выполнения того, что каждый игрок соглашается предоставить. Очень важно собрать за столом нужных людей. Сессии должны быть хорошо организованы при консультациях с внешними тематическими экспертами. Каждую заинтересованную сторону должен представлять человек, обладающий достаточным опытом для принятия быстрых решений, а главный спонсор (например, мэр города) должен лично присутствовать на ключевых сессиях и руководить ими.
Подход лаборатории доставки оказал большое положительное влияние на рынок жилья в Саудовской Аравии.Правительство пригласило все заинтересованные стороны в государственном секторе (все министерства и государственные учреждения, связанные с жилищным сектором) и частном секторе (включая представителей девелоперов и банков). Голоса граждан также были услышаны через социальные сети и фокус-группы. В этих мероприятиях использовался междисциплинарный подход к выявлению ключевых проблем в жилищном секторе и разработке решений с четкими целями, планами реализации, подотчетностью и бюджетами. Лаборатории согласовали заинтересованные стороны вокруг важных идей, которые учитывают практические соображения.
Приведу лишь один пример: лаборатории определили возможность подключения инфраструктуры «последней мили» как проблему, которая задерживает развитие крупных земельных участков и создает неопределенность, отпугивающую разработчиков. Междисциплинарное решение проблем быстро нашло решения, например, компания, занимающаяся инфраструктурой, сосредоточилась на построении этих соединений последней мили с использованием модели построения-эксплуатации-передачи.
Результаты успешных лабораторных исследований являются хорошей основой, но фактическая реализация имеет решающее значение.Городские власти могут ускорить прогресс, наделив агентство или подразделение полномочиями по обеспечению непрерывного жилищного строительства. Этот тип подразделения требует исключительного таланта с хорошими навыками решения проблем, управления заинтересованными сторонами и коммуникативными навыками, а также значительных полномочий по принятию решений или прямого доступа к высшему руководству. Жилищная комиссия Сан-Диего, например, нанимает специалистов из частного сектора, имеет собственную команду по развитию недвижимости и инвестирует в маркетинг и коммуникации.Турецкое агентство TOKi осуществляет широкий контроль над земельными ресурсами и использует как государственно-частные партнерства, так и прямые контракты, чтобы гарантировать, что жилье будет построено для граждан с разным уровнем дохода.
Будьте в курсе ваших любимых темПривлечение большего числа заинтересованных сторон и преодоление NIMBYism
Хотя большинство людей абстрактно согласны с тем, что повышение доступности жилья было бы хорошо, оппозиция часто останавливает конкретные предложения.Существующие жители могут быть обеспокоены изменяющимся характером своего района, перспективой более низкой стоимости дома, перегруженностью и переполненностью школ. Чтобы учесть эти опасения, многие юрисдикции установили такие процедуры, как публичные слушания или инициативы голосования, которые имеют право вето. Хотя намерение дать сообществу право голоса благородно, в результате часто строится очень мало жилья.
Городам необходимо применять комплексный подход к обеспечению жильем людей всех доходов, возрастов и демографических групп.Люди, которые приезжают в город на работу, должны иметь возможность найти там доступное жилье. Но голоса существующих домовладельцев, которые хотят сохранить статус-кво, часто заглушают голоса новоприбывших, молодых людей, работников сферы услуг с низким доходом и арендаторов, которым нужно больше жилья. После того, как проверка 2009 года показала, что районные советы не являются репрезентативными для более широкого населения города, Сиэтл заменил эти органы центральной комиссией по вовлечению общественности, в которую входят представители мэра и совета, выбранные для представления более широкого круга заинтересованных сторон.
Города также могут требовать от работодателей большей роли в процессе участия сообщества. Компании очень серьезно заинтересованы в решении жилищных вопросов, поскольку наличие жилья напрямую влияет на их способность привлекать таланты. Например, в условиях сильнейшего жилищного кризиса в Кремниевой долине Facebook продвигает планы по созданию жилого и коммерческого кампуса для разных категорий населения в Менло-Парке.
Хотя во многих городах проводятся общественные слушания и публикуются протоколы собраний, есть способы сделать процесс планирования более динамичным и инклюзивным.Широко распространяемые цифровые опросы и использование аналитических инструментов для отслеживания настроений граждан и моделей использования в реальном мире могут привести к тому, что жилищные решения будут в большей степени соответствовать реальным потребностям сообщества и ослабить влияние более мелких групп с укоренившимися интересами. Создание карты всех городских участков с открытым исходным кодом, на которой указаны возможности для развития, может способствовать дебатам о приоритетах. Такие инструменты, как Owlized, могут помочь жителям визуализировать предлагаемые проекты в их районе в 3-D.
Ускорение
Лабиринт регулирования обычно связан с приобретением земли, зонированием и строительными нормами.Во многих юрисдикциях разработчикам необходимо пройти обширные экологические исследования, согласовать проектные решения и публичные слушания. Эти меры предосторожности имеют благие намерения, но они могут добавить неэффективности. Неправомерное манипулирование процессом утверждения может привести к многолетним задержкам и дополнительным расходам на разработку в миллионы долларов. Это увеличивает надбавку за риск, связанную со строительными проектами, увеличивая расходы для арендаторов и потенциальных домовладельцев и препятствуя осуществлению некоторых проектов вообще.
Города могут оптимизировать свои процессы для ускорения утверждения и выдачи разрешений на землепользование, создавая более предсказуемый и менее обременительный процесс. Установление разрешения «единого окна» (то есть объединение разрешений от нескольких агентств в один понятный интерфейс) и оцифровка заявок на получение разрешений и отслеживание статуса — вот с чего можно начать. Такой подход добился успеха в городах по всему миру, от Найроби до Сингапура. Упрощение получения необходимых разрешений может принести значительное облегчение.Австралия, например, смогла сократить количество регулирующих процедур и ускорить получение разрешений более чем на два месяца, при этом сохранив высокое качество строительства.
Города могут рассмотреть возможность создания «по праву» зон особой застройки в отдельных районах, где отклонения от городских правил зонирования и землепользования допускаются с минимальным пересмотром. Общая экологическая экспертиза может прояснить требования для будущих застройщиков целых зон. Правительства также могут создавать апелляционные комиссии на местном уровне для более быстрого рассмотрения отклонений проектов или предложений по смягчению последствий.
Местные органы власти также могут предложить новый подход к строительным нормам и правилам. Сегодня эти кодексы, как правило, строго предписывают выбор оборудования, материалов и конструкций, которые должны использовать строительные компании. Это может задушить инновации и затруднить достижение значимого повышения производительности за счет внедрения новых методов. Вместо этого города могут выбрать регулирование «на основе результатов», которое требует безопасных, надежных результатов (таких как структурная целостность), но дает строительным компаниям возможность гибко решать, как их достичь.
Расширение масштабов и создание стимулов для эффективности и инноваций
Крупномасштабные строительные проекты могут кардинально изменить производительность и стоимость доставки жилья, что позволяет использовать такие методы, как повторяемость и изготовление вне строительной площадки. Ряд компаний используют этот подход, пытаясь объединить качество и вариативность дизайна, а также устойчивость. Города могут поддерживать отраслевые инновации, предоставляя землю и инфраструктуру, которые позволяют масштабировать, выставлять на торги проекты городского масштаба и консолидировать большой спрос.
Там, где сами города инвестируют в жилье или вспомогательную инфраструктуру, контракты могут стать мощным рычагом повышения производительности строительства. В глобальном исследовании MGI руководители строительства, поставщики и владельцы проектов указали на несогласованные стимулы и контракты как на препятствия. Проекты часто передаются участнику, предложившему самую низкую цену, с ограниченным учетом качества, заказов на изменение и претензий, которые могут возникнуть постфактум. Стадии планирования можно не уделять должного внимания, в то время как чрезмерно подробные спецификации могут ограничить гибкость при возникновении проблем.Риски часто распределяются неправильно, и контракты, как правило, не принимают во внимание неопределенность, присущую проектам. Кроме того, отношения могут быть враждебными, создавая среду, в которой отсутствует доверие и подлинное сотрудничество.
Переход к торгам, основанным на стоимости (при котором больший упор делается на качество и прошлые показатели поставщиков), добавление стимулов для подрядчиков и владельцев к традиционным контрактам, а также принятие положений, направленных на повышение прозрачности и сотрудничества, могут принести огромную пользу.Еще более смелый подход включает контракты с интегрированной моделью реализации проекта (IPD). Когда договоренности с несколькими подрядчиками являются транзакционными, они легко могут стать враждебными. Но модель IPD поощряет множество заинтересованных сторон к тесному сотрудничеству над проектом, разделяя его прибыль или убытки, сохраняя при этом свою индивидуальную бизнес-идентичность. Устав от несвоевременных сроков и перерасхода бюджета по ранним проектам, Sutter Health, некоммерческая система здравоохранения с десятками медицинских центров, воспользовалась этим подходом, чтобы ужесточить свой проект капитального ремонта стоимостью 7 миллиардов долларов.Компания разработала модель IPD, поручив контракты объединенным командам проектировщиков, консультантов и строителей, а не отдельным сторонам. Новый подход позволил реализовать проекты вовремя и в рамках бюджета.
Наконец, предписывая использование эффективных технологий и инноваций в своих контрактах на закупку, города могут ускорить внедрение и инвестирование средств частного сектора в инструменты экономии. Требование к подрядчикам представлять модели в программном обеспечении информационного моделирования зданий (BIM), в котором зафиксировано меньшее количество ошибок и меньшее количество переделок, может укрепить лучшие отраслевые стандарты и практики.
Решение мировой проблемы доступного жилья Мы стремимся предоставить людям с ограниченными возможностями равный доступ к нашему сайту. Если вам нужна информация об этом контенте, мы будем рады работать с вами. Напишите нам по адресу: [email protected]Строительная отрасль должна развиваться
Даже при наличии земли и отсутствии возражений со стороны общественности строительство само по себе представляет опасность.Слишком много проектов приходит с опозданием, выходит за рамки бюджета или чревато проблемами. Производительность строительного сектора во всем мире стабильно низкая. Рост производительности труда в среднем составлял 1,0% в год за последние два десятилетия по сравнению с 2,8% в мировой экономике и 3,6% в обрабатывающей промышленности. Картина особенно мрачна в странах с развитой экономикой. В Соединенных Штатах, например, производительность труда, измеренная сегодня, на ниже, чем на , чем она была полвека назад.
Отчасти это происходит из-за внешних факторов, таких как громоздкие строительные нормы и правила и разрешительные процессы, а также циклические колебания государственного и частного спроса. Неформальность и коррупция иногда искажают рынок. На отраслевом уровне строительство сильно фрагментировано, в контрактах используются несогласованные стимулы, а неопытным владельцам и покупателям трудно ориентироваться на непрозрачном рынке. На уровне компании мы часто видим плохое управление проектами, неадекватные процессы проектирования и недостаток инвестиций в технологии, исследования и разработки и навыки персонала.
Использование передовых методов для повышения производительности
В то время как города могут создавать более эффективную среду и стимулы для инноваций, строительные компании также должны повышать свою квалификацию. Самые успешные компании используют подход к проектированию, основанный на стоимостном инжиниринге, настаивая на повторяющихся элементах дизайна, когда это возможно. Они также избегают задержек, сосредотачиваясь на управлении закупками и цепочкой поставок для своевременной доставки.
Несколько подходов могут улучшить выполнение на месте, начиная со строгого процесса планирования и завершения всех предварительных работ перед запуском на месте.Чтобы гарантировать своевременное выполнение основных мероприятий и в рамках бюджета, компании должны согласовывать ключевые показатели эффективности, особенно для субподрядчиков, и проводить регулярные совещания по эффективности для отслеживания прогресса и решения проблем. Требуется тщательное планирование и координация различных дисциплин на месте, а также применение принципов бережливого производства для сокращения потерь и переделок.
Строительной отрасли также необходимо ускорить внедрение цифровых технологий. Это включает использование инструментов BIM для проектирования, а также аналитики и Интернета вещей для мониторинга материалов, рабочей силы и производительности оборудования на месте.Облачные контрольные башни могут координировать крупномасштабные сложные проекты, собирая данные в режиме, близком к реальному времени, что является как ретроспективным, так и прогнозным. Они могут передавать информацию владельцам, подрядчикам и субподрядчикам. Легкодоступные сегодня методы и данные могут значительно повысить точность оценок затрат и сроков, а также повысить производительность инженерных работ. Современное автоматизированное оборудование, такое как роботы для укладки кирпича и плитки, может ускорить выполнение работ на месте.Исследование производительности, проведенное MGI, показало, что самые большие препятствия на пути к инновациям строительных компаний — это недостаточные инвестиции в технологии и отсутствие НИОКР.
Переход на производственно-системный подход
Строительство почти всегда рассматривается как серия отдельных и индивидуальных проектов. Но самый большой рост производительности связан с концепцией системы массового производства, вдохновленной производством. Это включает в себя более стандартизованные элементы, панели, изготавливаемые и собираемые на месте, и ограниченные отделочные работы, проводимые на месте.
Barcelona Housing Systems, например, повысила производительность почти в десять раз за счет перехода от традиционного строительства на месте к крупномасштабным промышленным поставкам и сборным конструкциям. Компания стремится построить более 10 000 единиц жилья в рамках одного проекта, помогая окупить стоимость производственных мощностей. Он использует воспроизводимый дизайн четырехэтажных многоквартирных домов, в которых сочетаются жилье, магазины и офисные помещения, ориентированные на обслуживание, при этом меняются некоторые элементы фасада и дизайна без изменения структурного дизайна.Все необходимые компоненты корпуса собираются из сборных модулей, построенных на заводе на месте или поблизости, и компоненты достаточно просты, чтобы их могли собрать неквалифицированные рабочие с минимальной подготовкой.
VBHC, поставщик модульных домов из Индии, разрабатывает сборные компоненты для помещений, которые могут легко преобразовать квартиры с одной спальней в квартиры с двумя или тремя спальнями, что позволяет сократить расходы за счет отказа от дополнительных алюминиевых каркасов. Такие методы строительства могут применяться в различных жилищных условиях, включая сборные дома на одну семью, а также отдельные жилые единицы и модули для многоквартирных проектов заполнения.
Строительство модульных домов также набирает обороты в Соединенном Королевстве. Например, компания Legal & General строит одно из крупнейших модульных производств в мире недалеко от Лидса, где рассчитывает производить до 4000 единиц в год. Британский фонд жилищного строительства стоимостью 3 миллиарда фунтов стерлингов открыто призывает и поддерживает финансирование таких технологий.
Компания Katerra, базирующаяся в США, использует методы модульного строительства при предоставлении строительных услуг клиентам по сквозной модели.Стартап в Кремниевой долине берет на себя исключительную ответственность за проектирование, поиск материалов из глобальной цепочки поставок и сборку конечных продуктов. Компания сосредоточена на использовании новых строительных материалов и поиске усовершенствований процессов путем развертывания Интернета вещей.
Применяются и другие технологические достижения. Компания WinSun из Шанхая автоматизирует строительство с помощью трехмерной печати. Несмотря на то, что эта технология относительно новая, она уже использовалась в нескольких городах: Саудовская Аравия подписала контракт с WinSun на застройку 30 миллионов квадратных метров недвижимости сразу после застройки компанией трехмерного офисного здания в г. Дубай.
Поиск доступного по цене места, где можно было бы позвонить домой, стал проблемой для граждан всего мира. Сами по себе субсидии и финансовые решения не могут закрыть этот пробел. Городам срочно необходимо наращивать жилищное строительство, чтобы улучшить качество жизни жителей, оставаться инклюзивными и гарантировать, что нехватка жилья не станет тормозом для экономического роста. Инструменты и стратегии, описанные здесь, можно использовать параллельно — и, учитывая масштабы неудовлетворенного спроса сегодня, нельзя терять время.
Будьте в курсе ваших любимых тем Набольше жилья может повысить доступность — но только если вы построите его в правильных местах
За последние пару лет все больше голосов раздаются голоса, говорящие о том, что для решения проблемы доступности жилья нам нужно построить больше жилья — не обязательно больше доступного жилья , но больше жилья, период.Все чаще появляются звуковые отрывки типа «да, вы можете построить свой путь к доступному жилью».
Ключевой частью этого дела является то, что для этого необходимо изменить основные правила зонирования. Ярким примером этого аргумента является Сан-Франциско, в котором, как все отмечают, невероятно высокие цены на жилье, острая нехватка доступного жилья и колоссальная проблема бездомности.
Есть веский аргумент в пользу того, что при условиях или строительство большего количества жилья для рынка снизит цены с около до около градусов, и что зонирование имеет отношение к .Но в конечном итоге потребуется гораздо больше, чем строительство более дорогого рыночного жилья в центре Сан-Франциско или Сиэтла, чтобы начать бороться с жилищным кризисом в этих городах. Фактически, реалии строительства в уже застроенных городских районах с высоким спросом означают, что изменение зонирования в этих районах будет иметь относительно небольшой эффект.
Большая часть разговоров о зонировании отсутствует, если не вся суть, то большая ее часть. Спойлер: настоящая проблема зонирования — это то, что происходит в пригороде. Хотя это периодически подтверждается, слишком мало людей говорят об этом, и еще меньше людей сосредотачиваются на внесении изменений именно в этих местах.
Запутанная взаимосвязь между спросом и предложениемМногие люди, которые утверждают, что правила приводят к неадекватному снабжению, похоже, не смотрели на цифры. Один из них — секретарь HUD Бен Карсон, который прошлой осенью во время поездки в Сан-Франциско заявил: «Факты ясно показывают нам, что в местах с самым строгим регулированием также самые высокие цены и больше всего бездомных. Таким образом, было бы логично атаковать те вещи, которые, кажется, являются движущими силами.Факты также показывают, что в местах, которые находятся ближе всего к Тихому океану, самые высокие цены и больше всего бездомных, но до сих пор никто не предлагал осушать океан как решение проблемы бездомности.
И, кроме того, доказательства не подтверждают заявление Карсона.
Основное предположение рынка состоит в том, что там, где спрос самый высокий, строители будут строить больше. Таким образом, если рынок работает, вы ожидаете, что это проявится в цифрах. И это .Я посмотрел, сколько разрешений на строительство было выдано в каждом из ряда городов с горячим рынком или проблемных городов за последние шесть лет, и рассчитал среднегодовое значение по отношению к существующему жилищному фонду каждого города, как показано в таблице. В национальном масштабе в течение шести достаточно хороших лет для рынка жилья в целом среднегодовые разрешения на строительство составляли немногим менее 1 процента жилищного фонда страны. Но в Остине и Сиэтле они составляли почти 3% от запасов каждого города, что в три раза больше, чем в среднем по стране.И наоборот, в Питтсбурге и Сент-Луисе, где спрос невелик, разрешения составляли менее половины 1 процента жилищного фонда. Понятно, что строители строят там, где есть спрос.
Причина низких цен в Сент-Луисе и Питтсбурге, несмотря на то, что строители не сильно увеличивают предложение ни в одном из городов, заключается в том, что спрос низкий, и большую часть его можно легко удовлетворить за счет оборота при обильном предложении. существующих домов и квартир. Проблемы доступности жилья в этих городах больше связаны с бедностью, чем с предложением жилья.Это верно в отношении многих Соединенных Штатов. С другой стороны, цены в Сиэтле высоки, несмотря на тот факт, что строители добавляют почти 10 000 единиц жилья в год в небольшом застроенном городе, потому что спрос еще выше.
Хотя Хьюстон славится своим относительным отсутствием строительных норм, на самом деле он не строит больше жилья, чем более горячие рыночные города. ИСТОЧНИК: База данных HUD SOCDSНо речь идет не только о размере спроса — количестве домохозяйств, ищущих жилье — это примерно , которые ищут жилье, и , какой тип жилья они ищут.Это то, чего не ценят люди, которые указывают на Хьюстон как на контрпример. Да, в Хьюстоне высокий спрос на жилье и относительно доступные цены. Но люди, которые переезжают в Хьюстон и создают там спрос, небогаты; большинство из них — представители рабочего класса или среднего класса, которые не могут позволить себе квартиры в многоэтажных домах за 3000 долларов в месяц, даже если бы они сами этого хотели. Они ищут скромные односемейные дома и квартиры с садом, и это то, что строит рынок.И, как видно из диаграммы, Хьюстон на самом деле строит не так много. Фактически, по сравнению с существующим жилищным фондом, темпы строительства в Хьюстоне намного медленнее, чем в округе Колумбия или Сиэтле, и не намного выше, чем в Сан-Франциско, который сильно отстает от своих городов-аналогов.
Спрос в Сиэтле, с другой стороны, определяется быстро развивающимся сектором высоких технологий, который привлекает высококвалифицированных молодых, одиноких технических специалистов, получающих шестизначные доходы. В результате в Сиэтле создается огромное количество дорогостоящего многоквартирного жилья с высокой плотностью населения (85 процентов всех разрешений на строительство в Сиэтле предназначены для многоквартирных домов), включая высотные башни в центре города и среднеэтажные дома в таких районах, как Южный Лейк-Юнион. , где арендная плата за студии обычно начинается от 2000 долларов.Сан-Франциско строит такое же жилье для того же рынка, но не в таком большом количестве и даже дороже.
Итак, если Сиэтл строит много жилья, почему оно все еще такое дорогое?Что примечательно во всех действительно дорогих городах, так это то, что они сочетают в себе две вещи, которые привлекают людей: хорошую работу и привлекательные удобства. В некоторых местах в Соединенных Штатах есть одно или другое, во многих, к сожалению, и того и другого мало. Но очень немногие крупные города имеют и .По какой-то причине непропорционально большая их часть находится в Калифорнии, а большинство остальных также являются прибрежными городами. Все мы знаем, какие это: Сан-Франциско, Лос-Анджелес, Сан-Диего, Сан-Хосе, Сиэтл и Портленд на Тихом океане и Бостон, Нью-Йорк и Вашингтон на Атлантическом океане. Единственные однозначно горячие рынки у побережья — это Денвер с его горами и Остин с его беспрецедентной музыкой и развлечениями (и оба они по-прежнему очень доступны по сравнению с Сан-Франциско или Сиэтлом), и некоторые другие, возможно, направляются в этом направлении.Экономисты UCLA Anderson Forecast, построившие график зависимости доступности от удобств с использованием шкалы удобств, разработанной Министерством сельского хозяйства США, обнаружили, что даже независимо от роста рабочих мест, одни только удобства подталкивают цены вверх.
Если добавить взрывной рост рабочих мест в Сиэтле, Кремниевой долине и других технологических центрах, развитию будет трудно угнаться за темпами. Еще сложнее то, что в районе Сиэтла рабочие места создаются не только в Сиэтле, но и по всему округу Кинг — в Белвью, Редмонде (где в Microsoft работает 47 000 человек) и т. Д. — очень много людей. люди, выполняющие эти вакансии, хотят жить в Сиэтле, так же как многие технические специалисты Google хотят жить в Сан-Франциско.
Поскольку рабочие места в сфере высоких технологий и обеспеченные жители порождают множество низкооплачиваемых рабочих мест в сфере услуг, это привлекает множество людей, не являющихся технарями. Они могут получить работу, но они также обнаруживают, что попытки жить там на заработную плату, которую платят эти рабочие места, — это поступок по канату. Они могут стать бездомными, даже оставаясь на работе, или стать бездомными, если потеряют работу или будут выселены из комнаты или квартиры, которую они действительно не могут себе позволить. Как и везде, с бездомностью связаны и другие проблемы — проблемы психического здоровья, употребление наркотиков, проблемы со здоровьем — но разрыв между заработной платой и расходами на жилье — это то, что усугубляет проблему в Сиэтле или Сан-Франциско, чем в других частях страны.
Это отражает болезненную реальность, заключающуюся в том, что в Америке -го -го века все больше и больше рабочих мест, особенно высокооплачиваемых рабочих мест, создается в меньшем и меньшем количестве мест, создавая большее ценовое давление в этих местах, а в меньшей — в других. другие. Последний включает большую часть сельских и малых городов Америки, а также немало крупных городов и регионов. И когда места, которые создают большое количество хорошо оплачиваемых рабочих мест, являются также местами с удобствами — климатом, искусством, историей, пляжами и т. Д. — давление удваивается.И поскольку непропорционально большая часть обеспеченных иммигрантов в этих районах хотят жить там, где происходит активная жизнь в центральных городах, даже если они работают в пригородах, цены на городских и стремительно растут. В то время как в большинстве частей Соединенных Штатов дома в центральных городах стоят столько же или меньше, чем в их пригородах, на горячих рынках дома стоят дороже в центральных городах (рис. 2). Средний дом в Сиэтле продается на 250 000 долларов дороже, чем средний дом в остальной части пригорода Сиэтла .Напротив, средний дом в Бирмингеме, штат Алабама, продается по цене немногим более одной трети от средней цены в остальной части метро.
Числа на оси Y (вертикальная) показывают соотношение между средней ценой в этом центральном городе и в районе метро в целом. Например, средняя цена дома в Бирмингеме составляет 0,38 (38%) от средней цены дома в пригородах. Значение 1,0 означает, что цены в центре города и в метро одинаковы. ИСТОЧНИК: ZillowЕсть еще один фактор, который особенно силен в Сан-Франциско, но в той или иной степени влияет на все города с горячими рынками. Это места застройки . Строить сайты трудно, а когда они встречаются, они становятся чрезмерно дорогими. Посетите Сан-Франциско на Google Планета Земля. Это оконечность полуострова. Немногие места в США так плотно застроены; даже немногочисленные промышленные районы города представляют собой здания от стены до стены, с несколькими обширными парковками, которые характерны для промышленных районов в других местах. За редким исключением, дома стоят бок о бок, часто перемежаясь с многоквартирными домами.Это означает, что для строительства в Сан-Франциско (или Сиэтле, или Бостоне) застройщик должен приобрести дорогостоящую, уже застроенную землю, что обычно означает необходимость собрать несколько участков с большими затратами времени и средств, а затем снести здания и подготовить участок. из которых влечет за собой расходы на миллионы еще до того, как начать работу. Именно поэтому никто не собирается строить в Сан-Франциско скромные дома или садовые квартиры, какое бы зонирование ни позволяло .
Согласно презентации, которую я прослушал экономистом Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе Джерри Никельсбургом в его интервью с застройщиками из Лос-Анджелеса, стоимость и сложность поиска участков, на которых они могли бы строить, были самым большим ограничением для их способности производить больше жилья.Во-вторых, нехватка квалифицированных строителей. Регламент занял третье место.
Вторая ошибка школы по принципу «строй, детка, строй» — это идея о том, что не имеет значения, что вы строите, если вы создаете больше ресурсов. Утверждение о том, что добавление средств снабжения способствует доступности, основано на принципе фильтрации и идее цепочки ходов. Если вы строите новый дом, семья, которая переезжает в него, происходит из более старого дома, который покупается (по несколько более низкой цене) семьей, переезжающей из другого (менее желательного) старого дома, и так далее.Это случается. Но насколько хорошо и сколько это произойдет, зависит от типа строящегося нового жилья. В Сиэтле то, что строится, в основном ориентировано на молодых, состоятельных, в основном одиноких иммигрантов. Это оказывает гораздо меньшее влияние на остальную часть рынка жилья, особенно на семьи с детьми, которые ищут более просторные дома, чем на новые жилые дома, построенные на окраинах Феникса или Далласа. Это может даже иметь негативный эффект. Как утверждают в недавней статье два ученых из Лондонской школы экономики, Майкл Сторпер и Андрес Родригес-Позе, «такая политика, как« одностороннее зонирование », которое в основном высвободит рыночные силы, обслуживающие лиц с высокими доходами, скорее всего, усилит эффект неравенства доходов, а не смягчить их.Их статья, которая гораздо более подробна и аргументирована, чем эта короткая статья, доступна в Интернете и ее стоит прочитать.
Имеет ли значение зонирование?Да, но не обязательно так, как многие думают сегодня. В последнее время люди указывают на Миннеаполис как на образец того, как это сделать. В прошлом году Миннеаполис внес поправки в свой генеральный план, чтобы разрешить строительство до трех квартир на каждый участок в районах, ранее являвшихся жилыми зонами для одной семьи. Это означает, что в любом таком районе застройщик может построить дом на одну, две или три семьи на участке, который ранее был ограничен домом на одну семью.В этом есть смысл. Во многих старых кварталах уже давно есть дома на одну, две и три семьи вместе с небольшими многоквартирными домами, и они хорошо работают.
Но приведет ли это к более доступному жилью? Проведем мысленный эксперимент. Предположим, застройщик хочет купить три дома, снести их и построить кондоминиум из девяти квартир. По данным Zillow, средняя цена продажи в Миннеаполисе летом 2019 года составляла около 270 000 долларов, что является ценой, которую может себе позволить семья, зарабатывающая в соответствии со средним доходом HUD в районе Миннеаполиса.Однако эта цена означает, что базовая стоимость земли для этого застройщика, включая затраты на приобретение, снос и транзакционные издержки, будет составлять не менее 110 000 долларов за каждую из девяти единиц, которые они планируют построить. Предполагая, что они хотят, чтобы стоимость земли составляла не более 25 процентов от цены готовой продукции, они будут стремиться оценивать кондоминиумы как минимум в 440 000 долларов каждая, или на на 63 процента больше, чем цена домов, которые они сносили, чтобы построить свои кондоминиумы. Это число, вероятно, консервативно, учитывая, что стоимость строительства дома площадью 1200 квадратных футов, не считая мягких затрат, вероятно, составит 200 000–250 000 долларов.Да, будет добавлено больше единиц, , но только за счет удаления более крупных и доступных.
По общему признанию, не все увеличения жилищного строительства в Миннеаполисе потребуют удаления существующих единиц. Теперь владельцам собственности будет легче создавать дополнительные единицы, чем раньше (и не ограничиваться владельцами-жителями, как это было в соответствии с предыдущим постановлением), но это, вероятно, приведет только к небольшому потоку дополнительных единиц, многие из которых могут быть предназначены для членов семьи и не будут доступны на открытом рынке.
В разных городах были предложены более агрессивные реформы зонирования, в том числе те, которые могут привести к перестройке значительного числа существующих скромных домов или производственных и коммерческих районов с целью приспособления к многоквартирной застройке с высокой плотностью населения. Но помимо потенциального повреждения сети соседей — а имеет значение для — все они страдают от одной и той же основной проблемы. За редким исключением, для значительного уплотнения застроенных городских территорий необходимо что-то удалить и заменить. Если получившееся жилье будет дороже, чем то, что оно заменяет, или если оно устранит рабочие места для рабочего класса, любые выгоды от увеличения предложения — при условии, что они вообще существуют — будут компенсированы этим негативным воздействием. Уплотнение городских территорий — это не бесплатный обед.
Мы должны улучшить пригородОзначает ли это, что изменение зонирования всегда неактуально или, что еще хуже, контрпродуктивно? Нет, но большинство нынешних сторонников изменения зонирования ищут решения не в том месте.Парадоксально и прискорбно, что в последние несколько лет почти все внимание к изменению зонирования уделялось центральным городским городам, в первую очередь Нью-Йорку, Миннеаполису, Сиэтлу и Сан-Франциско. Тем не менее, хотя центральное городское зонирование, безусловно, может выиграть от улучшения, городские районы, включая все четыре из этих городов, всегда предлагали более разнообразные варианты зонирования, чем их пригороды, всегда позволяли иметь большое количество квартир, обеспечивая подавляющее большинство доступного жилья в большинстве регионов. акций, и в большинстве своих односемейных зон разрешили застройщикам строить на гораздо меньших участках, чем это разрешено в большинстве пригородов.
Защитники жилищного строительства и прогрессивные политики продвигают изменение зонирования в центральных городах, в основном, насколько я могу судить, потому что там почти все они живут. Но настоящая цель скрывается на виду поблизости: пригороды этих городов. Как отмечали многие люди и подробно документировали с 1960-х годов, пригородных муниципалитета полностью исключают зонирование . Действительно, довольно много было создано именно по этой причине. Огромные площади пригородных земель зонированы для коммерческого и промышленного использования, что значительно превышает потенциальную потребность или спрос.Многосемейное жилье допускается в умеренных количествах, если оно вообще разрешено. В 1970-х годах, когда я пытался построить доступное жилье на Лонг-Айленде, не было ни одного объекта недвижимости, зонированного по праву (что означало, что можно было построить без дискреционного разрешения, такого как отклонение или специальное разрешение) для квартир в весь город Брукхейвен, обширный городок с населением более 300 000 человек на площади более 250 квадратных миль. Я сомневаюсь, что сегодня все по-другому.
В то время как для зоны R-3 Миннеаполиса требуется минимальный участок в 5000 квадратных футов (и налагает максимум на 7500 квадратных футов), для соседней Кленовой рощи требуется минимальный участок в 10000 квадратных футов в его самой высокой зоне плотности для одной семьи. .Многие постановления о зонировании пригородов требуют для каждого дома пол-акра, акра (43 560 квадратных футов) или более. В пригородных поселках, окружающих небольшую деревню в Нью-Джерси, где я живу, почти вся земля разделена на участки в два акра или больше. Более того, как я упоминал ранее, во многих регионах с сильным или развивающимся рынком стоимость загородной недвижимости в лучшем случае не выше, а зачастую и ниже, чем в центральных городах. Существующая базовая плотность намного ниже, и во многих пригородных районах все еще есть свободные земли, хотя их было меньше, чем несколько десятилетий назад.Многие пригородные муниципалитеты также содержат большое количество свободных или недостаточно используемых коммерческих и промышленных площадей, в том числе устаревшие торговые центры и полупустые офисные парки, которые можно было бы реконструировать без потери рабочих мест или существующего жилья.
Исключительное зонирование пригородов привлекло серьезное внимание в 1960-х и 1970-х годах, во главе с покойным Полом Давидоффом, с которым я имел честь работать в течение многих лет. Это внимание привело к ряду важных инициатив, в том числе постановлению Верховного суда штата Нью-Джерси Mt.Решение Laurel и принятие в Массачусетсе главы 40B, известного как закон о «антиснобском зонировании». В обоих штатах эти инициативы привели к созданию большого количества доступных по цене единиц жилья в пригородных районах с высокими перспективами, что позволило найти участки для строительства налогового кредита на жилье с низким доходом и других проектов доступного жилья, а также — особенно в Нью-Джерси. — через агрессивные инклюзивные требования в рыночных многоквартирных домах.
Вопреки многим опасениям, когда во многих пригородах Нью-Джерси были построены тысячи единиц доступного жилья, небо не упало.Более того, поскольку большинство малообеспеченных жителей большинства городов работают в пригородах, влияние их переезда на время и затраты на дорогу может быть даже положительным. Несмотря на то, что разрастание населения поглотило многие ценные возможности за последние десятилетия, возможности для создания большого количества доступного жилья — а также жилья среднего ценового сегмента — в пригородах с широкими возможностями все еще существуют. Но пригороды в текущем разговоре практически игнорируются.
Было бы несправедливо сказать, что на пригородное зонирование никто не смотрит.Фонд правовой защиты и образования для арендаторов Калифорнии (CaRLA) подал иски против нескольких пригородных городов за отказ от проектов с более высокой плотностью населения, а закон YIMBY, использующий слоган «подать в суд на пригород», также использует судебные иски или угрозы из него, чтобы способствовать утверждению более плотного жилья. Таким образом, однако, они действуют в гораздо меньших масштабах, чем работа Института действий пригородов, Департамента общественного адвоката Нью-Джерси, ACLU Нью-Джерси, Западного центра по вопросам права и бедности и многих других в 1970-х годах. и 1980-е годы.В Массачусетсе губернатор Чарли Бейкер в прошлом году предложил закон, позволяющий городам и поселкам вносить изменения в зонирование простым большинством голосов городского совета или городского собрания, а не требуемым в настоящее время большинством в две трети голосов. Если бы он был принят, он, вероятно, имел бы немногим большее, чем символическое значение, но, тем не менее, он засох и умер в законодательном собрании штата. Но это скромные, едва заметные жесты по сравнению с тем, что необходимо, и по сравнению с масштабами усилий по благоустройству городов в Миннеаполисе, Сиэтле или Нью-Йорке.
Было бы прискорбно, если бы нынешний климат, в котором рост цен на жилье привел к тому, что исключающий характер зонирования обсуждается более широко, чем когда-либо прежде, позволял приходить и уходить без решительных усилий, чтобы вновь открыть проблему исключения пригородов. Да, политически труднее заняться зонированием пригородов, где изоляция прочно укоренилась и где прогрессивных мэров и советов немного, но если мы серьезно настроены попытаться увеличить возможности доступного жилья, в отличие от символических жестов, вот где нам нужно быть.
Я хотел бы поблагодарить Роба Финна, Джона Шапиро и Тодда Свонстрома за их вдумчивые комментарии к черновику этой статьи.
ОБНОВЛЕНИЕ: Алан Маллах отвечает на критику его оценки городского и пригородного перезонирования.
Problem — NYC Housing Plan
Наш текущий кризис доступного жилья
Доступное жилье для каждого жителя Нью-Йорка
Каждый житель Нью-Йорка заслуживает безопасного и доступного жилья в районе, который предоставляет возможности для продвижения вперед.Сам по себе рынок не всегда может удовлетворить эту потребность, и, соответственно, правительства на всех уровнях должны работать вместе, чтобы помочь. Мэр Билл де Блазио сделал доступное жилье главным приоритетом своей администрации и пообещал городским властям «построить или сохранить почти 200 000 доступных квартир и помочь арендаторам и мелким домовладельцам сохранить качество и доступность своих домов».
Нехватка доступного жилья в Нью-Йорке достигла критической точки.У кризиса много причин, начиная с снижения покупательной способности жителей Нью-Йорка на рынке жилья. Заработная плата городских жителей за последние 20 лет не изменилась, увеличившись менее чем на 15 процентов с учетом инфляции. За тот же период среднемесячная арендная плата за квартиру в Нью-Йорке выросла почти на 40 процентов.
В результате большинство жителей Нью-Йорка теперь имеют ограниченные возможности для жилья и вынуждены тратить неприемлемо высокую долю своего дохода только на то, чтобы накрыть крышу над головой, а это означает, что у них остается слишком мало средств для удовлетворения других основных потребностей.Высокое бремя арендной платы затрагивает почти все группы доходов в каждом районе пяти районов.
Другой причиной кризиса доступного жилья является несоответствие между спросом на жилье и его предложением.
Отчасти это связано с растущей желательностью называть Нью-Йорк своим домом. Впервые за десятилетия больше людей переезжают в город или остаются в нем, чем уезжают: наши пожилые жители стареют на месте, а не переезжают после выхода на пенсию; наши молодые семьи остаются в городе, а не переезжают в пригород, когда их дети достигают школьного возраста; Люди, живущие в пустых гнездах, возвращаются в Город после того, как их дети вырастут, и люди переезжают в Город со всех концов Соединенных Штатов, а также со всего мира.