инструкция и документы для возврата НДФЛ

Процесс будет зависеть от того, какой из типов налогового вычета вы хотите получить.

Вычет типа А — на него проще всего подать через личный кабинет на сайте nalog.ru. Вот как это сделать:

1. Зарегистрируйтесь в личном кабинете на сайте налоговой и получите неквалифицированную электронную подпись.
2. Заполните декларацию 3-НДФЛ и прикрепите к ней справку 2-НДФЛ, а также документы от брокера. Как получить документы по ИИС
3. Заполните заявление на возврат излишне уплаченного НДФЛ.
4. Дождитесь, пока налоговая рассмотрит декларацию, а потом перечислит деньги на ваш счет.

Заполнять декларацию и заявление на вычет по ИИС на сайте налоговой просто и интуитивно понятно, но на всякий случай вот пошаговая инструкция о том, как быстро это сделать. 

Ждать денег от налоговой приходится в среднем четыре месяца: три месяца — это официальный срок рассмотрения декларации со дня ее представления, еще месяц уходит на перечисление денег.

Также помните, что, если у вас есть неуплаченный НДФЛ, пени за его просрочку или штрафы, налоговая может удержать эти суммы из налогового вычета.

Вычет типа Б — на него проще всего подать, написав в чате приложения Тинькофф Инвестиций или в личном кабинете на сайте tinkoff.ru. Мы попросим вас предоставить справку из налоговой о том, что вы не получали вычет типа А по действующему ИИС.

Получить такую справку можно при личном визите в отделение налоговой инспекции, которое обслуживает адрес вашей регистрации. Справку готовят в течение 30 календарных дней. Найти свою инспекцию

Когда этот документ будет у вас на руках, мы назначим вам встречу в офисе Тинькофф в Москве. Если неудобно ехать в офис, справку можно отправить Почтой России по адресу: 127287, г. Москва, ул. 2-я Хуторская, 38А, стр. 26, БЦ «Мирленд». В графе «Кому» укажите: «Тинькофф Банк».

Получив от вас справку из налоговой, мы заблокируем возможность совершать сделки для вашего ИИС. После этого вы сможете вывести деньги со счета на карту Tinkoff Black без удержания налога. Что происходит с бумагами на счете при закрытии ИИС

Кто имеет право на налоговый вычет при покупке квартиры

1. Проживём.com≫
2. Квартира≫
3. Налоги≫
4. Кому полагается вычет при покупке

Статья обновлена: 24 декабря 2021 г.

Афанасьева МаринаНалоговый консультант с 5-летним стажем работы

Здравствуйте. После покупки квартиры собственникам полагается имущественный вычет — все подробности о нем здесь. Сам вычет — это когда гражданам возвращают НДФЛ, который удержали с их зарплаты/доходов. Отсюда выходит, что его имеют право получить:

Статья 220 НК РФ. Имущественные налоговые вычеты

• Граждане РФ, с которых удерживают 13% НДФЛ с зарплаты/доходов;

  Тут все просто — зарабатываете и платите 13% НДФЛ, значит после покупки квартиры имеете право на вычет (п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 и пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Ведь вычет — это и есть возврат уплаченного НДФЛ. Поэтому вычет не положен когда работаешь неофициально или вообще не работаешь. Отдельно — когда ИП может его получить, а когда самозанятый.

  У пенсионеров есть особенности в получении вычета — подробнее.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите консультанту справа или позвоните по телефонам (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

• За супруга;

  Супруги имеют право распределить вычет между собой, но только если купленная в браке квартира будет в совместной собственности или в собственности одного из них — подробнее. По умолчанию каждому полагается вычет 50 на 50, но распределить можно В ЛЮБОЙ пропорции по договоренности — пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ). Например, 60 на 40, 65 на 35. Вплоть до 100% одному супругу, и 0% — второму. То есть один супруг получит за второго его часть вычета. За исключением покупки недвижимости до брака или в гражданском браке.

  Поэтому можно распределить весь вычет на одного из супругов даже когда второй супруг: 1) не работает или в декрете, т.е. не выплачивает НДФЛ — Письмо Минфина от 29 марта 2017 г. N 03-04-05/18320; 2) работает неофициально, т.е. его с зарплаты/дохода не удерживается НДФЛ; 3) ранее уже получал вычет за другую недвижимость, т.е. уже истратил свое право — Письмо ФНС от 4 апреля 2013 г. № ЕД-3-3/1202@; 4) квартира полностью оформлена на второго супруга — п. 1 ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК РФ, Письмо Минфина от 18.03.2015 № 03-04-05/14480. Главное, чтобы первый супруг, на которого будет распределен весь вычет, сам ранее не получал его за другую недвижимость.

• Несовершеннолетние дети.

  Здесь также как и с супругами. Родители могут получить вычет за доли своих несовершеннолетних детей-собственников через распределение — подробнее. Не забываем 1-ый главный пункт, что родитель должен зарабатывать и платить НДФЛ.

Если квартира куплена на вторичном рынке жилья, право на вычет возникает с даты регистрации права собственности. Если куплена в строящемся доме — с даты подписания акта приема-передачи. Подробности — когда возникает право на получения налогового вычета.

Другие статьи

Как оформить налоговый вычет при покупке квартиры и как он выплачиваетсяПо этой ссылке узнайте сколько раз можно получить вычет НДФЛ, а сколько раз вычет за уплату ипотечных процентов — здесь

Есть случаи когда вычет не полагается

Собственники не могут получить вычет, если они купили квартиру у взаимозависимого лица. К ним относятся: близкие родственники; работник и работодатель; подчиненный и начальник и т.п. Подробнее о вычете при покупке недвижимости у родственника.

Показать остальные комментарии

ФНС разъяснила, можно ли получить вычет за покупку квартиры у тещи

Фото: Pexels

Практикообразующее решение принято в центральном аппарате ФНС России по жалобе заявителя, которому было отказано в праве на налоговый вычет в связи с покупкой квартиры.

Мужчина подал в инспекцию ФНС документы на получение налогового вычета после покупки жилья. Однако налоговая служба отказала ему, поскольку сделка была совершена между взаимозависимыми лицами – его супругой и ее матерью. Мужчина подал жалобу на это решение в Управление ФНС, а затем в Федеральную налоговую службу. По его мнению, несмотря на то, что покупатель и продавец являются близкими родственниками, на условия и экономические результаты сделки это не повлияло, так как квартира приобретена супругами за счет кредитных средств.

ФНС указала, что, согласно п. 5 ст. 220 Налогового кодекса РФ, имущественные налоговые вычеты при приобретении жилья не предоставляются, если сделка купли-продажи совершается между взаимозависимыми физическими лицами. Таковыми, согласно подпункту 11 п. 2 ст. 105.1 НК, признаются супруги, дети и родители, братья и сестры, опекуны и подопечные. При этом действующим законодательством не предусмотрена необходимость установления экономической обоснованности сделки между матерью и дочерью, являющимися взаимозависимыми в силу закона. Влияние родственных отношений на условия и экономический результат заключенной сделки, вопреки доводам заявителя, доказыванию не подлежит. ФНС сослалась, в частности, на определение Верховного суда РФ от 03.06.2015, который также указал, что в случае заключения гражданско-правовой сделки, являющейся основанием для получения налогового вычета, между взаимозависимыми лицами не имеет правового значения факт оказания этими лицами влияния на условия или результаты совершаемых ими сделок.

Таким образом, поскольку дочь не имеет права на получение имущественного налогового вычета по НДФЛ и, соответственно, на распределение долей в праве на имущественный налоговый вычет, то и ее супруг не может претендовать на вычет. Оснований для отмены решения налоговой инспекции и УФНС об отказе в предоставлении вычета ФНС не установила.

«Нас ждет дальнейшее уменьшение площади квартир» — Реальное время

Бизнес-блиц «Реального времени»: как в 2021 году развивался сектор жилой недвижимости в Казани и каковы прогнозы на 2022-й

Фото: Ринат Назметдинов

В Новый год все подводят итоги. «Реальное время» обратилось к игрокам разных отраслей экономики, чтобы они оценили, что произошло в их сфере в 2021 году, что мешало им развиваться, а что помогало, и чего они ждут от года 2022-го. Директор группы компаний СМУ-88 Наиль Галеев и руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гиззатова рассказывают нам о положении дел на рынке жилой недвижимости Татарстана.

Наиль Галеев: «Казанский рынок недвижимости столкнулся с самым сильным дефицитом предложения за 10—15 лет»

В 2021 году казанский рынок недвижимости столкнулся, наверное, с самым сильным дефицитом предложения за последние 10—15 лет. В Казани всегда спрос довольно неплохо опережал предложение, но ноябрьский бум продаж 2020 года из-за льготной ипотеки буквально опустошил запасы девелоперов.

Ситуацию усугубляет то, что у застройщиков пока практически нет возможностей, чтобы этот дефицит восполнить. В Казани всегда была напряженка с подходящими для строительства участками — обеспеченными инженерными сетями, транспортной доступностью и социальными объектами. Теперь же, с вводом эскроу-счетов, мы вообще лишились возможности покупать землю. Деньги заперты в банке, а ставки по земельным кредитам слишком высокие — минимум 15—18% плюс залог. С эскроу-счетов деньги мы получим только тогда, когда достроим дом, а это обычно бывает не раньше 2-3 лет. До этого момента землю купить мы не можем, а если мы не можем строить, то и нечего продавать, чтобы восполнить дефицит.

Для Казани выходом из ситуации может стать реновация промзон. Именно в этом направлении город и движется. Мы сами уже работаем в районе ул. Родины и смотрим в сторону территории Портовой. Мы видим потенциал этой территории — город хочет создать здесь продуманную среду, которая будет не только отвечать современным требованиям урбанистики, но и сохранит актуальность в будущем. Руководство города очень щепетильно относится к проектированию этих участков. Мэр Казани Ильсур Метшин регулярно проводит совещания по этим территориям и держит вопрос под личным контролем. Сегодня к работе подключили лучших специалистов, у нас просто нет права на ошибку. Большой, сложный и интересный проект, в России, пожалуй, еще такого не было.

Фото: Максим Платонов

«Негативным трендом этого года стал непрогнозируемый и необъяснимый рост цен на стройматериалы»

Что касается невозможности приобретать новую землю, то этот вопрос можно решить путем субсидирования процентной ставки на земельные кредиты, она, кстати, может быть возвратной. Другим вариантом может стать частичное высвобождение денег с эскроу-счетов конкретно на эти цели. Наша бизнес-модель уже защищена в банке, почему бы процент с прибыли не отдавать заемщику для новых проектов? Это было бы логично. Сейчас эти вопросы обсуждаются на заседаниях рабочей группы при Минстрое, готовится ряд законодательных инициатив. Надеюсь, они будут приняты.

Негативным трендом этого года стал непрогнозируемый и необъяснимый рост цен на стройматериалы. Мы не видим понятных причин такого подорожания, не можем спрогнозировать дальнейшую ситуацию, и нам приходится постоянно корректировать финансовую модель проекта. Застройщики ограничивают количество доступных к продаже квартир, чтобы отыграть повышение за счет стоимости «квадрата».

Все вместе это привело к сильному подорожанию жилья, которое стало притчей во языцех. Ко всему прочему совершенно не внушает оптимизма растущая ключевая ставка и дорожающая коммерческая ипотека. А это основной механизм покупки жилья, у нас 85 процентов сделок — ипотечные. При текущей стоимости жилья дорогая ипотека грозит парализовать продажи. Да, пока действует льготная ипотека для семей с детьми, а что делать молодым парам? Студентам? Семьям, у кого дети уже выросли? Нужен противовес растущим ценам, пока не решатся проблемы, влияющие на стоимость.

Анастасия Гиззатова: «Цены очень выросли на все объекты, а спрос при этом не упал»
2021 год прошел у всех участников рынка недвижимости хорошо. Это касается агентств недвижимости и индивидуальных риелторов, связанных как с загородным, так и долевым жильем. Причем такого хорошего года не ожидал никто, потому что были негативные предпосылки: снижение темпов экономического роста и доходов населения. Но появились факторы, которые повлияли на высокий спрос и активность рынка. Инфляция, которая реально достигает 30%, в сочетании с ростом цен на стройматериалы и снижением ипотечной ставки привела к бешеному, можно сказать, необоснованному, сначала спекулятивному спросу. Потом издержки на строительство выровнялись и цены очень выросли на все объекты, а спрос при этом не упал.

Проблем в нашей сфере практически не было. Фактически, коронавирус привел к цифровизации и оптимизации многих процессов по сделкам с недвижимостью. Произошел переход на новый уровень совершения этих сделок, уменьшения контактов и увеличения их качества.

Самое важное событие 2021 года — новости, связанные с субсидированной ипотекой и уменьшением лимита в июле месяце, то есть рынок зависел полностью от этих процессов. И второе — увеличение себестоимости стройки, рост издержек за счет повышения стоимости стройматериалов и заработной платы сотрудников компаний-застройщиков. Это сразу отразилось на стоимости квадратных метров жилья в Казани. При этом возник ажиотажный спрос, потому что население видело, что цены растут, и пыталось сохранить свои денежные средства, инвестировав в недвижимость.

«Будет интересная рокировка на рынке недвижимости»

Что касается прогнозов, то 2022 год обещает быть очень интересным. Во-первых, в Казань заходит еще несколько федеральных игроков и будет интересная рокировка на рынке недвижимости. Я считаю, нас ждет дальнейшее уменьшение площади квартир, появление все большего количества проектов с отделкой, улучшение активности на рынке загородного жилья, появление новых коттеджных поселков различного уровня бюджета. Ждем новых программ по загородной недвижимости. Ожидается еще большая застройка Советского района Казани.

Фото: Ринат Назметдинов

Наверное, будут и новые вызовы, потому что мы по теории «черного лебедя» не можем прогнозировать какие-то локдауны и другие форс-мажоры с непредсказуемыми последствиями. Думаю, что в современном мире ничего не надо планировать и просто быть готовыми к любым переменам.

Ильгиза Насибуллина

Недвижимость Татарстан

Как Уолл-Стрит скупала американские дома

В 2010 году, в разгар кризиса лишения права выкупа, федеральное правительство нервно наблюдало, как сотни тысяч семей лишились своих домов. Опустевшие дома портили окрестности, их тени были опущены, а дворы заросли. Федеральные чиновники опасались, что без какого-либо вмешательства рынок жилья продолжит свое свободное падение, цены для существующих домовладельцев будут продолжать падать, а восстановление экономики, и без того слабое, окажется под угрозой.

Чтобы узнать больше тематических статей, просмотрите наш полный список или скачайте приложение Audm для iPhone.

Но кто наполнит эти пустые дома? Немногие американцы были настроены покупать, а тем, кто был настроен, получить ипотеку стало труднее, чем до краха. Таким образом, правительство стимулировало Уолл-Стрит вмешаться. В начале 2012 года оно запустило пилотную программу, которая позволила частным инвесторам легко покупать сотнями отчужденные дома у государственного агентства Fannie Mae. Затем эти новые владельцы сдавали дома в аренду, создавая больше жилья в районах, сильно пострадавших от потери права выкупа.

«В некоторых частях страны наблюдался избыток заложенной недвижимости и недостаточный спрос со стороны традиционного населения, покупающего жилье, и даже традиционных инвесторов», — Мэг Бернс, которая в то время была старшим заместителем директора Управления жилищного строительства и жилищного строительства. Регуляторная политика, сказал мне. «Мы пытались повлиять на спрос».

Сработало. В период с 2011 по 2017 год некоторые из крупнейших в мире групп прямых инвестиций и хедж-фондов, а также другие крупные инвесторы потратили в общей сложности 36 миллиардов долларов на более чем 200 000 домов на неблагополучных рынках по всей стране.В одном почтовом индексе Атланты они купили почти 90 процентов из 7500 домов, проданных в период с января 2011 года по июнь 2012 года; По словам Дэна Иммерглюка, профессора Института городских исследований Университета штата Джорджия, сегодня институциональные инвесторы владеют по крайней мере каждой пятой арендованной недвижимостью на одну семью в некоторых частях района метро. Некоторые из наиболее пострадавших рынков жилья в стране наконец стабилизировались.

Инвесторы утверждали, что они могли бы быть хорошими землевладельцами — даже лучше, чем мелкие мелкие работники, нуждающиеся в деньгах.По словам Дайан Томб, исполнительного директора Национального совета по аренде жилья, торговой группы, созданной в 2014 году, компании по аренде домов на одну семью «профессионализировали» сектор, которым традиционно управляли семейные домовладельцы, принося с собой круглосуточные ответы на запросы. запросы на техническое обслуживание и большой пул капитала, который они могут потратить на дома.

Они также предполагали, что смогут зарабатывать деньги, чего никто не делал в больших масштабах в бизнесе по аренде жилья. «Мы хотели спасти эти районы и создать долгосрочный постоянный источник дохода для наших акционеров», — говорит Фредерик Туоми, который до недавнего времени был президентом Invitation Homes, которая сейчас является крупнейшей компанией по аренде жилья для одной семьи в стране. (В настоящее время Туоми находится во временном отпуске по уходу за членом семьи.)

Аналитики Уолл-стрит и потенциальные акционеры, однако, были настроены скептически. Содержание тысяч домов разного размера, возраста и состояния по всему городу казалось логистическим кошмаром. «Как вы можете работать и создавать масштаб в этой ситуации?» Сэм Зелл, миллиардер, инвестор в недвижимость, сказал CNBC в 2013 году: «Я не знаю, как кто-то может контролировать тысячи домов». Когда в конце 2012 года новые арендные компании начали предлагать акции инвесторам на открытом рынке, реакция была прохладной.

Но тенденции в сфере жилья были на стороне инвесторов: Америка становилась страной-арендодателем. Согласно данным переписи населения, в период с 2007 по 2017 год в Соединенных Штатах появилось менее 1 миллиона домохозяйств в домах, занимаемых владельцами, но 6,5 миллиона домохозяйств в домах, занимаемых арендаторами. Многие семьи хотели жить в просторных домах в хорошем школьном районе, но больше не могли себе этого позволить как собственники. В 2016 году доля домовладельцев достигла дна, составив 62,9 процента, по сравнению с 69 процентами в 2005 году. Уолл-стрит сама подстрекала.Тот факт, что некоторые из тех же самых инвестиционных фирм, которые играли роль в жилищном кризисе, теперь были готовы извлечь из него прибыль, вызывал мрачную иронию. Но если бы новые компании смогли выполнить свои обещания сделать аренду жилья простой, доступной и беззаботной, то, возможно, выиграли бы все: компании могли бы получить прибыль, рынок жилья мог бы укрепиться, а дома, лежавшие в запустении после крушение может снова стать счастливым домом.

Этого не произошло. Я поговорил с арендаторами из 24 домохозяйств, которые жили или до сих пор живут в домах, принадлежащих компаниям по аренде жилья на одну семью.Я также рассмотрел 21 судебный иск против трех таких компаний в округе Гвиннетт, пригороде Атланты, опустошенном жилищным крахом. Арендаторы утверждают, что их корпоративные арендодатели, далекие от того, чтобы привнести эффективность и простоту на рынок аренды, сосредоточены на краткосрочной прибыли, чтобы угодить акционерам, в ущерб счастью арендаторов и даже безопасности. Многие из семей, с которыми я разговаривал, чувствуют себя застрявшими в домах, которые им не принадлежат, и в то же время умоляют дальние компании завершить столь необходимый ремонт — и недоумевают, как они снова оказались в проигрыше в игре с недвижимостью на Уолл-стрит.

В 2011 году Рене и Эрика Валентайн жили со своими двумя маленькими детьми в небольшой квартире с двумя спальнями в пригороде Нью-Джерси. Они копили годами, чтобы купить дом. Но затем Рене, которому сейчас 42 года, уволили с должности районного менеджера в Best Buy, и пара решила, что единственный способ, которым они когда-либо смогут позволить себе покупать, — это купить на более дешевом рынке.

Эрика, которой сейчас 34 года, подала заявление на работу инженером в AT&T в пригороде Атланты. Когда она получила работу, семья собралась и поехала на юг, переехав в квартиру с двумя спальнями недалеко от центра города.Они жалели копейки, пока Рене искал работу уже второй год. К тому времени, когда в 2014 году он, наконец, нашел работу — снова в Best Buy, — семья все еще не могла позволить себе покупку. Но их дочь София собиралась пойти в первый класс, и Валентины хотели, чтобы она училась в хорошем школьном округе и ей не приходилось делить комнату с братом. Поэтому решили арендовать.

Агент по недвижимости показал им Лоуренсвилль, обширный пригород в 30 милях к северо-востоку от центра Атланты, где большие дома и хорошие школы.Каждый дом, который они видели, принадлежал одной и той же компании, Waypoint Homes, которая, как они сказали мне, как объяснил агент, была профессиональной компанией по аренде, с круглосуточным обслуживанием, ежеквартальными проверками и большими карманами, которые можно было потратить на ремонт.

Они поселились в доме площадью 2200 квадратных футов на тихой улице. Снаружи это выглядело не очень — виниловый сайдинг, черные ставни, кирпичная отделка. Но в нем было три спальни, две ванные комнаты, гардеробные и большой огороженный задний двор, и все это всего за 1373 доллара в месяц.Достаточно скоро они установили качели на заднем дворе, повесили картины на стены и повесили шторы в детских спальнях — темно-синие для Антонио и светло-голубые для Софии. Они оплачивали аренду с помощью онлайн-платформы Waypoint, впечатленные тем, как далеко продвинулись технологии по сравнению с теми днями, когда чек отправлялся по почте. Собственность была не совсем их, но они, наконец, почувствовали, что могут остепениться.

Пока Валентины гнездились, новые корпоративные арендодатели Америки искали способы повышения эффективности.Компании приступили к стандартизации напольных покрытий и бытовых приборов, что теоретически снизит затраты и облегчит жизнь обслуживающему персоналу. Они создали централизованные колл-центры для связи с арендаторами и установили умные замки, чтобы потенциальные арендаторы и обслуживающий персонал могли войти внутрь, чтобы осмотреться или сделать ремонт.

В то же время отрасль консолидировалась. Инвестиционные группы создали компании для управления домами: Blackstone учредила Invitation Homes; Цербер создал FirstKey Homes; Colony Capital создала Colony American Homes.А потом эти компании начали сливаться.

Только в 2015 году Colony American Homes объединилась со Starwood Waypoint Residential Trust, Cerberus Capital Management приобрела более 4000 домов у BLT Homes, а American Homes 4 Rent объявила о приобретении American Residential Properties за 1,5 миллиарда долларов. К 2017 году два крупных игрока, Invitation Homes и American Homes 4 Rent, контролировали почти 60 процентов рынка.

Во время телефонных разговоров с инвесторами эти две компании рекламировали свои меры по сокращению расходов, которые часто включали перекладывание ответственности на арендаторов.В 2016 году Джек Корриган, главный операционный директор American Homes 4 Rent, сообщил инвесторам, что компания надеется сократить расходы на ремонт, техническое обслуживание и «затраты на оборот» — подготовку дома для нового арендатора — с 2500 долларов за дом до 1600 долларов. . В том же году Colony Starwood сократила расходы на управление недвижимостью на 25 процентов по сравнению с предыдущим годом; Одним из нововведений, позволяющих сэкономить деньги, было использование видео и программного обеспечения для чата, чтобы показать арендаторам, как устранять мелкие проблемы, чтобы им не приходилось запрашивать ремонтный персонал для устранения засорившегося мусоропровода или протекающего унитаза.

Обязанность по ремонту собственной арендованной квартиры была не единственной обязанностью, возложенной на арендаторов. Я просмотрел один договор аренды Colony Starwood с 2016 года; он состоял из 34 страниц, и в нем указывалось, что арендаторы несут ответственность за благоустройство территории, «регулярную борьбу с насекомыми», замену воздушных фильтров в их системах центрального кондиционирования один раз в месяц, ремонт разбитого стекла (независимо от того, как оно было разбито), а также ремонт и техническое обслуживание канализационных и резервные копии стоков. American Homes 4 Rent начала взимать «командировочные расходы», если обслуживающий персонал направлялся в дома для оказания помощи в ремонте, который жильцы должны были выполнить сами, как объяснил генеральный директор компании Дэвид Сингелин на форуме инвесторов в 2015 году.Некоторые компании начали требовать, чтобы арендаторы покупали страховку арендатора для покрытия самой собственности, а не только их имущества, что, по мнению юристов в некоторых штатах, не имеет исковой силы.

Когда отрасль начала расти, все основные игроки заявили о своем желании стандартизировать и улучшить бизнес арендодателей. Но даже для сотрудников компаний стремление стать более эффективным стало больше похоже на малодушные попытки вытеснить арендаторов. «Это должно быть не просто зарабатывание денег, но это то, во что это превратилось», — сказал мне Шанелл Хэнсон, который с 2014 по 2016 год был управляющим недвижимостью Colony American Homes в пригороде Атланты.Хэнсон сказала, что у компании было шесть рабочих по обслуживанию 2100 домов в районе, которым она управляла. Жильцы часто звонили с существенными проблемами: канализация переливалась через край, дом был полон плесени. Но с таким небольшим штатом Хэнсон редко мог быстро решать проблемы. И закон был на стороне корпораций: если арендаторы хотят получить финансовую защиту от арендодателя, который не поддерживает имущество в надлежащем состоянии, в соответствии с законодательством Джорджии, они должны подать на арендодателя в суд, что является дорогостоящим и длительным процессом. «Без адвоката обойтись практически невозможно», — сказала мне Линдси Сигел, юрист Atlanta Legal Aid, занимающаяся жилищными вопросами.

Хэнсон сказала, что начальник проинструктировал ее не отвечать на звонки, когда звонят определенные жильцы. «Ее ответ был бы таким: «Мы не исправим это, просто не перезванивайте арендатору», — сказал Хэнсон о контролере. Хэнсон сказала, что ее уволили, когда она сообщила о компании в OSHA, потому что она беспокоилась о том, что дома были в таком плохом состоянии, что условия для обслуживающего персонала, которым она руководила, были опасными.

Знак аренды Invitation Homes в пригороде Джорджии (Алана Семуэлс / The Atlantic)

В 2017 году Invitation объединилась со Starwood Waypoint, компанией, которая сама объединилась с Colony American в 2015 году. Invitation заявила, что не может комментировать отдельных сотрудников ( или предполагаемая жалоба OSHA), но политика компании защищает осведомителей от возмездия и что компания не допускает небезопасных условий труда для обслуживающего персонала. Пресс-секретарь добавила, что события, о которых говорит Хэнсон, произошли, когда компания находилась в другом владении.(Фред Туоми, давний генеральный директор Invitation, был старшим руководителем Colony American с 2013 года и возглавлял компанию после ее слияния со Starwood Waypoint и Invitation.) В Invitation также говорилось, что любой сотрудник, не отвечающий на звонки арендаторов, не следует его политика компании.

Многие другие компании домовладельцев экономили на техническом обслуживании и ремонте. «По мере того, как корпорация росла, становилось только хуже с точки зрения того, с чем нам приходилось работать и как нам приходилось справляться с проблемами», — сказал мне бывший агент по аренде из Лос-Анджелеса, работавший в Waypoint в период с 2015 по 2017 год.(Она говорила на условиях анонимности, поскольку до сих пор работает в сфере недвижимости.) По ее словам, региональные команды получали бонусы за снижение затрат, что побуждало их экономить на расходах. Вместо того, чтобы отвечать арендаторам лично, супервайзеры отправляли запросы на техническое обслуживание в загородные колл-центры, которые, в свою очередь, назначали обслуживающему персоналу десятки ремонтных работ в день, не понимая, что пробки в Лос-Анджелесе могут означать, что относительно короткие расстояния могут занять часов на прохождение.

Другой бывший агент по аренде Waypoint во Флориде, которая также пожелала остаться неназванной, поскольку до сих пор работает в сфере недвижимости, рассказала мне, что компания перестала заменять карнизы для душевых занавесок и менять замки, когда арендаторы съезжали.Когда Waypoint узнала, что ежегодно тратит 5 миллионов долларов на краску, местным менеджерам сказали просто подкрасить стены, а не перекрашивать их заново, что придаст интерьерам незаконченный вид, сказала она. В какой-то момент от местного менеджера поступило указание, что компания сделает все возможное, чтобы не возвращать залог арендаторам. «Это не было политикой компании, и вы никогда не найдете ее в письменном виде, но это было устно передано менеджерам полевых проектов», — сказала она.

Чарльз Янг, который был назначен главным операционным директором Starwood Waypoint в 2015 году и сейчас занимает эту должность в Invitation Homes, сказал мне, что компания никогда не говорила сотрудникам избегать возврата залога. Туоми из Invitation сказал, что, хотя поначалу компании могли быть «ужасно неэффективными», они стали лучше реагировать на проблемы по мере того, как становились больше, с помощью технологий и большего опыта. По словам Кристи Дежарле, представителя Invitation Homes, в прошлом году Invitation запустила программу предварительного планирования и оптимизации маршрутов, чтобы повысить эффективность своего обслуживающего персонала.Компания неоднократно говорила мне, что жалобы на первые дни индустрии аренды жилья для одной семьи больше не имеют силы.

Проблемы с арендованным домом у Рене и Эрики Валентайн начались практически сразу. Их трубы периодически ломались, и поток воды падал на ковер в гостиной. Иногда вода кипела — однажды их дети наступили в нее и обожгли себе ноги, рассказали они мне. Заставить кого-нибудь починить трубы всегда было постановкой. Эрика сказала, что позвонит или подаст жалобу онлайн, и это займет дни, а иногда и недели, прежде чем она получит ответ.Ремонтники приходили и заменяли небольшие участки сломанной трубы, но Waypoint так и не выяснил, почему проблема не исчезла. Они не заменили и промокший ковер; слабый запах плесени начал проникать в дом. Подрядчики, посланные Waypoint, казались Валентинам неквалифицированными — у одного из них не было машины, и ему пришлось звонить матери, чтобы та отвезла его в Home Depot, чтобы забрать деталь. «Вы ожидаете такого поведения от арендодателя из одного человека, который является придурком, но крупная многомиллионная компания — как вы так относитесь к своим арендаторам?» — сказала Эрика.«У них есть деньги, чтобы все исправить».

Валентины думали уехать, но переезжать дорого, а на дом еще копили. Они также опасались, что нарушение договора аренды может испортить их репутацию. Так они и остались, а проблемы нарастали. Их кондиционер перестал работать; семья ждала восемь знойных летних дней Джорджии ремонтника, который сказал им, что в доме был установлен блок неподходящего размера и что он никогда не обеспечит им прохладу. Когда они спросили, может ли Waypoint установить подходящее устройство, мне сказали, что компания не ответила. Waypoint объединился с Invitation Homes в конце 2017 года.

Но, несмотря на нового владельца, наводнение продолжалось. Однажды воскресным днем ​​в марте 2018 года они вернулись домой и увидели, как из их дома вытекает вода. Они обнаружили, что их дом погрузился в воду на четыре дюйма, а их бульдог Бам Бам скулил в углу. Они позвонили в «Приглашение» и стали ждать, передвигая промокший диван в гараж, раскладывая на столах испорченные детские книжки и плюшевых мишек, недоумевая, почему проблема так и не была решена после десятков звонков.

Проблема оказалась более существенной, чем неисправный участок трубы. Трубы дома были предметом коллективного иска, потому что они так часто ломались, а регулятор давления в водонагревателе был неисправен, из-за чего в и без того хрупкую систему направлялось слишком много воды. Они узнали об этом от подрядной компании, которую Invitation отправили для диагностики, но не для устранения проблемы. Когда Рене вернулся домой из поездки за пиццей, подрядчики упаковывали свое оборудование. Инвайт искал кого-то, кто сделал бы это дешевле, сказали ему.

Через несколько часов на Honda Civic появился еще один подрядчик. Валентины рассказали мне, что с разрешения Invitation он начал сдирать мокрый ковер от стены до стены и сносить стены, оставляя по всему дому торчащие ногти и пыль. Работа шла медленно — подрядчик мало что знал о гипсокартоне, сказал Рене, и работал он один. Он установил промышленные вентиляторы, чтобы высушить мокрый бетонный пол, и посоветовал Валентинам носить маски, если пыль будет беспокоить их в течение следующих нескольких недель.

Эрика и Рене Валентин держат кусок мокрого ковра в доме, который они арендовали в Invitation Homes. (Алана Семюэлс / The Atlantic)

Представитель Invitation сообщила мне, что, согласно документам компании, у Валентинов были некоторые проблемы с сантехникой, но эти проблемы были «незамедлительно решены». По словам пресс-секретаря, компания предоставила семье возможность остановиться в отеле во время наводнения и за счет компании. (Валентины сказали, что им сказали заплатить авансом за гостиницу, и что компания «рассмотрит возможность частичного возмещения» позже.Они сказали, что в это время им по-прежнему необходимо платить за аренду.)

Жизнь в ветхом доме тяжело сказывается на семье. Плесень усугубляла аллергию их сына; от пыли ему стало еще хуже. На следующий день после наводнения у него начало опухать лицо. Эрика заплакала, когда поняла, что ее попытки найти хороший дом привели их в такое место, из-за которого ее семья заболела. Но она чувствовала себя бессильной что-либо с этим поделать.

История Валентина не уникальна.Жильцы, с которыми я разговаривал, сказали, что их арендодатели игнорировали их просьбы о ремонте и содержали дома в аварийном состоянии. Многие говорили, что получали уведомления о выселении, даже если вовремя вносили арендную плату.

Этот негативный опыт произошел во всей отрасли. В 2016 году ЛаСония Кимбалл переехала из дома в Ковингтоне, штат Джорджия, который она арендовала в Colony Starwood, и стала ждать возврата залога в размере 750 долларов. Вместо этого с нее взяли 4 297,40 долларов за ремонт, такой как стрижка живой изгороди и внутренняя покраска.Она подала на компанию в суд, чтобы заставить ее отказаться от комиссионных и вернуть ей залог, что в конечном итоге она и сделала, хотя и не признала нарушений. (В Invitation мне сказали, что депозит Кимбалла был удержан «из-за повреждений, превышающих нормальный износ», но в конечном итоге он был возвращен.)

Дом Тимоти и Мишель Пурман, сдаваемый в аренду Invitation Homes в Макдоно, штат Джорджия, сгорел в декабре 2017 года; Согласно жалобе, поданной в суд штата в августе, следователь по пожарной безопасности обнаружил, что в дымоходе, который был установлен Invitation Homes, не было необходимых деталей и он не вентилировался должным образом.В настоящее время Poormans предъявляют иск о компенсации за утраченное имущество. (В Invitation говорится, что они не могут комментировать предстоящий судебный процесс, но оспаривают обвинения в судебном процессе Poormans.)

Waypoint Homes никогда не проводила проверку при въезде после того, как Карла Браун и ее семья переехали в их дом в Мариетте, штат Джорджия; ее крыльцо рухнуло, когда она стояла на нем, и она сломала лодыжку. (Она рассчиталась с компанией.)

Дэвид Очванги арендовал дом у компании American Homes 4 Rent в Смирне, штат Джорджия, и неоднократно подавал заявки на техническое обслуживание из-за протекающих труб; Компания отказалась делать ремонт, а лопнувшая труба уничтожила электронику, бытовую технику и мебель на тысячи долларов, согласно жалобе, поданной в суд штата Джорджия.

Кондиционер в доме Дженнифер Каллахан во Флориде был подключен неправильно; когда она пожаловалась, что ее четырехмесячному ребенку небезопасно находиться в доме, где температура может достигать 100 градусов, в офисе American Homes 4 Rent сказали ей, что она «королева драмы» и не отправили никого на ремонт это на полторы недели, сказала она мне. Компания American Homes 4 Rent не ответила на несколько запросов о комментариях.

Арендаторы также говорят, что вместо того, чтобы воспользоваться эффектом масштаба, компании по аренде наживаются на своих клиентах, на каждом шагу накачивая их штрафами и сборами. Это впечатление подтверждается финансовой отчетностью самих компаний. Согласно отчетам о доходах компании, American Homes 4 Rent увеличила сумму денег, полученную от «возвратных платежей арендаторов» (по сути, выставления счетов арендаторам за ремонт после их выезда) более чем на 1000 процентов в период с 2014 по 2018 год, согласно отчетам компании о доходах, хотя это только увеличило количество домов, которыми оно владело, на 70 процентов за этот период. В некоторых штатах Invitation Homes оставляет коммунальные услуги на свое имя и взимает с арендаторов ежемесячно 10 долларов.99 «плата за коммунальные услуги», которая прибавляется к стоимости воды, газа и электричества. Компания увеличила свой «прочий доход от собственности» — сумму, которую она получила от возмещения резидентам расходов на коммунальные услуги, плату за обслуживание и другие сборы — на 114 процентов в период с первых девяти месяцев 2017 года по первые девять месяцев 2018 года, несмотря на рост только числа домов, которыми оно владело, на 71 процент. Во время телеконференции в 2017 году тогдашний генеральный директор Invitation Homes Джон Бартлинг сказал, что «автоматизированные платежи с жителей» увеличили прибыль в квартале, что привело к увеличению «прочих доходов» на 22%.

Уже в 2015 году компании по аренде жилья на одну семью начали подавать уведомления о выселении арендаторов, даже если они задерживали арендную плату всего на день или два, по словам Элоры Рэймонд, профессора Технологического института Джорджии, которая была одним из соавторов. авторы исследования, в котором рассматривалась практика выселения домовладельцев частных корпораций. Подавая уведомления о выселении, компании могут взимать с арендаторов 10-процентную плату за просрочку, а также сотни долларов в виде судебных издержек, даже если компания фактически не предпринимает действий для выселения арендатора.Исследование, опубликованное Федеральным резервным банком Атланты, показало, что институциональные инвесторы в Атланте на 18% чаще подают заявления о выселении, чем мелкие арендодатели. Одна компания, упомянутая в исследовании, возбудила дело о выселении трети своих арендаторов.

Ла Шей Харви, арендатор Invitation Homes в Ковингтоне, штат Джорджия, рассказала мне, что с нее был выставлен штраф в размере 95 долларов за просрочку платежа за один месяц, несмотря на то, что она вносила арендную плату через онлайн-портал Invitation Homes, который работал со сбоями.На следующий день она отправила денежный перевод, но компания отказалась принять платеж, в конце концов подав уведомление о выселении и отправив ей счет на оплату юридических услуг в размере 200 долларов, комиссию за нехватку средств в размере 75 долларов, сбор за подачу заявления в размере 144 долларов и 199 долларов за просрочку платежа. сборы плюс задолженность по арендной плате, хотя она говорит, что пыталась заплатить арендную плату. Она подала на компанию в суд и выиграла, но никогда не забудет, что однажды, вернувшись домой, она увидела, как ее дочь плачет из-за уведомления о выселении, прикрепленного к входной двери. (Приглашение оспаривает учетную запись Харви, заявляя, что с 2017 года она восемь раз задерживала оплату аренды.)

Дома требуют много работы в лучших условиях. Мелкие арендодатели могут плохо справляться с управлением недвижимостью. Арендатор не всегда прав. Но объем жалоб и общие темы среди них — игнорирование запросов на техническое обслуживание, срезание углов, перекладывание расходов на арендатора — позволяют предположить, что компании по аренде не выполнили обещание, которое они дали, когда стимулы только начали действовать: сделать так, чтобы аренда жилья бизнес, который приносит пользу как арендаторам, так и инвесторам. Арендаторы подали более 600 жалоб на Invitation Homes и почти 800 жалоб на American Homes 4 Rent через Better Business Bureau.(Вместе обеим компаниям принадлежит около 126 000 домов.) В группе недовольных арендаторов в Facebook ежедневные сообщения показывают, что компании по-прежнему не реагируют на некоторые проблемы, о которых давно сообщалось.

Invitation Homes получает 4,3 балла из 5 от своих арендаторов в ходе внутренних опросов, заявила компания, добавив, что ее бизнес-модель зависит от того, чтобы люди оставались довольными, чтобы они оставались в своем доме, снижая текучесть кадров. Туоми сказал мне, что по мере того, как Invitation приобретает больше домов, у нее появляется больше сотрудников, что стимулирует местную экономику.

В мае Янг, главный операционный директор Invitation, провел меня по нескольким пустующим помещениям, сдаваемым в аренду, в Розвилле, пригороде Сакраменто. Они находились на тихих пригородных улочках, с ковровым покрытием от стены до стены, равномерно выкрашенными белыми стенами и просторными задними дворами. Янг показал мне, как местные сотрудники проходят обширный список проверок перед тем, как новые семьи въедут в дом: открывают краны, проверяют электрические розетки, утилизируют мусор.

На обратном пути в офис Invitation я спросил Янга, считает ли он модель обслуживания домов в отдаленных городских районах практичной.Он признал, что вначале, когда индустрия только зарождалась, у нее были некоторые проблемы, которые нужно было сгладить. Но теперь, когда Invitation пожинает плоды масштаба, жители довольны, сказал он. Приглашение дало мне имена трех арендаторов, которые, по словам компании, поделятся со мной своим положительным опытом работы с компанией, но ни один из арендаторов не ответил на неоднократные звонки.

Валентины неделями жили без ковров и с обнаженными ногтями. (Алана Семюэлс / The Atlantic)

Тем не менее, многие арендаторы, с которыми я разговаривал, считают, что для достижения профессионализма, описанного Янгом, компаниям пришлось установить враждебные отношения с арендаторами.В 2016 году, когда рынок недвижимости в мегаполисах по всей стране оживился, компании по аренде жилья на одну семью также начали раздвигать границы возможного повышения арендной платы каждый год. American Homes 4 Rent повысила арендную плату на 11 процентов в период с 2016 по 2018 год; По данным Zillow, средняя арендная плата на 30 ведущих рынках страны за то же время выросла всего на 6 процентов. За первые девять месяцев 2018 года American Homes 4 Rent владела недвижимостью на 70% больше, чем за тот же период 2014 года, но собрала на 150% больше арендной платы.«Мы должны информировать арендаторов по-новому о ежегодном повышении арендной ставки», — сказал Дэвид Сингелин, генеральный директор American Homes 4 Rent, на форуме инвесторов в 2017 году. «Это была очень пассивно управляемая отрасль. на 30, 40 лет, пока не появятся институциональные игроки».

Если когда-то инвесторы опасались арендного бизнеса на одну семью, то теперь это не так. Цена акций American Homes 4 Rent выросла на 40 процентов в период с августа 2013 года по август 2018 года.Инвесторы, такие как Morgan Stanley и BlackRock, увеличили свои доли в Invitation Homes в третьем квартале 2018 года. К декабрю восемь рейтинговых агентств, оценивающих компанию, присвоили Invitation рейтинг «покупать», указывая на то, что они считают ее недооцененной.

Компании по аренде жилья на одну семью теперь являются «любимчиками» сектора недвижимости, по словам Генделя Сент-Жюста, аналитика Mizuho Securities, занимающегося этой отраслью. «Теперь у вас есть доказательство концепции», — сказал он мне. «Они превзошли ожидания.Когда я связался с Сэмом Зеллом, чикагским инвестором в недвижимость, который в прошлом скептически относился к аренде на одну семью, он тоже изменил свое мнение. «Технологии изменили индустрию недвижимости, — сказал он в своем заявлении, — и сектор аренды на одну семью может оказаться тем случаем, в котором результирующая эффективность оказывает большое влияние».

Компании по аренде на одну семью продолжают расширяться, предполагая, что институциональная собственность на аренду на одну семью может быть не временной реакцией на кризис поколений на рынке жилья, а новой составляющей индустрии недвижимости.Invitation Homes потратила более 200 миллионов долларов на новые дома за первые девять месяцев 2018 года. По мере того, как предложение дешевых домов для продажи испаряется, American Homes 4 Rent начала строить новые дома, чтобы пополнить свой ассортимент.

Подрядчик укладывает мокрый ковер во дворе дома, который Эрика и Рене Валентин арендовали в Invitation Homes. (Алана Семюэлс / The Atlantic)

Несмотря на то, что рынок жилья в значительной степени восстановился, федеральное правительство до недавнего времени продолжало оказывать финансовую поддержку компаниям по аренде жилья на одну семью. В 2017 году Fannie Mae предоставила Invitation Homes гарантию по кредиту на 1 миллиард долларов, что позволило компании воспользоваться более низкими процентными ставками, чем она могла бы получить без поддержки правительства, а также более выгодными условиями кредита. Только в августе 2018 года Федеральное агентство по финансированию жилищного строительства, созданное в 2008 году для надзора за федеральными агентствами по жилищному строительству, объявило о прекращении своего участия в рынке аренды жилья для одной семьи, поскольку компании могли добиться успеха без помощи правительства.

Этот успех может быть достигнут за счет потенциальных домовладельцев — американцы Fannie Mae были созданы, чтобы помочь. По мере того, как компании по аренде недвижимости продолжают приобретать больше недвижимости, они конкурируют с людьми, которые восстановили свою кредитную историю за десятилетие после рецессии, вложили деньги и теперь, наконец, готовы покупать снова. «Мы опасаемся, что любой дом, который входит в портфель [] инвестора, — это не просто домовладение сегодня — это блокирует этот дом от потенциального домовладельца на десятилетия вперед», — говорит Джон О’Каллаган, президент и главный исполнительный директор. Партнерство по развитию района Атланты, некоммерческая организация, продвигающая доступное жилье.

Прочтите: Дом, который вы можете купить, но никогда не станете владельцем

В некоторых районах арендаторы говорят, что трудно найти недвижимость, которая не принадлежит крупным институциональным инвесторам. Она рассказала мне, что в собственности Хизер Брайант Invitation Homes в пригороде Джорджии были ненадежные кондиционеры, канализационная система, которая часто засорялась, и проблема с грызунами, которую компания отказывалась решать. Но она и ее муж продолжали переподписывать договор аренды. «Так много сдаваемых в аренду домов в Грузии принадлежит им, что почти невозможно найти кого-то, кто владеет ими в частном порядке», — сказала она мне.Иеша Стрингер съехала из одного дома американской колонии в районе Атланты, чувствуя отвращение к компании, потому что она удержала 60 процентов ее депозита и не устранила проблемы с плесенью или затоплением в доме. «Я сказала, что больше никогда не буду арендовать квартиру в крупной компании», — сказала она мне. Она переехала в другой дом, но через несколько месяцев узнала, что Colony American купила дом и собирается управлять им. Теперь им управляет Invitation Homes.

После четырех лет сотрудничества с Invitation Homes Эрика и Рене Валентайн решили, что больше так не могут.Когда я посетил их через три дня после наводнения, они все еще были в масках, потому что их дом был полон пыли. Вдоль пола торчали торчащие гвозди, а многие из их вещей были сложены в гараже, одном из немногих мест, оставшихся сухими. Отчаявшись выбраться, семья начала искать недвижимость для покупки. Но цены на жилье росли, отчасти из-за присутствия арендных компаний и институциональных инвесторов, которые, по данным Amherst Capital, только в 2017 году скупили более 5000 домов в районе Атланты.

В конце концов они нашли дом, который, по их мнению, они могли себе позволить за 204 000 долларов. Однако когда они подали заявку на кредит, им было отказано. У них была значительная задолженность по кредитным картам, и все годы аренды лишили их накопления богатства, которое обычно сопровождает домовладение. В конце концов они купили дом в Дакуле, еще одном пригороде растущего округа Гвиннетт, чуть более чем за 300 000 долларов, но только после того, как Рене взял кредит под залог своей машины, чтобы внести первоначальный взнос. Теперь они едва успевают выплачивать ежемесячные платежи, но знают, что одна потеря работы может привести их к финансовому краху.Они любят говорить, что нашли дом своей мечты, но для этого им пришлось пройти через ад.

В каком-то смысле им повезло. Федеральная резервная система начала повышать процентные ставки в 2015 году, и занимать деньги становится все дороже. В Атланте цены на жилье растут в три раза быстрее, чем ежегодный рост заработной платы в регионе.

Это означает, что многие семьи будут вынуждены жить в институциональной аренде. Вместо того, чтобы накапливать богатство, они будут продолжать ежемесячно раскошелиться на арендную плату компаниям, ищущим новые способы увеличения арендной платы и сборов.

Проезжайте по опустошенным рецессией районам, и они могут вернуться к нормальной жизни. Когда-то пустые дома населены семьями, их газоны подстрижены, в них горит свет. Но внутри эти дома разные. В них живут арендаторы, а не собственники. Эти семьи могут жить в хорошем доме и посылать своих детей в хорошую школу, но у них нет независимости или финансовой безопасности, которая приходит с владением собственным домом. Спустя десятилетие после того, как они были почти уничтожены, они все еще не избежали длинной тени кризиса.

Как купить дом в 2022 году

Покупка дома может быть захватывающим и эмоциональным процессом. Прежде чем начать поиск дома, вы должны понять все тонкости покупки жилья. Это даст вам возможность принимать решения, которые будут лучшими для вашей семьи и вашего кошелька.

На что обратить внимание

Сейчас хорошее время для покупки дома?

Да и нет. Ипотечные ставки достигли рекордно низкого уровня в начале 2021 года и оставались низкими по историческим меркам в течение всего года, несмотря на колебания. Однако высокий спрос на дома подтолкнул цены вверх и разочаровал многих потенциальных покупателей жилья. Согласно индексу цен на жилье CoreLogic Case-Shiller, цены на недвижимость выросли на 18 процентов в период с сентября 2020 года по сентябрь 2021 года. Возможно, время, чтобы зафиксировать доступную ипотеку, истекает, поскольку эксперты прогнозируют, что процентные ставки в этом году будут продолжать расти. В прошлом году во многих районах страны риелторы сообщали об интенсивной конкуренции за жилье, при этом некоторые объекты недвижимости получали десятки предложений и заключали контракты в течение нескольких дней после внесения в список.

Эта реальность породила неизбежные опасения по поводу покупки на пике. Стоимость жилья со временем растет, но есть вероятность, что цены в некоторых местах достигли плато.

«Я был бы осторожен с покупкой в ​​верхней части рынка, особенно если я хочу быть в доме всего несколько лет», — говорит Кен Х. Джонсон, экономист по недвижимости в Атлантическом университете Флориды и соавтор. индекса покупки и аренды от Beracha, Hardin & Johnson. «Если вы хотите купить, торгуйтесь агрессивно и будьте готовы уйти.Недвижимость, безусловно, является хорошей инвестицией, но не покупайте ее сейчас, потому что так делают все остальные».

Должен ли я купить дом?

Переход к собственному дому может вызвать чувство гордости и улучшить ваши долгосрочные финансовые перспективы, если вы хорошо подготовитесь и будете готовы к этому.

Думая о покупке дома, подумайте, хотите ли вы пустить корни или сохранить гибкость в своих жилищных условиях. Насколько безопасна ваша работа, и можете ли вы с комфортом выделить средства на ремонт и обслуживание дома помимо ежемесячных платежей за жилье? Готовы ли вы оставаться на одном месте, и у вас есть дети или члены семьи, о которых нужно подумать?

Когда покупать дом?

В обычное время весна является традиционным началом сезона покупки жилья, когда многие предложения обычно попадают на рынок.Однако рынок все еще не совсем вернулся к нормальной жизни с тех пор, как коронавирус перевернул этот график. Эта зима должна быть относительно медленной для покупок, но с низким инвентарем жилья она все равно будет чувствовать себя конкурентоспособной по сравнению с предпандемическим межсезоньем.

В любом случае собственная финансовая готовность важнее времени года. Это означает, что ваши финансы и ваш кредит в порядке, чтобы вы могли беспрепятственно получить разумную ипотеку.

В дополнение к первоначальному взносу у потенциальных покупателей жилья должно быть достаточно денег, чтобы покрыть расходы на закрытие, которые могут составлять от 2 до 4 процентов от покупной цены.

При планировании ежемесячного платежа по ипотечному кредиту учитывайте не только основную сумму и проценты, но и налоги на имущество, страхование домовладельцев, сборы ассоциации домовладельцев (если применимо), а также частное ипотечное страхование, если вы вносите менее 20 процентов . Не забывайте откладывать деньги на текущее техническое обслуживание и те неожиданные ремонты, которые обязательно произойдут.

Вот пошаговое руководство по покупке дома:

1. Поймите, почему вы хотите купить дом

Покупка дома — важное решение, к которому нельзя относиться легкомысленно.Если вы не понимаете, почему хотите купить дом, вы можете в конечном итоге пожалеть о своем решении.

С чего начать: Определите свои личные и финансовые цели. «Покупатели должны думать о таких вещах, как когда они собираются переезжать, что они хотят от дома (например, удобства), идеальное расположение и сколько времени им потребуется, чтобы накопить на первоначальный взнос», — говорит Эдвенс Джорджес, продавец-консультант. RE/MAX в Вестфилде, Нью-Джерси. «Все это важно, чтобы помочь определить цели, которых они хотели бы достичь.”

Основные выводы:

2. Проверьте свой кредитный рейтинг

Проверка вашего кредитного рейтинга поможет вам определить варианты финансирования; кредиторы используют его (среди других факторов), чтобы установить цену вашего кредита и посмотреть, сможете ли вы погасить ипотечный кредит. Чем лучше ваша кредитная история, тем больше у вас шансов получить финансирование с лучшими условиями и ставками.

С чего начать: Вы можете бесплатно один раз в год получить свой кредитный отчет и оценку от каждого из трех основных агентств кредитной информации, Equifax, Experian и TransUnion.Ваш банк или компания, выпустившая кредитную карту, также может предложить бесплатный доступ к вашей оценке или кредитному отчету.

Основные выводы:

• Подумайте, как различные диапазоны кредитного рейтинга влияют на вашу процентную ставку, ежемесячные платежи и общую сумму процентов. Как правило, чем ниже ваш кредитный рейтинг, тем дороже будет ваша ипотека.
• Получайте свои кредитные отчеты от каждого кредитного бюро бесплатно каждые 12 месяцев на AnnualCreditReport.com. Если вы обнаружите какие-либо несоответствия, свяжитесь с каждым агентством и сообщите об ошибке.
• Узнайте о других способах бесплатного получения кредитного отчета и оценки от Bankrate.

3. Составление жилищного бюджета

Установление реалистичного бюджета для вашего нового дома поможет понять, что вы можете себе позволить и каковы будут ваши все расходы.

С чего начать: Цена покупки — это еще не вся картина. Тщательно учитывайте другие расходы, чтобы определить, что вы можете себе позволить.

«Покупатели, как правило, забывают учитывать другие расходы, такие как сборы (объединения домовладельцев) и откладывание денег на эксплуатационные расходы.Тот факт, что вы можете позволить себе ипотеку и первоначальный взнос, не означает, что вы можете позволить себе эти долгосрочные расходы после переезда».

– Пейдж Крюгер, риелтор, основатель Signal Real Estate, Джексонвилл-Бич, Флорида

Еда на вынос:

• Определите максимальный размер кредита, на который вы имеете право.
• Решите, сколько вы можете отложить на первоначальный взнос, а также буферный фонд на текущие или непредвиденные расходы на обслуживание.
• Узнайте, может ли ваш месячный бюджет покрыть выплату по ипотеке вместе с другими счетами, такими как детский сад, обучение, коммунальные услуги, продукты и многое другое.

4. Сохранить для первоначального взноса

Чтобы избежать частного ипотечного страхования или PMI, вам необходимо отложить не менее 20 процентов от покупной цены дома на первоначальный взнос. Некоторые кредиторы предлагают ипотечные кредиты без PMI с более низким первоначальным взносом, но рассчитывают платить более высокую процентную ставку.

С чего начать: Изучите требования к первоначальному взносу для кредита, который вы хотите, чтобы точно знать, какая сумма вам понадобится. Если друг, родственник или работодатель предложил подарить первоначальный взнос, начните разговор заранее, чтобы узнать, сколько они планируют внести и есть ли какой-либо дефицит, который вам нужно будет покрыть, — и получите от них подарочное письмо в ближайшее время. заранее тоже.

Еда на вынос:

• Если у вас не так много сбережений для первоначального взноса, рассмотрите варианты, поддерживаемые федеральным правительством. Ссуды FHA, застрахованные Федеральной жилищной администрацией, требуют всего 3,5 процента первоначального взноса, в то время как ссуды VA и ссуды USDA не требуют первоначального взноса.
• Обычные кредиты, обеспеченные Fannie Mae и Freddie Mac, требуют только 3-процентного первоначального взноса.
• Обратитесь в местную или государственную программу помощи тем, кто покупает жилье впервые, чтобы помочь с закрытием расходов или вашим первоначальным взносом.

5. Магазин по ипотеке

Получение предварительного одобрения на ипотеку полезно, когда вы делаете предложение о покупке дома, и дает вам более четкое представление о том, сколько вы можете себе позволить.

С чего начать: Поищите по крайней мере трех кредиторов или ипотечного брокера, чтобы увеличить свои шансы на получение низкой процентной ставки.

Ключевые выводы:

Подпишитесь на счет в Bankrate, чтобы определить подходящее время для выдачи ипотечного кредита с нашими ежедневными тенденциями ставок.

6. Наймите агента по недвижимости

Опытный агент по недвижимости поможет вам сэкономить время и деньги, помогая найти дом вашей мечты и ведя переговоры с продавцом от вашего имени.

С чего начать: Свяжитесь с несколькими агентами по недвижимости и попросите встретиться с ними для обсуждения ваших потребностей, прежде чем выбрать одно из них. «Кто-то со знанием местности также может сказать, является ли ваш бюджет реалистичным или нет, в зависимости от функций, которые вы хотите иметь в доме», — говорит Крюгер.«Они также могут указать вам на соседние районы в желаемом районе или другие типы соображений, которые помогут вам найти дом».

Еда на вынос:

• Прежде чем нанять агента по недвижимости, узнайте об его послужном списке, знании желаемого района и его рабочей нагрузке. Вы не хотите, чтобы кто-то был перегружен.
Агенты
• могут направить вас к другим специалистам, таким как жилищные инспекторы, подрядчики, оценщики и титульные компании; тем не менее, вам все равно следует присматриваться к ценам и сравнивать цены с другими профессионалами.

7. Посмотреть несколько домов

Простой просмотр фотографий не заменит личное посещение домов — с соблюдением соответствующих мер предосторожности в условиях пандемии — и знакомство с районом и его удобствами.

С чего начать: Сообщите своему агенту по недвижимости, какие именно типы домов вы хотите увидеть, или самостоятельно найдите дома в Интернете. Ваш агент может создать ваш профиль в местной службе множественных объявлений (MLS), базе данных домов, выставленных на продажу, и настроить автоматический поиск домов, соответствующих вашим критериям.Возможно, вы не сможете отметить все в своем списке желаний для домашних удобств, поэтому расставьте приоритеты в том, что для вас важнее всего, помимо местоположения.

Еда на вынос:

• Проезжайте по районам, которые вам нравятся, чтобы посмотреть, что продается, и посетите дни открытых дверей для домов, которые вас интересуют. Не забывайте вести заметки о каждом объекте, который вы посещаете. После нескольких показов легко забыть, какие дома вам понравились и почему.
• Держите свое расписание открытым, чтобы вы могли наброситься, когда в списке есть отличный дом, особенно на рынке продавцов с высокой конкуренцией.Вы могли бы получить преимущество перед другими покупателями, если бы увидели его и разместили свое предложение.

8. Сделать предложение

Понимание того, как сделать привлекательное предложение о доме, поможет увеличить ваши шансы на то, что продавец его примет, и сделает вас на один шаг ближе к получению заветных ключей от дома.

С чего начать: Как только вы найдете «то самое», ваш агент по недвижимости поможет вам подготовить полный пакет предложений, включая цену вашего предложения, ваше письмо с предварительным одобрением, подтверждение наличия средств для первоначального взноса (это помогает в конкурентоспособной рынки) и условия или непредвиденные обстоятельства.

Еда на вынос:

• Продавцы могут сделать встречное предложение по вашей цене, условиям или непредвиденным обстоятельствам. Вы можете ответить на встречное предложение, если хотите, или отклонить его и двигаться дальше.
• Как только предложение будет принято, вы подпишете договор купли-продажи, в котором будет указана цена дома и предполагаемая дата закрытия. Вам нужно будет внести задаток, обычно от 1 до 2 процентов от покупной цены. Продавец может иметь право удержать деньги, если вы откажетесь.
• Оговорки о непредвиденных обстоятельствах предназначены для защиты покупателя и обычно включают оценку, финансирование и осмотр дома. Если отчет об инспекции дома показывает серьезные проблемы, вы часто можете отказаться от договора и получить возмещение.

9. Проверка дома

Осмотр дома поможет вам получить общее представление о механических и структурных проблемах собственности. Домашняя инспекция поможет вам определить, как продолжить процесс закрытия. Возможно, вам придется попросить продавца о ремонте или вы можете отказаться от сделки, если у вас есть непредвиденные обстоятельства в контракте.

С чего начать: Вы можете получить рекомендации для домашних инспекторов от своего агента по недвижимости, но также обязательно сделайте домашнее задание, прежде чем выбрать одного из них. В зависимости от вашего контракта и штата проживания вам, как правило, необходимо пройти осмотр дома через 10–14 дней после подписания договора купли-продажи. Как покупатель, вы обычно несете ответственность за оплату домашнего инспектора, и, хотя сборы могут варьироваться, в среднем вы будете платить от 270 до 400 долларов, согласно HomeAdvisor от Angi.

Еда на вынос:

• Чтобы убедиться, что у домашнего инспектора достаточно опыта, прочитайте онлайн-обзоры, запросите рекомендации прошлых клиентов и посмотрите их полномочия.
• Просмотрите контрольный список проверки дома, чтобы понять, что покрывается, а что нет.

10. Переговоры о ремонте и кредитах

В отчете об осмотре дома могут быть выявлены серьезные или незначительные проблемы. Серьезные проблемы, скорее всего, придется решить до того, как ваш ипотечный кредитор завершит выдачу кредита, в то время как мелкие проблемы часто могут подождать, пока вы не вступите во владение домом.

С чего начать: Заручитесь помощью своего агента для переговоров с продавцом. Попросите продавца либо сделать ремонт, либо дать вам кредит при закрытии.

Еда на вынос:

• При наличии таких опасностей, как структурные повреждения или неправильная электропроводка, ваш кредитор может не одобрить ваш кредит. Точно так же у вас может не быть бюджета или желания заниматься таким ремонтом после покупки дома.
• Некоторые продавцы не согласятся на капитальный ремонт, и поэтому хорошей идеей является проверка дома на случай непредвиденных обстоятельств, чтобы дать вам выход из покупки, если дом не в идеальном состоянии.

11. Обеспечьте себе финансирование

Получение окончательного одобрения кредита означает, что вы должны держать свои финансы и кредит в порядке во время андеррайтинга. Когда вы будете готовы закрыть сделку, вам не захочется открывать новые кредитные линии или совершать другие крупные покупки, пока документы не будут подписаны.

С чего начать: Оперативно отвечайте на запросы о дополнительной документации и дважды проверяйте свою оценку кредита, чтобы убедиться, что все детали верны, чтобы потом не возникло проблем.Возможно, вам потребуется предоставить дополнительные документы, когда ваш кредитор завершит процесс андеррайтинга, например:

.

• Банковские выписки
• Налоговые декларации
• Дополнительное подтверждение дохода
• Подарочное письмо или письменные заявления с пояснениями о крупных вкладах на ваш банковский счет

Еда на вынос:

• Предварительное одобрение не означает, что вы в безопасности, пока кредитор не поставит окончательный штамп одобрения. Держите свои финансы и кредит в хорошей форме от предварительного одобрения до дня закрытия.Если можете, не меняйте работу до закрытия нового дома.

Кроме того, избегайте использования кредитных карт, получения новых кредитов или закрытия кредитных счетов. Выполнение любой из этих вещей может повредить вашему кредитному рейтингу или повлиять на соотношение долга к доходу, и это может поставить под угрозу ваше окончательное одобрение кредита.

12. Выполните последний обход

Последний осмотр — это возможность осмотреть недвижимость до того, как она станет вашей. Это ваш последний шанс осмотреть дом, задать вопросы и решить любые нерешенные вопросы, прежде чем дом станет вашей ответственностью.

С чего начать: Принесите свой контрольный список осмотра дома и другие документы, такие как счета за ремонт и квитанции за любые работы, выполненные владельцем, чтобы убедиться, что все было сделано в соответствии с договоренностью и что дом готов к заселению.

Еда на вынос:

• Попросите вашего агента по недвижимости быть там, чтобы он мог выступить в качестве свидетеля и помочь ответить на любые ваши вопросы.
• Если ремонт или проблемы не были решены, ваш агент должен немедленно связаться с продавцом и кредитором.Дата закрытия может быть отложена, чтобы убедиться, что эти проблемы устранены в первую очередь.

13. Закройте свой дом

После того, как все непредвиденные обстоятельства были соблюдены, вы довольны окончательным обходом, и агент по закрытию дал зеленый свет на закрытие, пришло время сделать это официальным и закрыть ваш дом. На этом последнем шаге ваш кредитор выдаст вам статус «чистый для закрытия» по вашему кредиту.

С чего начать: За три рабочих дня до даты закрытия кредитор предоставит вам закрывающую информацию, в которой будут указаны все детали вашего кредита, такие как ежемесячный платеж, тип и срок кредита, процентная ставка, годовая процентная ставка. (годовых), сборы по кредиту и сколько денег вы должны принести до закрытия.На закрытии вы (покупатель) будете присутствовать вместе с вашим агентом по недвижимости, возможно, агентом продавца, продавцом, в некоторых случаях, и агентом по закрытию, который может быть представителем условного депонирования или титульной компании или реальным поверенный по наследству. Это также время, когда вы будете оплачивать свои расходы на закрытие и авансовый платеж, в зависимости от процедур компании условного депонирования.

Еда на вынос:

• Перед закрытием внимательно просмотрите заключительную информацию и сравните ее с оценкой кредита, чтобы убедиться, что комиссия за закрытие и условия кредита одинаковы.Задайте вопросы о своем кредите и исправьте любые ошибки (например, ваше имя или личные данные) до того, как вы подпишете закрывающие документы.
• В день закрытия внимательно просмотрите все документы, которые вы подписываете, и попросите разъяснений по поводу всего, что вы не понимаете.
• Убедитесь, что вы получили все ключи от дома, коды входа и устройства для открывания гаражных ворот, прежде чем уйти из дома.
• Вы закончите с копиями документов (или цифровым файлом) и вашими новыми ключами от дома. Обязательно храните документы в надежном месте для дальнейшего использования.

Как только все документы будут подписаны, дом официально станет вашим, и вы получите ключи от дома. Поздравляю! Теперь самое интересное: переехать и сделать дом своим домом.

Следующие шаги

Покупка дома включает в себя множество движущихся частей и сложных шагов, но это руководство, наряду с профессиональным опытом вашего агента по недвижимости и ипотечного кредитора, может помочь вам пройти этот процесс гладко. Выполнив домашнее задание заранее, вы будете более уверены в своем решении и получите удовольствие от получения заветных ключей от дома в день закрытия.

Готовы купить ипотеку? Введите свой почтовый индекс и другие данные для быстрой оценки ставки по ипотеке от Bankrate.

Как купить дом резюме

{
«@context»: «https://schema.org»,
«@type»: «VideoObject»,
«name»: «Как купить дом»,
«description»: «Узнайте, как купить дом у финансовых экспертов в Bankrate.»,
«thumbnailUrl»:
«https://www.bankrate.com/2021/01/14134613/how-to-buy-a-house-thumbnail.jpg»,
«uploadDate»: «2017-05-17»,
«contentUrl»: «https://www.youtube.com/watch?v=c6ntyP1mSsg»,
«embedUrl»: «https://www.youtube.com/embed/c6ntyP1mSsg»
}

Узнать больше:

Требования для покупки дома

Какие требования для покупки дома?

Если вы впервые покупаете жилье, вы должны задать себе вопрос: «Имею ли я право на получение ипотеки?» Если вы это сделаете, скорее всего, вы в хорошей форме, чтобы купить дом.

Это начинается со знания ваших вариантов ипотечного кредита, а также минимальных требований для квалификации.Кредиторы будут смотреть на ваш кредитный рейтинг, доход, сбережения, долг и документы, чтобы узнать, имеете ли вы право на ипотеку.

Хорошей новостью является то, что выполнить эти требования, вероятно, проще, чем вы думаете.

Узнайте, имеете ли вы право на получение ипотечного кредита (6 января 2022 г.)

---

I в этой статье (Перейти к…)

---

Кредитные требования для покупки дома

Хотите верьте, хотите нет, но вам не нужен высокий кредитный рейтинг, чтобы получить ипотечный кредит. Различные ипотечные программы имеют разные кредитные требования, и иногда вы можете получить кредитный рейтинг всего 580.

Однако имейте в виду, что более низкий кредитный рейтинг часто означает более высокую ставку по ипотеке.

Что касается минимальных кредитных требований для покупки дома, вот чего ожидать:

• Обычный жилищный кредит: Минимальный кредитный рейтинг 620
• Жилищный кредит FHA: Минимальный кредитный рейтинг 580, хотя некоторые кредиторы могут разрешить минимальный кредитный рейтинг 500 с 10%-ной скидкой
• Жилищный кредит USDA: Минимальный кредитный рейтинг 640
• Жилищные кредиты VA: The U. S. Департамент по делам ветеранов не устанавливает минимальный кредитный балл, но большинство кредиторов требуют не менее 620

Чтобы было ясно, только потому, что вы можете претендовать на получение ипотечного кредита с низким баллом, не обязательно означает, что вы будете .

Кредиторы принимают во внимание не только ваш счет. Они также рассмотрят ваши кредитные отчеты, обращая пристальное внимание на вашу самую последнюю кредитную историю.

Вообще говоря, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита — даже с низким кредитным рейтингом — в вашем кредитном отчете не должно быть просроченных кредитов или просроченных платежей в течение последних 12 месяцев.

Однако это не жесткое правило. Таким образом, вы все еще можете иметь право на один или два просроченных платежа в течение последних 12 месяцев, но только в том случае, если кредитор примет ваше объяснение задержки.

Кроме того, обычно существует период ожидания для получения ипотечного кредита после банкротства или обращения взыскания. Эти периоды ожидания варьируются в зависимости от программы жилищного кредита. Например:

• Обычный кредит . Вы должны подождать четыре года с даты выписки после банкротства по главе 7 или 11 и два года после банкротства по главе 13.Типичный период ожидания после обращения взыскания составляет семь лет или три года, если у вас есть смягчающие обстоятельства. период ожидания после банкротства по главе 11. Вы должны ждать три года после обращения взыскания
• Кредит VA . Вы должны ждать два года с даты выписки после главы 7 и один год после главы 13. После главы 11 периода ожидания нет.После обращения взыскания период ожидания составляет два года

Несмотря на то, что кредиторы будут изучать вашу кредитную историю и кредитный рейтинг, можно получить ипотечный кредит без кредитной истории.

Некоторые кредитные программы, такие как FHA, VA и USDA, позволяют использовать нетрадиционный кредит в заявке на ипотеку. Вы можете установить кредитоспособность с помощью таких вещей, как коммунальные платежи, арендная плата, страховые платежи и платежи за мобильный телефон.

Даже некоторые обычные кредиторы примут 12-месячную историю арендной платы и коммунальных платежей вместо кредитной истории, но не все.

Подтвердите право на ипотеку (6 января 2022 г.)

Требования к доходу и занятости для покупки дома

Помимо кредита, стабильный доход и занятость являются другими важными требованиями для одобрения ипотеки. Кредитор должен подтвердить, что ваш доход постоянен и достаточен для оплаты ипотечного кредита.

По этой причине большинству кредиторов требуется 24 месяца непрерывной работы, прежде чем одобрить заявку на жилищный кредит.

Это относится и к самозанятым заемщикам по ипотеке, и в этом случае вы предоставите налоговую декларацию о своем бизнесе и личном налоге за предыдущие два года.Отчеты о прибылях и убытках должны показывать стабильный доход за предыдущие 24 месяца, либо остающийся примерно таким же, либо увеличивающийся.

Минимальный доход для получения ипотечного кредита не установлен, но в некоторых кредитных программах установлен максимальный предел дохода.

Поскольку доход самозанятого заемщика может колебаться из года в год, ипотечные кредиторы часто усредняют свой доход за двухлетний период, а затем используют эту цифру для квалификационных целей.

Помните также о возможных требованиях к доходу для желаемого типа кредита.Как правило, не требует минимального дохода , но некоторые программы имеют ограничения по доходу.

В USDA, например, общий доход домохозяйства должен быть на уровне или ниже 115% среднего дохода домохозяйства в данном районе. Если вы подаете заявку на участие в программах HomeReady от Fannie Mae или Home Possible от Freddie Mac, ваш доход не должен превышать лимит, установленный для вашего региона.

Экономия на первоначальном взносе и расходах на закрытие

Покупка дома также требует соблюдения минимального первоначального взноса.

При обычном кредите вы можете рассчитывать на минимальный первоначальный взнос в размере от 3% до 5% от покупной цены. Минимальная ставка по кредиту FHA, поддерживаемому Федеральной жилищной администрацией, составляет 3,5%.

USDA и ипотечные кредиты VA не имеют требований к минимальному первоначальному взносу. (Да, это означает, что вы можете купить дом за 0 долларов, если соответствуете требованиям.)

В наши дни скидка 20% не требуется. Но некоторые заемщики предпочитают вносить 20%, чтобы избежать ежемесячных расходов на частное ипотечное страхование (PMI).

Тем не менее, ваш первоначальный взнос — не единственный авансовый платеж. Вы также несете ответственность за расходы на закрытие.

Если у вас возникли проблемы со сбережением денег, вы можете претендовать на участие в программе помощи при первоначальном взносе. Спросите своего кредитного специалиста, риелтора или агента по недвижимости о местных программах DPA.

Продавец может оплатить часть ваших расходов на закрытие. А иногда ипотечные кредиторы предоставляют кредит для покрытия расходов заемщика на закрытие сделки в обмен на более высокую ставку по ипотеке.

Но в среднем ожидайте, что ваши расходы на закрытие составят дополнительно от 2% до 5% от суммы кредита.

Это означает, что если вы вносите небольшой первоначальный взнос в размере 3%, общая сумма денег, которую вам нужно сэкономить, составит от 5% до 8% от продажной цены с учетом авансовых платежей.

Если у вас возникли проблемы со сбережением денег, вы можете претендовать на участие в программе помощи при первоначальном взносе. Эти программы предоставляют средства в виде грантов или займов, которые вы можете использовать для оплаты первоначального взноса и/или расходов на закрытие.

Некоторые программы помощи с первоначальным взносом имеют ограничения по доходу домохозяйства. Но многие из них снисходительны, и они предназначены для того, чтобы сделать процесс покупки жилья более доступным, особенно для новичков.

Проверьте свое право на низкий первоначальный взнос (6 января 2022 г.)

Требования к долгу для покупки дома

Ваши существующие долги повлияют на сумму квалифицированного кредита и, следовательно, на ваш бюджет на покупку жилья.

Большие долги (такие как задолженность по кредитной карте, студенческие ссуды и другие ссуды в рассрочку) иногда могут препятствовать получению ипотечного кредита.С другой стороны, низкий ежемесячный долг может помочь вам позволить себе более дорогой дом.

Ваш ипотечный кредитор рассчитает отношение вашего долга к доходу (DTI), чтобы определить квалифицируемую сумму. DTI — это процент от вашего валового ежемесячного дохода, который идет на выплату минимального долга.

Кредиторы смотрят на деньги, оставшиеся после выплаты ваших регулярных долгов, чтобы увидеть, сколько вы можете позволить себе ежемесячный платеж по ипотеке.

Идеальный DTI для различных ипотечных программ выглядит следующим образом:

• 36–43% для обычного кредита
• 43% для кредита FHA
• 41% для кредита USDA
• 41% для кредита VA факторы.К ним относятся отличный кредитный рейтинг, большой первоначальный взнос или большие денежные резервы.

  В идеале платеж по ипотеке за ваш новый дом не должен превышать 28-31% вашего валового ежемесячного дохода.

  Также обратите внимание, что другие расходы, связанные с владением недвижимостью, такие как страхование домовладельцев и налоги на имущество, будут включены в отношение вашего долга к доходу. Хороший ипотечный калькулятор поможет вам оценить эти расходы, чтобы определить ваше «реальное» право на получение кредита.

  Подтвердите право на ипотеку (6 января 2022 г.)

  Документы, необходимые для покупки дома

  Покупка дома также требует предоставления вашему кредитору документации.Помимо предоставления кредитору разрешения на проверку вашей кредитной истории, вам необходимо предоставить следующий список документов:

  .
  • Налоговые декларации, платежные квитанции и W-2 за предыдущие два года
  • Письмо с подтверждением занятости
  • Банковские выписки и информация о других активах
  • Удостоверение личности с фотографией
  • История аренды если вы работаете не по найму

  В зависимости от обстоятельств вы также можете предоставить другие документы.

  Если член семьи подарит, например, ваш авансовый платеж и заключительные расходы, вы должны предоставить подарочное письмо.

  Предоставляет информацию о дарителе и сумме его пожертвования. И если вы используете алименты или выплаты на содержание ребенка в квалификационных целях, вы предоставите копии постановления суда.

  Сбор этих документов перед подачей заявления может ускорить процесс. Но если вы не уверены, что вам нужно, не беспокойтесь — ваш ипотечный консультант шаг за шагом проведет вас через весь процесс.

  Получение предварительного одобрения на ипотеку

  Вы можете ознакомиться с общими требованиями для самостоятельной покупки дома и выяснить, соответствуете ли вы критериям, исходя из вашего финансового положения.

  Но последнее слово остается за вашим ипотечным кредитором. Поэтому, когда вы готовы серьезно отнестись к покупке, ваш первый шаг — получить предварительное одобрение на ипотеку.

  Некоторые покупатели жилья совершают ошибку, покупая недвижимость до встречи с кредитором. Но с предварительным одобрением вы будете знать, что вы можете себе позволить, прежде чем начать процесс.

  Таким образом, вы смотрите только на дома в вашем ценовом диапазоне. Кроме того, письмо с предварительным одобрением указывает на то, что вы серьезный покупатель. В этом случае продавец более внимательно отнесется к вашему предложению.

  При предварительном одобрении ипотеки свяжитесь как минимум с тремя ипотечными кредиторами, чтобы сравнить процентные ставки и условия.

  Покупатели жилья часто могут снизить ежемесячный платеж и сэкономить тысячи, просто присматриваясь к ценам и снижая ставку.

  Покажите мне сегодняшние ставки (6 января 2022 г.)

  Информация, содержащаяся на веб-сайте The Mortgage Reports, предназначена только для информационных целей и не является рекламой продуктов, предлагаемых Full Beaker.Взгляды и мнения, выраженные здесь, принадлежат автору и не отражают политику или позицию Full Beaker, ее должностных лиц, материнской компании или аффилированных лиц.

  Кто переезжает и почему? Семь вопросов о жилой мобильности

  Упаковка коробок и перемещение грузовиков знакомо почти всем, независимо от того, был ли последний переезд в прошлом году или десять лет назад. Однако американцы двигаются гораздо меньше, чем в прошлом, и я исследую эту тенденцию в опубликованном сегодня новом обзоре исследования.В дополнение к брифу ниже приведены семь вопросов о мобильности жителей, которые дают представление об этой универсальной деятельности на макроуровне. В связи с тем, что самые последние данные о мобильности относятся к 2019 году, я не рассматриваю влияние пандемии COVID-19 на мобильность, но ниже я обсуждаю несколько возможных последствий.

  1. Сколько американцев ежегодно переезжает?

  Согласно данным исследования американского сообщества (ACS), в течение последних пяти лет ежегодно переезжало чуть более 40 миллионов американцев.Это составляет примерно 13 процентов американцев, переезжающих каждый год.

  2.

  Какой самый распространенный тип перемещения?

  Большинство переездов являются локальными, либо в пределах одного округа, либо в пределах одного штата. Согласно данным текущего обследования населения (CPS), на перемещения внутри округа приходилось 65 процентов всех перемещений в 2019 году, в то время как на перемещения между округами в одном и том же штате приходилось 17 процентов. В 2019 году 14 процентов перемещений осуществлялись через границы штатов, а на перемещения из-за пределов страны приходилось лишь 4 процента всех перемещений (, рисунок 1, ).

  Рис. 1. Подавляющее большинство перемещений выполняются локально

  Примечания: данные на уровне отдельных лиц в возрасте от 1 года. Переселенцы определяются как те, кто переехал в прошлом году. Перемещение внутри штата осуществляется между округами в одном штате. Исключая групповые помещения и расчетные номера мобильности.
  Источник: таблицы JCHS Бюро переписи населения США, текущее обследование населения 2019 г. , проведенное IPUMS-CPS, Миннесотский университет.

  3. Почему люди переезжают?

  Люди переезжают по разным причинам, но самая распространенная мотивация — жилье.Согласно CPS, который содержит вопрос об основной мотивации переезда, в 2019 году 40 процентов переселенцев сделали это по причинам, связанным с жильем, 27 процентов переехали по причинам, связанным с семьей, 21 процент — по причинам, связанным с работой, и 12 процентов — по причинам, связанным с переездом. по другим причинам. Однако это разбивается по-разному в зависимости от типа движения. Местные переезды в первую очередь мотивированы жильем, но переезды на дальние расстояния в первую очередь мотивированы работой. Единственным исключением являются пожилые американцы, которые переезжают на дальние расстояния по семейным обстоятельствам, а не по причинам, связанным с работой.

  4. Куда переезжают люди?

  Хотя межгосударственная миграция составляет менее одной пятой всех перемещений, этот тип перемещений заслуживает внимания из-за его важных последствий для региональных демографических и экономических изменений. Штаты Солнечного пояса особенно популярны среди межгосударственных мигрантов, при этом Флорида и Техас лидируют в этом списке, каждый из которых с 2010 года ежегодно набирает в среднем более 100 000 человек. В последние годы Тихоокеанский Северо-Запад и другие западные штаты, в первую очередь Колорадо, привлекают большое количество также мигрантов.В то время как многие американцы переезжают на Средний Запад и Северо-Восток, каждый год все больше американцев уезжают из этих регионов, оставляя эти штаты с отрицательным чистым потоком внутренней миграции. Однако это не обязательно означает потерю населения, поскольку иммиграция и естественный прирост населения часто компенсируют любую потерю внутренних мигрантов (как я отмечал в блоге о тенденциях мобильности на уровне округов ранее в этом году).

  5. Американцы передвигаются больше или меньше, чем в прошлом?

  Показатели мобильности примерно вдвое ниже, чем в 1940-х годах, когда каждый пятый американец переезжал каждый год, и неуклонно снижаются с середины 1980-х годов. Местные перемещения сократились больше всего, особенно среди молодых людей, но все возрастные группы перемещаются меньше, чем в прошлом (, рис. 2, ). Миграция между штатами также существенно снизилась, но эти показатели, похоже, стабилизировались с 2010 года (как подробно описано в сообщении блога 2018 года о тенденциях миграции между штатами).

  Рисунок 2. Снижение мобильности наиболее резкое среди молодых людей в разных поколениях

  Примечания: данные на уровне отдельных лиц в возрасте от 1 года.Исключая групповые кварталы и расчетные значения за 1996–2016 годы.
  Источник: таблицы JCHS Бюро переписи населения США, Текущие обследования населения через IPUMS-CPS, Миннесотский университет.

  6. Почему американцы двигаются меньше, чем раньше?

  Существует мало единого мнения относительно того, почему американцы меньше двигаются, но три фактора, которые, по-видимому, играют определенную роль, — это демографические изменения, доступность жилья и изменения в динамике рабочей силы. С возрастом люди переезжают реже, а по мере того, как миллениалы (второе по величине поколение в Америке) стареют, следует ожидать некоторого снижения мобильности.Кризис доступности жилья (подробно обсуждаемый в нашем недавнем отчете) также может негативно сказаться на мобильности, а высокие цены препятствуют переезду в недоступные районы. Наконец, рост числа домохозяйств с двумя работниками, а также увеличение числа работающих на дому (особенно во время и, возможно, после пандемии COVID-19) также могут снижать мобильность, поскольку как домохозяйства с двумя работниками, так и удаленные работники имеют более низкие показатели мобильности, чем домохозяйства с одним кормильцем и пассажиры пригородной зоны.

  7.Как пандемия COVID-19 может повлиять на мобильность?

  Поскольку пандемия COVID-19 все еще развивается, трудно оценить ее возможное влияние на мобильность. Возможно, после окончания карантина мобильность резко возрастет, и люди переедут в более дешевое жилье (если оно доступно) после потери дохода из-за потери работы. Мобильность также может резко возрасти в результате выселений или обращения взыскания, если существенная помощь в оплате не будет оказана до окончания действия временных запретов на выселения и обращения взыскания.Также может случиться так, что мобильность будет снижаться еще больше, поскольку люди с меньшей вероятностью будут покупать или продавать дома, особенно во время карантина, а также впоследствии из-за более высокой экономической неопределенности. Работа на дому, вероятно, сейчас находится на рекордно высоком уровне, и если даже небольшая часть этой смены окажется постоянной, это может означать, что меньше людей переезжает также по причинам, связанным с работой.

  Потребительские настроения в США во время кризиса с коронавирусом

  Мы продолжим отслеживать изменения в настроениях и поведении потребителей, поскольку следующая норма продолжает развиваться.

  Приложение 1

  Мы стремимся предоставить людям с ограниченными возможностями равный доступ к нашему сайту. Если вам нужна информация об этом контенте, мы будем рады работать с вами. Напишите нам по адресу: [email protected]

  Потребительский оптимизм и расходы остались высокими

  Общий оптимизм и уровень расходов остались высокими: 44 процента потребителей в США настроены оптимистично, а расходы увеличились на 11 процентов в годовом исчислении.Потребители с высокими доходами настроены наиболее оптимистично (61%), но все группы доходов вносят свой вклад в рост расходов. Точно так же все поколения вносят свой вклад в рост, хотя миллениалы настроены наиболее оптимистично (62%). Этот рост обусловлен как стремлением разориться, которое было сильным с февраля, так и повышенной инфляцией, особенно во второй половине 2021 года.

  Тренд 1 Мы стремимся предоставить людям с ограниченными возможностями равный доступ к нашему сайту.Если вам нужна информация об этом контенте, мы будем рады работать с вами. Напишите нам по адресу: McKinsey_Website_Accessibility@mckinsey. com

  Омниканальность набирает обороты и останется

  Потребительские расходы в магазинах продолжали восстанавливаться с 10-процентным ростом в годовом исчислении в сентябре после стабильного роста на 5-6 процентов с марта по август этого года. В то же время продажи электронной коммерции также продолжали демонстрировать уверенный рост, увеличившись примерно на 35 процентов в годовом исчислении, а уровень проникновения онлайн остается примерно на 30 процентов выше, чем до пандемии COVID-19.Многоканальные покупки набирают популярность: от 60 до 70 процентов потребителей исследуют и покупают как в магазине, так и в Интернете по разным категориям. Неудивительно, что влияние социальных сетей сильнее всего среди молодых потребителей, но влияет на все возрастные группы, чаще всего в таких категориях, как украшения, аксессуары, фитнес/спорт и косметика.

  Тренд 2 Мы стремимся предоставить людям с ограниченными возможностями равный доступ к нашему сайту. Если вам нужна информация об этом контенте, мы будем рады работать с вами. Напишите нам по адресу: [email protected]

  Встряска лояльности продолжается

  Более 60 процентов потребителей в США сталкивались с тем, что за последние три месяца товары отсутствовали на складе, и когда это произошло, только 13 процентов ждали, пока товар снова появится на складе, по сравнению с 39 процентами, которые сменили бренд или продукт, и 32 процентами. процент тех, кто сменил ритейлера. Кроме того, мы видим как рост торговли вниз в группах с доходом, так и рост торговли среди групп с более высоким доходом.

  Тренд 3

  Мы стремимся предоставить людям с ограниченными возможностями равный доступ к нашему сайту. Если вам нужна информация об этом контенте, мы будем рады работать с вами. Напишите нам по адресу: [email protected]

  Увеличение активности вне дома для некоторых, в то время как инвестиции в дом продолжаются

  Почти половина потребителей в США посещают мероприятия вне дома (например, обедают, делают покупки) по сравнению с третью потребителей в США в феврале. В то время как участие в определенных видах деятельности вне дома, таких как работа, покупки, общественные мероприятия и обеды в помещении, становится все более распространенным явлением (более половины потребителей заявляют, что делали это в последние две недели), потребители продолжают инвестировать в свои дома.

  Тренд 4 Мы стремимся предоставить людям с ограниченными возможностями равный доступ к нашему сайту. Если вам нужна информация об этом контенте, мы будем рады работать с вами.Напишите нам по адресу: [email protected]

  Крепкий и веселый праздничный сезон

  Потребительский спрос, вероятно, будет высоким (в четвертом квартале ожидается 7-процентный рост по сравнению с 2020 годом), особенно в категориях дискреционных товаров, путешествий и развлечений. Потребители с высоким доходом и миллениалы больше всего рады сезону праздников (50% потребителей с высоким доходом взволнованы по сравнению с 25% потребителей с низким доходом). Социальные сети будут иметь огромное влияние на потребительские покупки, особенно для молодого поколения, при этом Facebook, Instagram, YouTube и TikTok, как ожидается, станут наиболее влиятельными платформами.От 40 до 50 процентов потребителей планируют совершить покупки в начале этого года из-за проблем с цепочками поставок, вызванных COVID-19, а также из-за предвкушения праздничного сезона.

  ---

  Глобальные опросы потребительских настроений во время кризиса с коронавирусом

  Как вернуть 13 процентов с покупки квартиры? Налоговый вычет при покупке квартиры

  Теперь попробуем разобраться, как вернуть 13 процентов от покупки квартиры.Эта возможность привлекает многих домовладельцев. Ведь 13% от потраченной суммы — это очень хорошая компенсация. Получается, что в России можно не только дать государству, но и получить что-то взамен. Есть варианты как для обычной сделки, так и для ипотеки. Но в любом случае от вас потребуются документы. Как вернуть 13 процентов с покупки квартиры? Что для этого нужно? Зачем готовить себя?

  Не всем

  Сразу стоит отметить — данная возможность распространяется не на всех граждан.Многие, но не абсолютно все население. Вычеты на квартиру (их называют имущественными) может получать каждый налогоплательщик, имеющий доход. То есть тот, кто платит подоходный налог. Под этим понятием принято понимать, как правило, официально трудоустроенного гражданина.

  А вот те, у кого нет задекларированных доходов, не имеют права на получение вычетов. Более того, крупная покупка в виде недвижимости привлечет внимание налоговых органов. И это не всегда хорошо.

  Пенсионеры также имеют право вернуть 13 процентов за квартиру. Только для них список всего необходимого для работы несколько расширен. Но это не проблема.

  Условия обращения

  В какой срок Вам рекомендуется заняться данным вопросом? По современным законам просить вычет за квартиру можно в течение 3 лет с момента совершения сделки, но не позднее. Только такие нормы установлены налоговым законодательством в России.

  Но на практике все несколько иначе. Можно ли вернуть 13 процентов за сделку с недвижимостью? Легкий! Просто выполните задание как можно быстрее. Эксперты и граждане рекомендуют встречать окончание налогового отчетного периода. Ведь на рассмотрение вашего дела требуется некоторое время, как и на перевод денег.

  Сколько будет принято решений об удовлетворении запроса или об отказе? Примерно 1,5-2 месяца. И кроме того, на перечисление вычета уходит еще около 60 дней.Итог — на все, если не брать в расчет подготовку документов, уходит около 4 месяцев. Так что, если вы думаете, как можно вернуть НДФЛ с покупки квартиры, стоит приступить к решению этой задачи раньше.

  Удостоверение личности

  Конечно же, первый и самый важный документ, который пригодится в нашем деле, это удостоверение личности. В общем, любой подход, но налоговики уверяют, что паспорт нужно сдавать в обязательном порядке. Точнее, его обычная копия. Все страницы должны быть ксерокопированы и приложены к основному списку документов. Без удостоверения личности вы не сможете ответить, как вернуть 13 процентов с покупки квартиры. Вам просто откажут в этом случае. Паспорт гражданина, пожалуй, — это то, что требуется для любых сделок и сделок в России.

  По заявлению

  Обратите внимание на еще один очень интересный факт — заявление. Он должен быть в обязательном порядке составлен и представлен в налоговые органы.Можно сказать в свободной форме. По современным законам вернуть НДС с покупки квартиры (вычет 13%) можно только при наличии заявки покупателя.

  Обязательно указать информацию о бывшем владельце жилья, а также свои данные, информацию о квартире и ее стоимости. Не забудьте прикрепить реквизиты счета, на который стоит сделать возврат. Если вы этого не сделаете, то вам придется сообщить о недостающих бумагах, или, как это часто бывает, вам откажут в вычете – вам придется с самого начала подавать заявление с документами в налоговую.

  Отчетность

  Что дальше? Как вернуть 13 процентов с покупки квартиры? Обязательным поручением в налоговые органы является так называемая налоговая декларация. Называется 3-НДФЛ. У вас должен быть только оригинал, никаких копий.

  Что это за отчет? Информация о ваших доходах. Если вы работаете на себя, вам придется самостоятельно подавать декларацию. В противном случае вы можете обратиться за помощью к работодателю. Но на практике именно 3-НДФЛ заполняется каждым налогоплательщиком самостоятельно. На самом деле, это не так сложно, как может показаться на первый взгляд.

  Доход

  Независимо от формы приобретения жилья (ипотека или простая купля-продажа) вам необходимо как-то подтвердить свой доход. Здесь необходимо предъявить справку формы 2-НДФЛ. Как и в прошлом случае, нужна только оригинальная бумага.

  Если вы работаете на себя, вам придется заполнить эту информацию самостоятельно. Есть ли официальный работодатель? Затем обратитесь в бухгалтерию вашей фирмы, там вам выдадут 2-НДФЛ. С этим документом проблем нет в принципе.Разве что изготовление справки может в некоторых случаях занять некоторое время.

  О сделке

  Почти готов полный список всего самого необходимого для возврата потраченных денег. На самом деле нельзя забывать о самом главном – информации о заключенной сделке. Без некоторых документов вы не сможете получить вычет на покупку квартиры.

  Так что же может пригодиться? Прежде всего, это договор купли-продажи. Желательно подписать дополнительный оригинал для удержания.В противном случае достаточно заверенная копия.

  Тогда вам понадобится свидетельство о праве собственности на квартиру. Без него нет смысла подавать заявление на вычет. Следовательно, вам придется подождать некоторое время, пока вы не получите этот документ. Обычная копия сертификата, не уверен, что подойдет. Хотя, как показывает практика, граждане чаще всего перестраховываются и оформляют страховку.

  Квитанции об оплате, квитанции о поступлении денежных средств бывшим собственником – все это также необходимо приложить к декларации и заявлению. Вы можете делать копии. Главное – убедитесь, что на всех документах стоят ваши инициалы. Если вы купили кому-то квартиру, доказать свое право на вычет в России практически невозможно. Вся информация должна указывать на то, что вы являетесь покупателем.

  Ипотека

  Сейчас довольно часто встречается ипотека. Как в этом случае вернуть 13 процентов за покупку? Сделать это не так уж сложно. Ведь вам нужно лишь дополнить вышеприведенный список некоторыми документами. Их всего два.

  Первый — ипотечный договор. Как и в случае купли-продажи, достаточно либо оригинала, либо заверенной копии. Без этого документа возврат вычета производиться не будет.

  Второй — квитанция об уплате процентов по ипотечному кредиту. С задолженностью взамен 13% будет отказано до погашения. Учитывайте эту особенность. Должников никто не списывает. В принципе, это все. Больше никаких документов от вас не потребуется.

  Другое

  Хотя бывают и исключения.Как вернуть 13 процентов с покупки квартиры? В некоторых случаях у Вас могут запросить следующие документы, но они не являются обязательными (желательно подготовить и предъявить их заранее):

  • ИНН;
  • Свидетельство о браке/разводе;
  • Свидетельства о рождении детей;
  • Пенсионное удостоверение;
  • СНИЛС;
  • военный билет.

  Со всеми вышеперечисленными документами вы можете обратиться в налоговые органы по месту жительства.Вы можете подать заявление на вычет. Если правильно подготовиться, проблем и сбоев не будет.

  Значительный доход состоятельных домохозяйств избегает ежегодного налогообложения или пользуется специальными налоговыми льготами

  В связи с тем, что доходы и богатство страны в значительной степени сосредоточены наверху и растут в последние десятилетия, политикам следует пересмотреть то, как налоговый кодекс относится к наиболее обеспеченным. Заявители с высоким доходом, и особенно с высоким уровнем благосостояния, пользуются рядом щедрых налоговых льгот, которые могут значительно снизить их налоговые счета.Устранение или ограничение этих преференций сделало бы налоговый кодекс более прогрессивным и противодействовало бы неравенству. Это также принесет значительный доход, который можно будет использовать для финансирования ключевых приоритетов и помощи в решении финансовых проблем страны.

  «Важным налоговым преимуществом для богатых домохозяйств является то, что большая часть их доходов не указывается в их ежегодных налоговых декларациях, потому что налоговый кодекс не считает их «налогооблагаемым доходом». их доход не указывается в их ежегодных налоговых декларациях, потому что налоговый кодекс не считает его «налогооблагаемым доходом».«Например, налоги на прирост капитала (увеличение стоимости таких активов, как акции, недвижимость или другие инвестиции) фактически в значительной степени являются добровольными: лица с высоким уровнем дохода могут накапливать прирост капитала каждый год по мере того, как растут их инвестиции, но они не должны платить налог на эту прибыль до тех пор, пока — или пока — они не «реализуют» прибыль, обычно путем продажи оцененного актива. Состоятельные люди могут подождать с продажей до тех пор, пока это не станет для них наиболее целесообразным, например, до года, когда они понесут большие капитальные убытки, чтобы компенсировать прибыль. И если богатый человек решит вместо этого передать свои ценные активы своему сыну, когда она умрет, ни она, ни ее сын не будут когда-либо платить налог на прирост капитала за рост стоимости активов в течение ее жизни. Напротив, люди, которые получают доход от работы (например, от заработной платы или окладов), обычно удерживают подоходный налог и налоги с заработной платы с каждой зарплаты; если их налоговые обязательства за год превышают удержанные налоги, они должны выплатить остаток до 15 апреля следующего года.

  Кроме того, значительная часть дохода, который показывает в годовых налоговых декларациях состоятельных домохозяйств, облагается налогом по льготным ставкам. Прирост капитала и дивиденды облагаются налогом по максимальной ставке подоходного налога в размере 20 процентов, что намного ниже максимальной ставки в 37 процентов для заработной платы и окладов. ^[1] Кроме того, налоговый закон 2017 года ввел новый 20-процентный вычет для определенных сквозных доходов от бизнеса (доход, который владельцы таких предприятий, как товарищества, корпорации S и индивидуальные предприниматели сообщают в своих индивидуальных налоговых декларациях), что снижает ставку налога на этот доход до 7. 4 процентных пункта. Вычет несоразмерно выгоден богатым людям: 61 процент выгоды в конечном итоге перейдет к 1 проценту самых богатых домохозяйств, по оценкам Объединенного комитета по налогообложению (JCT). Закон 2017 года также снизил корпоративную ставку с 35 до 21 процента, что непропорционально выгодно богатым акционерам.

  Объем национального дохода и богатства, перетекающих к наиболее обеспеченным, резко увеличился за последние десятилетия. (См. рис. 1 и вставку.) Выбор налоговой политики, выгодный для богатых заявителей, способствовал возникновению этих различий.Точно так же новые подходы к налоговой политике могут дать отпор этим тенденциям.

  Рисунок 1

  У политиков есть несколько способов получить больше доходов от самых обеспеченных. Они делятся на две большие категории: ^[2]

  • Расширение видов доходов, считающихся облагаемыми налогом. Например, вместо того, чтобы откладывать налогообложение прироста капитала до тех пор, пока активы не будут проданы, налоговый кодекс может ввести систему «рыночной переоценки», согласно которой налог будет ежегодно взиматься с прироста стоимости активов, которыми владеют лица с высоким доходом, независимо от того, проданы они или нет. Политики также могли бы отменить налоговую льготу на «повышенной основе», которая позволяет богатым людям, которые в течение жизни уклонялись от уплаты налога на прирост капитала при росте активов, передавать их своим наследникам без налога на прирост капитала.
  • Улучшение налогообложения доходов, уже облагаемых налогом в рамках действующей системы. Например, директивные органы должны отменить 20-процентный сквозной вычет. Они также могут отменить или снизить льготные ставки на прирост капитала и доход в виде дивидендов, повысив свои ставки, чтобы они соответствовали или приближались к преобладающим ставкам на обычные доходы, такие как заработная плата и оклады.И они могли бы расширить налоговую базу, сужая или отменяя различные непродуктивные налоговые льготы, используемые в основном крупными корпорациями и богатыми людьми, описанные далее в этом отчете.

  Директивным органам также следует приложить параллельные усилия по перестройке правоохранительного отдела IRS и усилению усилий по соблюдению налогового законодательства, которые в последние годы сильно недофинансировались. У агентства меньше агентов по доходам (аудиторов, которые обычно проверяют наиболее сложные отчеты) , чем в 1954 году, когда экономика составляла примерно одну седьмую своего нынешнего размера.В результате в 2018 году IRS проверило всего 3,2 процента налоговых деклараций, в которых указаны доходы выше 1 миллиона долларов, по сравнению с 8,4 процента таких деклараций в 2010 году. Восстановление правоприменительной функции IRS потребует многолетнего финансирования для найма и обучения аудиторов. и другой персонал. Разумной первоначальной целью было бы вернуть финансирование на уровень 2010 года с поправкой на инфляцию в течение четырех лет.

  Доход, богатство сильно сконцентрированы и растут более чем

  Доходы и богатство в значительной степени сосредоточены наверху, и в последние десятилетия они выросли еще больше.По данным Бюджетного управления Конгресса (CBO), 1 процент домохозяйств с самым высоким доходом получил 12,3 процента от общего дохода домохозяйства после уплаты налогов и государственных трансфертов в 2016 году по сравнению с 7,4 процента в 1979 году. ^a Доля беднейших 80% упала за этот период с 58,4% до 53,1%. ^b Другими словами, большая часть снижения доли беднейших 80 процентов доходов домохозяйств отражала увеличение доли верхнего 1 процента.

  Данные CBO относятся только к 1979 году, но оценки экономистов Томаса Пикетти, Эммануэля Саеса и Габриэля Зукмана показывают, что доля верхнего 1 процента в доходах после уплаты налогов достигла уровня, невиданного со времен до Второй мировой войны. ^c Их данные также показывают, что рост доли дохода 1% самых богатых домохозяйств в основном произошел среди домохозяйств, находящихся на самом верху: 0,1% и 0,01% самых богатых.

  Богатство неравенство, которое еще более выражено, чем неравенство в доходах, также выросло за последние десятилетия, согласно Обзору потребительских финансов Федеральной резервной системы, основному источнику данных о распределении благосостояния домохозяйств.На 1 процент самых богатых домохозяйств в 2016 году приходилось 39,6 процента богатства по сравнению с 33,8 процента в 1983 году, что составляет триллионы долларов. Доля нижних 80 процентов за этот период упала с 18,7 до 10,1 процента. ^d Данные Саеса и Зукмана также показывают, что имущественное неравенство достигло уровня, невиданного со времен Второй мировой войны, и было вызвано быстро растущим долей богатства домохозяйств, составляющих 0,5 процента самых богатых. ^и

  Сильная концентрация доходов и богатства имеет важное расовое измерение, поскольку цветные домохозяйства перепредставлены в нижней части распределения доходов и богатства, в то время как белые домохозяйства перепредставлены среди богатых.Например, в 2016 году 25 процентов всех домохозяйств были латиноамериканцами или чернокожими, но они составляли 34 процента из 60 процентов наименее богатых домохозяйств и менее 10 процентов из 1 процента самых богатых. ^f Это неравенство коренится в политике, которая была сформирована историческим и продолжающимся расизмом и ограничивает возможности для цветных домохозяйств. ^г

  a Бюджетное управление Конгресса, «Распределение доходов домохозяйств, 2016 г. », 9 июля 2019 г., https://www.cbo.gov/publication/55413.Доли доходов были пересчитаны для исключения домохозяйств с отрицательным доходом.

  б Там же .

  c Томас Пикетти, Эммануэль Саез и Габриэль Цукман, «Распределительные национальные счета: методы и оценки для Соединенных Штатов», Quarterly Journal of Economics, Vol. 133, № 2, 2018. Это исследование измеряет неравенство доходов иначе, чем оценки CBO. Например, CBO использует данные переписи и данные налоговой декларации IRS для оценки дохода домохозяйства как до, так и после уплаты налогов.Оценки Пикетти, Саеса и Цукмана включают в анализ неравенства доходов ту часть национального дохода, которая не отражена в налоговых данных или данных обследований. То есть Пикетти, Саез и Зукман рассматривают потоки доходов в экономике в целом и пытаются отнести эти потоки доходов к домохозяйствам, даже если они не отображаются в налоговых декларациях или в данных опросов.

  d Эдвард Н. Вольф, «Тенденции благосостояния домохозяйств в США, с 1962 по 2016 год: восстановилось ли благосостояние среднего класса?», Рабочий документ NBER 24085, ноябрь 2017 г. , https://www.nber.org/papers/w24085.pdf. Вольф рассчитывает доли богатства, используя данные Обзора потребительских финансов, но его цифры немного отличаются от тех, что публикует Федеральная резервная система, из-за различий в том, как определяется «чистая стоимость». Например, Вольф исключает транспортные средства из своего определения благосостояния домохозяйства.

  e Эммануэль Саез и Габриэль Зукман, «Неравенство в богатстве в Соединенных Штатах с 1913 года: данные по капитализированному подоходному налогу», Quarterly Journal of Economics, Vol. 131, № 2, май 2016 г., http://gabriel-zucman.eu/files/SaezZucman2016QJE.pdf.

  f Chye-Ching Huang и Родерик Тейлор, «Как Федеральный налоговый кодекс может лучше способствовать расовому равенству», Центр бюджетных и политических приоритетов, 25 июля 2019 г., https://www.cbpp.org/research/federal-tax /как-федеральный-налоговый-кодекс-может-лучше-продвинуть-расовую-справедливость.

  г Там же . См. также Анджела Хэнкс, Даниэль Соломон и Кристиан Э. Веллер, «Систематическое неравенство: как структурный расизм в Америке помог создать разрыв в богатстве чернокожих и белых», Центр американского прогресса, 21 февраля 2018 г., https://www.americanprogress.org/issues/race/reports/2018/02/21/447051/systematic-inequality/; Майкл Личман и др., «Продвижение расовой справедливости с помощью государственной налоговой политики», Центр бюджетных и политических приоритетов, 15 ноября 2018 г., https://www.cbpp.org/research/state-budget-and-tax/ продвижение расового равенства с государственной налоговой политикой.

  Доход от богатства облагается меньшим налогом, чем доход от работы

  Чтобы понять, почему в соответствии с налоговым кодексом доход от богатства облагается меньшим налогом, чем доход от работы, необходимо сначала провести различие между трудом доходом (таким как заработная плата и льготы, предоставляемые работодателем), который вытекает из работы, и капиталом доход (например, дивиденды, проценты, доход от аренды и прирост капитала), который вытекает из владения активами.

  Большинство американцев в основном зарабатывают трудовой доход; По данным CBO, он составляет не менее 80 процентов от общего дохода каждого из четырех нижних квинтилей доходов. ^[3] (См. Рисунок 2.) Подавляющее большинство этого трудового дохода составляет заработная плата, которая облагается налогом по обычным ставкам дохода.

  фигура 2

  Для 1 процента самых богатых домохозяйств, напротив, доход от капитала, большая часть которого облагается льготными налоговыми ставками ^[4] , составляет 41 процент их налогооблагаемого дохода, а доход от труда составляет всего 34 процента, по данным CBO. ^[5] Большая часть оставшихся 25 процентов приходится на прибыль от коммерческой деятельности, ^[6] , которая обычно представляет собой комбинацию дохода от труда и капитала, а также пользуется особыми налоговыми льготами. ^[7] Это означает, что большая часть налогооблагаемого дохода верхнего 1 процента получает льготные налоговые ставки. Кроме того, в этих цифрах не учитывается нереализованный прирост капитала, который, как уже отмечалось, часто не облагается подоходным налогом в течение многих лет, если вообще когда-либо, и в значительной степени сконцентрирован в верхнем 1 проценте.

  Важность дохода от капитала для домохозяйств, находящихся на самом верху, не только помогает объяснить, почему налоговый кодекс содержит так много положений, склоняющихся в их пользу, но также имеет важное значение для разработки эффективной политики по прогрессивному увеличению доходов, как обсуждается ниже.

  Налоговый кодекс позволяет богатым исключать большую часть своего дохода из налоговых деклараций

  Большая часть дохода очень состоятельных людей никогда не указывается в их налоговых декларациях. С рабочих обычно удерживается подоходный налог и налог на заработную плату с каждой зарплаты; этот удержанный доход отображается в их налоговых декларациях, когда они сверяют сумму своей задолженности к 15 апреля каждого года. Но это не относится к инвестиционному доходу для богатых домохозяйств, потому что политики предоставили им несколько способов отсрочить уплату подоходного налога или даже вообще избежать его.

  Отсрочка дохода от прироста капитала

  В отличие от других видов дохода, таких как заработная плата, сумма прироста капитала, заявленная в налоговой декларации, часто фактически является добровольной из-за «принципа реализации», что означает, что прирост капитала облагается налогом только тогда, когда прирост капитала «реализован». обычно при продаже актива. Только часть прироста капитала реализуется в любой данный год. Остальные отсрочены, и налог не подлежит немедленной уплате, даже если нереализованный прирост капитала составляет значительную долю дохода домохозяйства, что отражается в росте его собственного капитала.

  Возможность отсрочить налоги на прирост капитала дает налогоплательщикам три преимущества, которые могут воспользоваться этой налоговой льготой:

  • Вместо того, чтобы каждый год платить налоги с прироста капитала, они могут продолжать получать доход от денег, которые они должны были бы уплатить в виде налога, и со временем эти доходы увеличиваются. Отсрочка на десятилетия дня уплаты налогов является большим преимуществом.
  • Они могут подождать с продажей активов, пока это не будет выгодно по другим налоговым причинам. Они могут, например, подождать до года, в котором они будут находиться в более низкой налоговой категории или будут иметь большие капитальные убытки, чтобы компенсировать прибыль, или они могут удерживать активы в надежде на будущее снижение ставки налога на прирост капитала.Наемные работники обычно не имеют такой возможности, поскольку они должны платить налог со своего дохода в том году, когда они его получают.
  • Они могут воспользоваться многими другими налоговыми льготами на прирост капитала, обсуждаемыми ниже, такими как повышенная база.

  Этот вариант отсрочки несоразмерно выгоден богатым семьям. Они не только получают большую часть прироста капитала (см. обсуждение ниже), но и нереализованный прирост капитала составляет 34 процента активов 1 процента самых богатых домохозяйств, которые владеют 6 долларами. В среднем в 2013 году нереализованный прирост капитала составил 6 миллионов долларов на человека. Сопоставимые цифры для домохозяйств из беднейших 90 процентов составляют всего 6,1 процента и 9000 долларов соответственно. ^[8]

  Неудивительно, что многие богатые семьи пользуются этой очень щедрой налоговой льготой. Исследование, проведенное Юджином Штойерле в 1980-х годах (теперь работающим в Центре налоговой политики), показало, что менее одной трети общего дохода от капитала (включая нереализованную прибыль) указывалось в индивидуальных налоговых декларациях. ^[9] В важной статье 2018 года Дженни Борн, Стойерле и других было обнаружено, что в период 2002–2006 годов, когда фондовый рынок приносил годовую доходность в размере 7–8 процентов после поправки на инфляцию, богатые люди сообщали об облагаемых налогом доходах. прибыль на их богатство «менее 3 процентов, а преобладающая ставка находилась в диапазоне от 1 до 2 процентов. ^[10] Авторы пришли к выводу, что «эти результаты согласуются с более ранней работой. . . что указывает на то, что в совокупности большая часть доходов от капитала не указывается в налоговых декларациях». ^[11]

  Последнее исследование также показало, что доля дохода, которую домохозяйства сообщают в своих налоговых декларациях, снижается по мере продвижения вверх по шкале благосостояния. ^[12] Председатель Berkshire Hathaway Уоррен Баффет является одним из примеров. ^[13] Стоимость основного актива Баффета, акций Berkshire Hathaway, выросла более чем на 17 процентов в 2010 году, примерно с 34 долларов.от 8 до 42 миллиардов долларов. ^[14] Эти цифры подразумевают доход примерно в 7,2 миллиарда долларов. Тем не менее, в его налоговых декларациях за 2010 год (которые он обнародовал в письме бывшему конгрессмену Тиму Хелскэмпу) скорректированный валовой доход Баффета составил 62,8 миллиона долларов, или менее 1% от этой суммы. ^[15]

  Или возьмем Джеффа Безоса, основателя Amazon. Документы компании в Комиссию по ценным бумагам и биржам (SEC) показывают, что он получает годовой оклад в размере 81 840 долларов США, ^[16] , который ежегодно облагается обычным подоходным налогом. ^[17] Однако как основатель Безос владеет значительной долей акций Amazon. ^[18] Стоимость активов Безоса в Amazon выросла более чем на 100 миллиардов долларов за последнее десятилетие, что сделало его самым богатым человеком в мире. ^[19] Этот доход в размере 100 миллиардов долларов облагается налогом только тогда — или если — Безос решает продать часть своих акций. Эта возможность отсрочить налог на основной источник дохода фактически делает подоходный налог в значительной степени добровольным для большей части дохода, который получают такие люди, как Безос, в отличие от дохода от заработной платы, на который живут люди со средним доходом.Безос продал акции Amazon на сумму примерно 6,3 миллиарда долларов в период с 2009 по 2018 год, согласно документам SEC, ^[20] , но налоговый кодекс игнорирует остальную часть его прибыли в размере 100 миллиардов долларов. Таким образом, его налоговый счет за десятилетие продаж акций, вероятно, составил около 1,5 миллиарда долларов, или менее 1,5 процента его увеличения состояния из-за повышения стоимости его акций Amazon.

  Состоятельные владельцы прибыльных корпораций могут никогда не продавать свои ценные акции и, следовательно, не платить налоги на протяжении всей своей жизни.Если им нужен доступ к большим суммам наличных денег, у них есть множество вариантов, помимо продажи своих акций. Ларри Эллисон, генеральный директор Oracle и один из самых богатых людей в мире, заложил часть своих акций Oracle в качестве обеспечения кредитной линии на 10 миллиардов долларов. ^[21] Другими словами, он может занять до 10 миллиардов долларов, и если он не сможет погасить долг, банк может конфисковать его акции Oracle. Это позволяет ему получать наличные, не продавая свои акции; таким образом, он избегает уплаты налогов, и акции могут продолжать расти в цене.Хотя он должен платить проценты по долгу и, в конечном итоге, возвращать суммы, взятые взаймы, часто это гораздо более дешевая стратегия, чем продажа акций и уплата налога на прирост капитала, особенно когда процентные ставки низкие.

  Эти примеры показывают, что, как поясняется в недавнем исследовании, «это простой факт, что миллиардеры в Америке могут жить очень хорошо, совершенно не облагаясь налогом на свое богатство. Столь же простой факт, что люди, живущие за счет выплаченной заработной платы, не могут этого делать». ^[22]

  Целевые налоговые льготы на прирост капитала

  Налоговый кодекс содержит другие способы отсрочки или уклонения от уплаты налога на прирост капитала.Эти специальные налоговые льготы часто нацелены на конкретную отрасль, например недвижимость, или предназначены для поощрения определенных видов предположительно социально полезных инвестиций, но вместо этого часто вознаграждают богатых инвесторов за инвестиции, которые они, вероятно, сделали бы в любом случае.

  Одним из примеров является лазейка «равноценный обмен», которая позволяет людям продавать определенные виды активов и при этом избегать уплаты налога на реализованный прирост капитала в год продажи. Первоначально предназначенный для освобождения от налогообложения мелких и бартерных сделок (например, фермеров, торгующих лошадьми), однородный обмен теперь широко используется в сфере коммерческой недвижимости.

  Например, предположим, что инвестор покупает небольшое офисное здание за 10 миллионов долларов, и его стоимость со временем возрастает до 15 миллионов долларов. Она считает, что у него мало дополнительного потенциала для роста стоимости, и хочет инвестировать в недвижимость где-нибудь еще. Если она продаст здание за 15 миллионов долларов, она должна будет заплатить налог на прирост капитала в размере 5 миллионов долларов. Но если она обменяет его, например, на лыжную базу, 5 миллионов долларов не будут облагаться налогом до тех пор, пока она не продаст лыжную базу, и она может продолжить отсрочку уплаты налога, обменяв эту собственность на еще одну.

  Налоговый закон 2017 г. отменил однородный обмен для определенных активов (таких как транспортные средства, оборудование и произведения искусства), но сохранил их для недвижимости, поэтому богатые инвесторы в недвижимость могут продолжать продавать здания, не требуя прибыли от этих продаж в своем доходе. налоговая декларация. Фактически, они могут покупать и продавать недвижимость на протяжении всей своей жизни и никогда не платить налог на прибыль, а затем комбинировать это уклонение от уплаты налогов с повышенным налогом на смерть, чтобы полностью избежать налоговой ответственности, как объясняется в следующем разделе этой статьи.

  Другим примером является налоговая льгота в зоне возможностей, созданная налоговым законом 2017 года, которая позволяет инвесторам отсрочить налоги, которые они в противном случае должны были бы платить с прироста капитала, если они инвестируют в обозначенные области с низким доходом. Если инвесторы удерживают свои инвестиции в зоне возможностей в течение определенного количества лет, они могут претендовать на дополнительные налоговые льготы, включая постоянное освобождение от налога на прирост капитала в отношении будущих доходов от инвестиций в зону возможностей. Налоговые льготы в зонах возможностей продвигались как мера, которая будет стимулировать новые значительные инвестиции в области с низким доходом, но она не требует от инвесторов вложений, которые действительно приносят общественную пользу. Это вызывает вопросы о том, будет ли его основной эффект заключаться просто в увеличении прибыли инвесторов. ^[23]

  Еще одним примером является налоговая льгота для инвестиций в так называемые «подходящие акции малого бизнеса», которая позволяет ранним инвесторам в корпорациях избегать уплаты налога на прирост капитала при продаже своих акций. Эта налоговая льгота часто не предназначена для действительно малых предприятий (которые обычно организованы как сквозные юридические лица, а не корпорации и, следовательно, не имеют права на эту налоговую льготу).Вместо этого он часто служит большой налоговой льготой для инвесторов в успешные технологические стартапы, которые, вероятно, могли бы привлечь достаточный капитал даже без квалифицированного капитала малого бизнеса. ^[24] Кроме того, сочетание квалифицированной льготы по налогу на акции малого бизнеса и значительного снижения корпоративной ставки налоговым законодательством 2017 года создало то, что одна бухгалтерская фирма назвала «возможностью дополнительного налогового планирования» ^[25] , что может привести к тому, что больше компаний регистрируются как корпорации, чтобы воспользоваться налоговыми льготами.

  Расширенная база

  Одной из крупнейших субсидий налогового кодекса на прирост капитала является льгота по повышенному базовому налогу. Если инвестор удерживает актив (например, акции) и передает его наследнику, а не продает его, ни он, ни ее наследник не должны платить налог на прирост капитала при увеличении его стоимости в течение жизни. (Технически базис актива — или цена, уплаченная за него — «повышается» до его справедливой рыночной стоимости на момент наследования.) Повышающийся базис побуждает богатых людей превращать как можно большую часть своего дохода в прирост капитала. и удерживать активы до самой смерти, когда прижизненная прибыль становится навсегда освобожденной от налога.(Однако актив может облагаться налогом на наследство, как поясняется ниже.)

  В сочетании с преимуществами отсрочки и другими целевыми льготами по налогу на прирост капитала, о которых говорилось выше, поэтапная основа позволяет акционерам крупных корпораций и другим богатым инвесторам не платить подоходный налог на увеличение стоимости активов в течение срока их действия, а затем передавать активы своим наследникам, которые не платят подоходный налог с этих наследств. Например, Стив Джобс, бывший генеральный директор Apple, получал годовой оклад в размере 1 доллара, как сообщается в документах компании SEC. ^[26] Вместо традиционной зарплаты в начале 2000-х он получил акции Apple на сумму 75 миллионов долларов. ^[27] Вероятно, он заплатил обычный подоходный налог со стоимости этих акций, когда получил их в качестве дохода. Но поскольку он никогда не продавал акции в течение своей жизни, он никогда не платил налог на последующую огромную прибыль, когда акции Apple взлетели до небес. ^[28] На момент его смерти акции Apple Джобса стоили примерно 2 миллиарда долларов, и вся эта прибыль была навсегда освобождена от подоходного налога.

  Ослабленный налог на недвижимость

  Многие люди могут предположить, что все доходы облагаются подоходным налогом, а это означает, что богатые люди платят налог со своего дохода на протяжении всей своей жизни. Но это не так. Как объяснялось выше, богатые люди могут навсегда избежать федерального подоходного налога на прирост капитала, одного из их основных источников дохода, а наследники не платят подоходный налог со своих непредвиденных доходов.

  Налог на наследство дает последнюю возможность собрать часть налога на доход, который не облагается подоходным налогом.Сумма дохода значительна: более половины стоимости крупнейших поместий составляет нереализованный доход от прироста капитала, который никогда не облагался налогом. (См. рис. 3.) Таким образом, налог на наследство служит важной опорой подоходному налогу.

  Рисунок 3

  Кроме того, налог на наследство может противодействовать неравенству, облагая некоторым налогом непредвиденные доходы, получаемые наследником. Исследования показывают, что хотя налог взимается с наследства, фактически он ложится на наследников. ^[29] Большое наследство играет значительную роль в концентрации богатства: оно составляет примерно 40 процентов всего богатства и составляет более половины соотношения между богатством родителей и их детей. ^[30]

  Несмотря на потребность в надежном налоге на наследство, многолетние политические попытки подорвать налог на наследство серьезно ослабили его. ^[31] Совсем недавно налоговый закон 2017 года удвоил сумму, которую богатая пара может передать своим наследникам без уплаты налогов, с 11 до 22 миллионов долларов, и проиндексировал эти пороговые значения для инфляции в будущем. Сегодня ожидается, что менее 1 из 1000 поместий должны платить налог на наследство. ^[32]

  Кроме того, несколько имений, достаточно крупных, чтобы потенциально столкнуться с налогом, могут использовать лазейки, чтобы уменьшить или устранить свои обязательства по налогу на имущество, например, путем искусственной оценки своих активов ниже их истинной стоимости.(Например, «скидка на миноритарное владение» позволяет имущественному комплексу, владеющему миноритарной долей в бизнесе, оценивать — и, следовательно, платить налоги на наследство — долю наследственного имущества в бизнесе ниже его справедливой рыночной стоимости на . ^[33] ) Исследователи IRS, проанализировав налоговые декларации умерших предыдущих членов ежегодного списка журнала Forbes из 400 самых богатых американцев, пришли к выводу, что в среднем их состояние, указанное для целей налогообложения, составляло примерно половину из оценки Forbes их богатства. . ^[34]

  Другим распространенным методом планирования является использование доверительных фондов с сохранением аннуитета (GRAT) для безналоговой передачи значительных активов. В рамках этой налоговой льготы богатый человек передает активы, такие как акции или недвижимость, в траст в обмен на поток фиксированных платежей, обычно в течение двух лет, которые составляют первоначальную стоимость этих активов плюс проценты по ставке, установленной Казначейством. . Если активы в доверительном управлении растут в цене больше, чем ставка Казначейства, прибыль переходит к бенефициару траста (например, ребенку трастового владельца) без уплаты налогов.Если активы не вырастут в цене более чем на ставку казначейства, активы все равно возвращаются доверительному владельцу через полученные фиксированные платежи. Такие методы были описаны как ставка «орел, я выиграю, решка, которую мы свяжем». ^[35] Семья Уолтонов успешно боролась с IRS в суде, чтобы использовать эту лазейку, ^[36] и владелец казино Шелдон Адельсон, по оценкам, в какой-то момент использовали несколько GRAT, которые в конечном итоге позволят ему и его наследникам обойти налог на наследство от 7 долларов. 9 миллиардов богатства. ^[37] Сообщается, что это устройство также популярно среди богатых финансистов Кремниевой долины и Уолл-стрит. ^[38]

  Если объединить все эти налоговые льготы, богатые люди могут избежать налогообложения большей части своего дохода от капитала на протяжении всей своей жизни, а их подоходный налог с этих доходов будет погашен после смерти. Они также могут использовать лазейки, чтобы уменьшить или устранить свои обязательства по уплате налога на имущество. И их наследники не должны платить подоходный налог с этого наследства — даже несмотря на то, что другие виды заработанного и незаработанного дохода, такие как выигрыш в лотерею или азартные игры, облагаются подоходным налогом.Таким образом, огромные состояния могут накапливаться из поколения в поколение, в основном не облагаясь налогом.

  Даже налогооблагаемый доход часто имеет преимущества

  Даже доход, который богатые люди должны включать в свои ежегодные налоговые декларации, часто пользуется благоприятным налоговым режимом. Это включает в себя максимальную ставку налога, которая является низкой по историческим меркам, значительно более низкую ставку на прирост капитала, чем на заработную плату, а также новый вычет для определенного сквозного дохода.

  Максимальная налоговая ставка

  Максимальная ставка подоходного налога, которая применяется не только к заработной плате, но и к процентам, опционам на акции и некоторым сквозным доходам от бизнеса, составляет 37 процентов, что значительно ниже среднего показателя после Второй мировой войны, составляющего 59 процентов. ^[39] В первые послевоенные десятилетия, время как устойчивого экономического роста, так и общего повышения уровня жизни, максимальная ставка составляла 70 процентов или выше, хотя большая часть доходов не достигла этого уровня. (См. рис. 4.) В последние десятилетия, в период резкого роста доходов наверху и стагнации доходов рабочего класса, они были значительно ниже. Совсем недавно налоговый закон 2017 года снизил его с 39,6% до 37% для супружеских пар с налогооблагаемым доходом выше 600 000 долларов США, что касается исключительно 1% самых богатых людей.

  Кроме того, порог дохода, при котором начинается верхняя группа, все более плохо справляется с разграничением между богатыми и чрезвычайно богатыми. В период с 1913 по 1970 год уровень дохода, при котором действовала максимальная ставка, обычно был намного выше порога для 0,1% самых богатых (а в большинстве лет даже 0,01% самых богатых), как показал недавний анализ, проведенный The Washington Post . ^[41] Тем не менее, начиная с 1970-х годов, порог верхней скобки начал падать по отношению к доходам этих чрезвычайно богатых групп.Сегодня верхняя планка начинается с 600 000 долларов для супружеской пары, что немного выше порога для 1 процента самых богатых (примерно 480 000 долларов скорректированного валового дохода в 2015 году 90 806 [42] 90 807), но значительно ниже порога в 2 миллиона долларов для 0,1 самых богатых. процентов.

  Кто-то, зарабатывающий 600 000 долларов, имеет высокий доход по любым разумным меркам, но он все же намного меньше, чем 7 или 70 миллионов долларов. Тем не менее, налоговый кодекс не проводит различия между этими разными уровнями благосостояния, постепенно налагая на них более высокие предельные налоговые ставки.

  Рисунок 4

  Ставка прироста капитала

  Большая часть налогооблагаемого дохода состоятельных домохозяйств облагается налогом по более низким ставкам, чем обычный доход. Ярким примером является долгосрочный прирост капитала, который сегодня облагается налогом в размере 20 процентов плюс дополнительный налог в размере 3,8 процента, известный как налог на чистый доход от инвестиций (NIIT). ^[43] Это означает, что налог на прирост капитала не только в основном является добровольным (поскольку он уплачивается только тогда, когда налогоплательщики продают активы), но и когда инвесторы фактически платят его, они получают специальную низкую ставку.

  Этот показатель особенно важен для самых богатых домохозяйств, потому что прирост капитала очень сконцентрирован. По данным Центра налоговой политики, в 2018 году верхний 1 процент получил 69 процентов налогооблагаемого долгосрочного прироста капитала (см. рис. 5). Более половины досталось только 0,1 процента лучших. И хотя в 2018 году 3 из 4 домохозяйств из верхних 0,1 процента сообщили о налогооблагаемом доходе от прироста капитала, менее 1 из 20 домохозяйств из нижних 60 процентов сделали это. ^[44] (Эти цифры не учитывают нереализованный прирост капитала, который, вероятно, еще больше сконцентрирован на вершине.)

  Рисунок 5

  Ставка дивидендов

  Специальная ставка налога на доход от прироста капитала является давней налоговой льготой для инвесторов; низкая ставка налога на дивиденды появилась гораздо позже. Исторически дивиденды облагались налогом по тем же ставкам, что и доход от заработной платы, а также большая часть процентного дохода. Ситуация изменилась в 2003 г., когда политики временно снизили максимальную ставку по квалифицированным дивидендам с 38,6% до 15%; позже они установили постоянную ставку в размере 20 процентов. Как и прирост капитала, дивиденды зависят от 3.8 процентов НИИТ. Таким образом, квалифицированные дивиденды облагаются налогом по той же специальной низкой ставке, что и долгосрочный прирост капитала.

  Сторонники утверждают, что низкая ставка налога на дивиденды способствует инвестициям и созданию рабочих мест, но знаменательное исследование, проведенное профессором Калифорнийского университета в Беркли Дэнни Яганом, показало, что снижение ставки налога на дивиденды в 2003 году «не вызвало никаких изменений в корпоративных инвестициях и оплате труда» ^{[ 46]} , предоставляя непредвиденную прибыль людям с высокими доходами. Доход в виде дивидендов сильно сконцентрирован: 46 процентов квалифицированного дохода в виде дивидендов поступает к 1 проценту самых богатых домохозяйств, а 28 процентов поступает к нулевому доходу.1 процент. ^[47] Почти 89 процентов из 0,1 процента самых богатых домохозяйств имеют доход в виде дивидендов, по сравнению с 7,9 процентами из 60 процентов беднейших домохозяйств. ^[48]

  Сочетание более низких ставок как по дивидендам, так и по приросту капитала создает большую субсидию для богатых инвесторов. Более половины налоговых льгот от этих более низких ставок приходится на 0,1% самых богатых домохозяйств; менее 5 процентов составляют нижние 60 процентов домохозяйств. ^[49] В 2018 году более низкие ставки повысили доходы после уплаты налогов для самых богатых.По оценкам Центра налоговой политики, в среднем на 1 процент на 554 000 долларов за штуку (7,4 процента) по сравнению с менее чем 30 долларами для домохозяйств из нижних 60 процентов. ^[50] (см. рис. 6)

  Рисунок 6

  Сквозной вычет

  Исторически так сложилось, что сквозные предприятия, в том числе товарищества, корпорации типа S и индивидуальные предприниматели, предлагали значительные налоговые преимущества по сравнению с корпорациями. Федеральное правительство дважды облагает налогом корпоративный доход: сначала прибыль облагается налогом на уровне бизнеса (через корпоративный подоходный налог), а прибыль после уплаты налогов облагается налогом второй раз в той мере, в какой акционеры получают ее в виде дивидендов.С другой стороны, сквозной доход «проходит через» бизнес и облагается налогом только один раз, с доходов владельцев бизнеса — по тем же ставкам, которые применялись бы, если бы владельцы получали доход напрямую.

  Таким образом, до того, как налоговый закон 2017 г. резко снизил корпоративную ставку, совокупная ставка федерального налога на корпоративный доход (включая корпоративный налог и налог на дивиденды) была значительно выше, чем максимальная ставка на сквозной доход. ^[51] Во многом в результате сквозные предприятия заменили корпорации в качестве доминирующей формы бизнеса, принося более 52 процентов всех доходов от бизнеса в 2012 году по сравнению с менее чем 20 процентами в 1980 году. ^[52]

  Сторонники снижения налогов для сквозных предприятий часто называют малые предприятия предполагаемыми бенефициарами. Большинство сквозных предприятий действительно малы и, как правило, приносят скромную прибыль, но сквозной доход отличается высокой концентрацией. Одним из примеров является партнерство, распространенная сквозная структура: 69 процентов доходов от партнерства поступает в 1 процент самых богатых домохозяйств. ^[53] Многие крупные прибыльные предприятия имеют сквозную структуру, включая финансовые фирмы, такие как хедж-фонды и частные инвестиционные компании, предприятия, занимающиеся недвижимостью, нефтегазовые компании, а также крупные многонациональные юридические и бухгалтерские фирмы, и они генерируют большая часть сквозного дохода.

  Как уже отмечалось, налоговый закон 2017 года предусматривает 20-процентный вычет для определенных сквозных доходов. Вычет стоит гораздо больше на вычитаемый доллар для владельцев бизнеса с высоким доходом, чем для владельцев малого бизнеса со скромными доходами, потому что первые находятся в более высоких налоговых категориях. А поскольку домохозяйства с высоким доходом получают большую часть сквозного дохода , общие налоговые льготы вычета также сильно сдвинуты вверх: 61 процент налоговых льгот от вычета пойдет на верхний 1 процент населения. домохозяйств в 2024 году, по оценкам JCT, в то время как всего 4 процента достанется беднейшим двум третям домохозяйств. ^[54]

  Вычет дает богатым владельцам бизнеса новый стимул переквалифицировать свою оплату труда как сквозную прибыль. Такие стимулы существуют даже помимо вычета; например, многие акционеры корпорации S, которые получают как заработную плату, так и заработную плату от компании и часть прибыли компании, но платят налоги Medicare только с части заработной платы или заработной платы, занижают долю своего дохода, которая поступает от заработной платы и зарплаты и завышают долю сквозного дохода от бизнеса, чтобы снизить налоги на Medicare.Отчет Счетной палаты правительства за 2009 год показал, что 13 процентов корпораций S недоплатили компенсацию заработной платы в 2003 и 2004 годах, что привело к занижению заработной платы на сумму 23,6 миллиарда долларов и примерно 3 миллиардам долларов в виде недополученных налоговых поступлений Medicare за эти годы. ^[55]

  Вдобавок к возможности минимизировать налоги Medicare, сквозные владельцы теперь получают выгоду от сквозного вычета в соответствии с налоговым законом 2017 года, который дает правомочным заявителям снижение налоговой ставки на 7,4 процентных пункта для определенного сквозного дохода.В результате максимальная ставка подоходного налога составляет 37 процентов для заработной платы и окладов, но всего 29,6 процента для сквозного дохода, который подлежит вычету. ^[56] Это еще больше побуждает транзитных владельцев переквалифицировать свою оплату труда как транзитную прибыль, что может позволить им избежать максимальной ставки на еще большую часть своего трудового дохода.

  Ставка корпоративного налога

  Центральным элементом налогового законодательства 2017 года было снижение ставки корпоративного налога с 35 до 21 процента.Снижение корпоративных ставок в значительной степени выгодно богатым корпоративным акционерам; По данным TPC, треть доходов в конечном итоге поступает к 1% самых богатых домохозяйств. ^[57]

  До принятия закона о налогах 2017 года обе партии поддерживали снижение корпоративной ставки при одновременном расширении базы корпоративного налогообложения, чтобы изменения не влияли на доход. Президент Обама, например, предложил снизить ставку до 28 процентов и расширить базу, чтобы полностью компенсировать затраты. ^[58] Однако налоговый закон 2017 года снизил ставку в два раза по сравнению с предложением Обамы, а в не было значительных расширителей базы.В результате корпоративные резервы обойдутся в 668 миллиардов долларов в течение первых десяти лет, по оценкам JCT. ^[59] Корпоративные налоговые платежи, которые в 2017 году (до вступления закона в силу) приблизились к 300 миллиардам долларов, в следующем году резко упали до 205 миллиардов долларов, что значительно ниже прогноза CBO в 243 миллиарда долларов. ^[60]

  Мало того, что снижение корпоративной ставки в соответствии с законом 2017 года непропорционально выгодно богатым акционерам, но и большой разрыв, который он создал между 37-процентной максимальной ставкой индивидуального налога и 21-процентной ставкой корпоративного налога, дает богатым людям стимул скрывать свои доходы в корпорациях. ^[61] Например, богатый инвестор в облигации, владеющий облигациями на несколько миллионов долларов, может передать их новой корпорации, которую он создал исключительно для владения этими активами, и, возможно, заплатить налог на процентный доход примерно вдвое меньше, чем он бы платить, если этот доход облагался ставкой индивидуального подоходного налога. ^[62] В конечном итоге ей, возможно, придется платить налоги с дивидендов или прироста капитала на богатство, накопленное корпорацией, но она может отсрочить этот второй уровень налогов на десятилетия и даже полностью избежать его, передав корпорацию своим наследникам. .До вступления в силу закона 2017 года корпоративные и высшие индивидуальные ставки были достаточно близки друг к другу, поэтому для большинства состоятельных налогоплательщиков этот тип укрытия не имел смысла.

  Существует несколько вариантов более эффективного налогообложения высоких доходов и крупных состояний

  Подход Налогового кодекса к налогообложению доходов состоятельных людей и переводу крупных состояний глубоко ошибочен. Большая часть доходов богатых людей не отражается в их налоговых декларациях, а большая часть того, что появляется, пользуется специальными скидками.

  Существует ряд разумных предложений по более эффективному налогообложению высоких доходов и крупных состояний, что могло бы смягчить неравенство в доходах, а также привлечь новые доходы, которые могли бы помочь решить различные приоритеты национальной политики. Некоторые предложения расширяют виды доходов, считающихся облагаемыми налогом; другие улучшают налогообложение дохода, уже облагаемого налогом в рамках действующей системы. Приведенные ниже варианты не составляют единую повестку дня; некоторые из них дополняют друг друга (например, отмена как повышенных базовых, так и льготных ставок на прирост капитала), в то время как другие являются альтернативными (например, ужесточение налога на наследство или введение налога на наследство).Приведенный ниже набор вариантов не предназначен для предоставления исчерпывающего списка возможных способов постепенного увеличения существенного дохода. Например, еще один такой вариант, не рассматриваемый в данном документе, заключается в введении очень небольшого процентного налога, часто называемого налогом на финансовые операции (НФТ), на продажу ценных бумаг, таких как акции и облигации. ^[63]

  Расширение видов доходов, считающихся облагаемыми налогом

  Принятие налогообложения прироста капитала по рыночной стоимости

  Вместо того, чтобы откладывать налогообложение прироста капитала до тех пор, пока активы не будут проданы, налоговый кодекс мог бы установить систему переоценки по рыночной стоимости, которая применяется к домохозяйствам со значительным состоянием и ежегодно взимает налог с прироста стоимости активов этих домохозяйств независимо от того, активы проданы. ^[64] Например, если состоятельный инвестор купил публично торгуемые акции 1 января по цене 1000 долларов за акцию, а 31 декабря рыночная цена акции составляла 1100 долларов, он заплатит налог на прирост капитала с повышения на 100 долларов за акцию, даже если он этого не сделает. не продавать акции в этом году. Как подробнее обсуждается ниже, директивные органы могут разработать налог с учетом рыночной стоимости, чтобы он применялся только к состоятельным домохозяйствам.

  Поскольку у богатых налогоплательщиков больше не будет налоговых стимулов для отсрочки продажи активов, они будут продавать активы, когда это будет экономически целесообразно.И устранение этого налогового стимула значительно увеличило бы сборы налога на прирост капитала.

  Связанная с этим реформа, которая также повысит сбор доходов от прироста капитала, будет заключаться в повышении ставки налога на прирост капитала. Согласно действующему законодательству, ставка, которая может увеличить доход, составляет примерно 30 процентов, по данным JCT. JCT полагает, что при ставках выше 30 процентов доходы начнут падать, поскольку налогоплательщики существенно увеличат уклонение от уплаты налогов, например, задержав продажу активов. ^[65] Однако в условиях жесткой системы рыночной переоценки, которая в значительной степени устраняет такие стимулы, богатые налогоплательщики больше не могли уклоняться от уплаты налога на прирост капитала путем отсрочки продажи активов. Таким образом, директивные органы могли бы получать дополнительный значительный доход, в первую очередь от самой верхней части распределения доходов, за счет повышения ставок прироста капитала, чтобы они соответствовали преобладающим ставкам обычного дохода.

  Одной из проблем, связанных с рыночным налогом на прирост капитала, является необходимость ежегодно оценивать активы и взимать налог.Для определенных видов активов, таких как произведение искусства или доля собственности в закрытой компании, ежегодная оценка может создать административное бремя для налогоплательщиков и привести к уклонению от уплаты налогов, поскольку налогоплательщики ищут самую низкую оценку. Чтобы решить эту проблему, налоговый кодекс мог бы по-иному относиться к активам, не обращающимся на бирже: вместо того, чтобы взимать ежегодный налог на прирост капитала с нереализованной прибыли от этих активов, он мог бы продолжать отсрочивать налоги на них до реализации, но налагать единовременный налог на прирост капитала. «плата за отсрочку», когда актив в конечном итоге продается, включая сумму налога на прирост капитала плюс сумму, аналогичную процентам, которая будет основываться на том, как долго актив удерживался до его продажи.Это по-прежнему уменьшит стимул откладывать продажу основных средств по сравнению с действующим налоговым кодексом. Это также сделало бы другие дополнительные реформы, которые мы обсуждаем здесь, такие как повышение ставок на прирост капитала и закрытие других лазеек, которые позволяют некоторым доходам от прироста капитала не облагаться налогом, более эффективными и действенными.

  У политиков есть несколько вариантов дизайна, чтобы гарантировать, что система переоценки по рынку применима только к богатым инвесторам. Они могли бы, например, освободить всех налогоплательщиков, чей доход или богатство ниже определенного порога (эти налогоплательщики будут платить налог на прирост капитала только после реализации прироста капитала), или предоставить всем налогоплательщикам пожизненное освобождение от указанной суммы в долларах США. прироста капитала, выше которого им пришлось бы использовать систему переоценки по рыночной стоимости.

  Член Финансового комитета Сената Рон Уайден недавно опубликовал информационный документ, призывающий ввести систему налогообложения по рыночной стоимости для прироста капитала наряду с повышением ставки прироста капитала до тех же ставок, которые применяются к обычному доходу. ^[66] По предложению сенатора Уайдена крупный прирост капитала по корпоративным акциям и другим ценным бумагам, которыми владеют богатые домохозяйства, будет облагаться налогом ежегодно, в то время как непублично торгуемые активы будут подлежать отсрочке во время продажи.По оценкам Уайдена, его предложение может привлечь от 1,5 до 2 триллионов долларов в течение десяти лет. ^[67]

  Рассмотрение других положений, поощряющих уклонение от уплаты налога на прирост капитала

  Президент Обама предложил ограничить сумму прироста капитала, которую налогоплательщик может отсрочить путем «равноценного обмена» до 1 миллиона долларов в год, и запретить лазейку в аналогичном обмене для продажи произведений искусства или других предметов коллекционирования. ^[68] За 2017–2026 годы это позволило бы привлечь более 47 миллиардов долларов.Напротив, ожидается, что реформа налогового законодательства 2017 года в отношении аналогичного положения, которая сохранила лазейку для недвижимости, привлечет 31 миллиард долларов в течение 2018–2027 годов. ^[69] Аналогичная налоговая льгота по обмену остается дорогостоящей и необоснованной, обходясь примерно в 9 миллиардов долларов в год в виде упущенной выгоды. ^[70] Лучше всего было бы просто отменить эту налоговую льготу.

  Кроме того, поскольку зона возможностей и соответствующие льготы по налогу на акции малого бизнеса приносят непосредственную пользу богатым инвесторам и могут оказаться недостаточными для производства социально полезных инвестиций в значительных масштабах, директивным органам следует пересмотреть и, как минимум, существенно реформировать и ужесточить их — и посвятить высвобожденные ресурсы для инвестиций, более непосредственно приносящих пользу людям и сообществам с низким и средним уровнем доходов.

  Завершение ступенчатого базиса

  Директивные органы должны отменить повышенную основу, облагая налогом нереализованный прирост капитала богатых домохозяйств, когда активы, оцененные по достоинству, передаются наследникам. Поскольку будущие налоговые обязательства по нереализованному приросту капитала больше не будут устраняться после смерти, у богатых владельцев ценных активов будет меньше стимулов откладывать налоги, ожидая их продажи; вместо этого они с большей вероятностью продадут активы, когда это будет экономически целесообразно.(Как уже отмечалось, это изменение также позволит политикам получить существенный доход за счет повышения ставок налога на прирост капитала, поскольку инвесторы не могут избежать этих налогов, удерживая больше активов до самой смерти.)

  Такая мера может быть разработана для защиты большинства или всех домохозяйств среднего класса. Президент Обама предложил отменить повышенную основу для большей части прироста капитала свыше 350 000 долларов (включая 250 000 долларов за личное жилье и 100 000 долларов других доходов). Такие пороги могут быть установлены там, где хотят их разместить политики.Предложение президента Обамы также сохранило бы правила, позволяющие налогоплательщикам жертвовать имущество благотворительным организациям без уплаты налогов, в то же время допуская вычет, равный справедливой рыночной стоимости имущества, тем самым освобождая от федерального подоходного налога прирост, который произошел, когда налогоплательщик владел активами. По оценкам JCT, предложение Обамы, наряду с увеличением максимальной ставки на прирост капитала и дивидендов до 28 процентов, позволило бы привлечь 250 миллиардов долларов в течение десяти лет. ^[71]

  Принятие системы переоценки по рыночной стоимости частично решит проблему повышения базы путем устранения (для богатых инвесторов) отсрочки прироста капитала до смерти, по крайней мере, для публично торгуемых активов, прирост которых будет ежегодно облагаться налогом.Однако для других классов активов отмена повышенного базиса была бы полезной, даже если взималась плата за отсрочку. Пошаговая основа также должна быть отменена для доходов, накопленных богатыми инвесторами до введения системы переоценки по рыночной стоимости, если эти доходы не облагаются налогом при переходе на новую систему.

  Введение налога на имущество очень состоятельных домохозяйств

  Ежегодное налогообложение богатства — будь то налог на богатство или изменения в подоходном налоге, которые имеют аналогичный эффект — коренным образом изменит то, как федеральный налоговый кодекс обращается с богатыми налогоплательщиками, и увеличит значительные доходы при одновременном сокращении неравенства.

  Налог на богатство будет применяться к общему запасу капитала богатого налогоплательщика независимо от его фактических прибылей или убытков от этого богатства. Это было бы аналогично ежегодному государственному и местному налогу на недвижимость, который миллионы домовладельцев по всей стране ежегодно платят со стоимости своих домов. ^[72] Например, сенатор Элизабет Уоррен предложила ввести 2-процентный налог на богатство домохозяйств с чистыми активами более 50 миллионов долларов и 3-процентный налог на домохозяйства стоимостью более 1 миллиарда долларов.По оценкам экономистов Эммануэля Саеса и Габриэля Цукмана, это предложение затронет менее 0,1 процента домохозяйств и соберет около 2,75 трлн долларов в течение десяти лет, 90 806 [73] 90 807, хотя их оценка затрат была поставлена ​​под сомнение и может быть слишком высокой. ^[74] По оценкам Института налогообложения и экономической политики, более низкая ставка налога на имущество в размере 1 процента для домохозяйств с более чем примерно 32,2 миллиона долларов (то есть 0,1 процента самых богатых домохозяйств в 2020 году) может привлечь 1 доллар.3 триллиона за десять лет. ^[75]

  Альтернативой может быть «налог на вмененный доход», который будет предполагать, что запас богатства налогоплательщика генерирует определенную стандартную норму прибыли в качестве показателя дохода, и требует, чтобы налогоплательщики заявляли об этих предполагаемых доходах как часть своего дохода в годовом исчислении. налоговая декларация. Это предназначено для устранения пробелов в существующей системе, при которой большая часть доходов богатых людей не отображается в их налоговых декларациях.

  Нидерланды, например, взимают налог, который формально является частью подоходного налога, но действует аналогично налогу на богатство, облагая налогом предполагаемую прибыль от публично торгуемых акций налогоплательщика и некоторых других форм богатства.Точно так же профессор Ари Глогауэр предложил скорректировать ключевые параметры существующего федерального подоходного налога , такие как вычеты, кредиты или налоговые ставки, для учета значительных активов. ^[76] В обоих случаях налогоплательщики с большим состоянием увеличат подоходный налог , который они платят в результате этого богатства, подобно тому, как их ставки и налоговые льготы в настоящее время корректируются с учетом таких характеристик, как семейное положение, возраст и капиталовложения. доход.

  Как и любое предложение налоговой политики, эти варианты имеют свои преимущества и недостатки.Как уже отмечалось, ежегодная оценка некоторых трудно поддающихся оценке активов, таких как произведения искусства, может создать административные проблемы. План сенатора Уоррена должен был резко увеличить бюджет IRS, что позволило бы ему выделить больше сотрудников для проведения аудитов, а также сделать процесс оценки несколько менее сложным и предотвратимым.

  Структурирование налога на имущество в качестве части существующего подоходного налога могло бы смягчить опасения по поводу конституционности налога на богатство. Конституция требует, чтобы так называемые «прямые налоги» «распределялись» между штатами пропорционально их населению, а это означает, что налог должен приносить доход от каждого штата пропорционально доле этого штата в США.С. населения. ^[77] В результате этого конституционного требования Верховный суд в 1895 г. постановил, что федеральный подоходный налог является неконституционным; ^[78] потребовалось принятие и ратификация 16-й поправки к Конституции в 1913 году, которая позволила ввести федеральный подоходный налог. Ученые-правоведы спорят о том, какие налоги являются «прямыми налогами» в соответствии с Конституцией и является ли налог на богатство, подобный предложенному Уорреном, фактически неконституционным прямым налогом, ^[79] , но многие выразили обеспокоенность тем, что действующий Верховный суд может постановить, что налог на богатство нарушает Конституцию.Хотя существуют веские юридические аргументы в пользу конституционности налога на богатство, политики могли бы избежать дебатов, структурировав налог через существующий подоходный налог.

  Налоги на богатство — вне зависимости от того, структурированы ли они как налог на богатство или налог на вмененный доход, или проводятся посредством обсуждаемых здесь реформ налога на прирост капитала, дивидендов и налога на имущество, которые являются другими способами налогообложения богатства, — помогут противостоять продолжающемуся десятилетиями росту в имущественном неравенстве и обеспечить значительный источник новых прогрессивных доходов в то время, когда наша страна остро нуждается в этом.

  Усиление налога на наследство

  Политики также должны повысить налог на наследство, чтобы богатые наследники платили справедливую долю налога. Например, они могут вернуть налог к ​​параметрам, действовавшим в 2009 году, то есть освобождение на 3,5 миллиона долларов (фактически 7 миллионов долларов на пару) и 45-процентную максимальную ставку налога на наследство. Это может привлечь около 160 миллиардов долларов в течение десяти лет. ^[80]

  Политики также могут ввести правила для предотвращения злоупотреблений, связанных с GRAT и чрезмерными скидками при оценке, например, за счет использования скидки на владение миноритарным капиталом.Предложения администрации Обамы по устранению этих злоупотреблений позволили бы собрать 14 миллиардов долларов за десять лет, если бы также были восстановлены параметры налога на недвижимость 2009 года. ^[81] Выход за рамки предложений Обамы по полному закрытию этих лазеек может поднять еще больше.

  Введение налога на наследство

  Альтернативой усилению налога на наследство была бы замена его налогом на наследство, который взимается с дохода, получаемого наследниками, а не со стоимости самого имущества.Эта реформа дополнит отмену ступенчатой ​​основы в случае смерти: отмена ступенчатой ​​основы будет облагать налогом нереализованную прибыль, которая не облагалась налогом в течение жизни умершего человека, а наследники, которые считаются отдельными юридическими лицами от своих родителей, будут платить налог на наследство на очень большие непредвиденные доходы.

  Налоговый кодекс дает широкое определение налогооблагаемого дохода, включая такие статьи, как выигрыши в лотереях и азартных играх, прощение долгов и дополнительные льготы от работодателей, такие как оплачиваемые расходы на переезд.В каждом случае налог взимается с экономической выгоды. Налогообложение наследников их экономической выгоды (их наследства) обяжет их применять те же стандарты, которые применяются ко всем остальным.

  Более того, налоги на наследство поощряют работу, в отличие от налогов на рабочую силу. Наследство может сделать людей намного богаче, что может побудить их работать меньше. Экономист министерства финансов Дэвид Джулфаян обнаружил, что «наследство в размере 1 миллиона долларов при прочих равных условиях снижает участие рабочей силы примерно на 11 процентов. ^[82] Уменьшая непредвиденные доходы, налог на наследство побуждает наследников работать больше, чем в противном случае. Точно так же недавнее европейское исследование пришло к выводу, что каждый евро налогов на наследство «сопровождается дополнительными девятью центами налоговых платежей от наследников» из-за увеличения объема работы. ^[83]

  Профессор права Нью-Йоркского университета Лили Бэтчелдер, известный эксперт по этой теме, предложила ключевые параметры налога на наследство, который заменит налог на наследство.Ее предложения освобождали от налога наследство до определенной суммы (от 1,25 до 2,1 миллиона долларов на человека); наследство выше этого порога будет облагаться подоходным налогом по обычным ставкам плюс надбавка (в качестве аналога налога на заработную плату, от которого освобождается унаследованный доход) в размере от 10 до 15 процентов. Основываясь на данных IRS и предыдущем анализе JCT, она подсчитала, что замена существующего налога на наследство ее предложением увеличила бы от 199 до 670 миллиардов долларов за период 2016–2026 годов, в зависимости от суммы освобождения и применяемой ставки. ^[84]

  Улучшение налогообложения доходов, уже облагаемых налогом в соответствии с действующей системой

  Повышение максимальной ставки и/или введение подоходного налога AGI

  Политики могут повысить текущую максимальную ставку подоходного налога и спланировать повышение ставки таким образом, чтобы оно применялось к широкому спектру доходов, включая не только обычный доход, но также прирост капитала, дивиденды и сквозной доход. Они также могут ввести дополнительный налог для налогоплательщиков с очень высоким скорректированным валовым доходом (AGI), чтобы помочь состоятельным заявителям, получающим выгоду от льготных ставок и других стратегий уклонения от уплаты налогов, избежать уплаты максимальной ставки подоходного налога.

  Хотя окончательная версия Закона о доступном медицинском обслуживании не включала дополнительный налог AGI, Палата представителей приняла 5,4-процентную надбавку к AGI супружеских пар, превышающую 1 миллион долларов, как часть своей первоначальной версии Закона о доступном медицинском обслуживании в 2009 году. По оценке CBO, подоходный налог собрал бы 461 миллиард долларов за десять лет. ^[85] Совсем недавно Институт экономической политики подсчитал, что 10-процентный дополнительный налог на доходы свыше 2 миллионов долларов может привлечь 850 миллиардов долларов в течение десяти лет. ^[86]

  Отмена льготных ставок на прирост капитала и дивиденды

  Один из самых простых способов гарантировать, что налоговый кодекс не вознаграждает богатство за работу, состоит в том, чтобы отменить льготные ставки для прироста капитала и дохода от дивидендов, повысив их ставки, чтобы они соответствовали преобладающим ставкам на обычный доход.

  Этот шаг целесообразен и по другой причине: повышение максимальной ставки подоходного налога без учета налоговых преференций в отношении дохода от прироста капитала в увеличит относительные налоговые преимущества дохода от прироста капитала, что, вероятно, заставит богатых заявителей переквалифицировать еще больше своего труда. доход как доход от капитала.

  Если бы директивные органы также приняли упомянутые выше реформы по ступенчатой ​​основе и отсрочке прироста капитала, у богатых налогоплательщиков было бы меньше способов избежать уплаты налогов на прирост капитала, а повышение ставки прироста капитала выше примерно 30 процентов стало бы практически осуществимым и позволило бы собрать больше средств. доход. Это подчеркивает важность этих предложений по реформе: они увеличивают доходы не только прямо, но и косвенно, уменьшая стимулы для уклонения от уплаты налогов.

  Дивиденды также должны облагаться налогом как обычный доход.Как обсуждалось выше, дивиденды исторически облагались налогом по обычным ставкам, и установление специальной низкой ставки налога на дивиденды не привело к увеличению корпоративных инвестиций.

  Отмена преференций для сквозных предприятий

  20-процентному сквозному вычету налогового закона 2017 года не хватало твердого политического обоснования, а его произвольная структура в отношении того, какие виды доходов и отрасли могут претендовать на вычет, способствует безудержному уклонению от уплаты налогов. Профессор права Нью-Йоркского университета Дэниел Шавиро охарактеризовал это положение как «худшее положение, когда-либо серьезно предложенное в истории федерального подоходного налога. ^[87] Его отмена и налогообложение сквозного дохода от бизнеса по тем же ставкам, что и заработная плата, положит конец нынешнему стимулу к игре с вычетом и реклассифицирует трудовой доход как сквозную прибыль. Кроме того, повышение максимальной ставки по заработной плате без устранения переноса увеличит разрыв между ставками налога на квалифицируемый сквозной доход и доход на заработную плату, что побудит даже более состоятельных налогоплательщиков переквалифицировать свою оплату труда. как сквозная прибыль.

  Соответственно, политики должны отменить сквозной вычет. Они также должны гарантировать, что весь транзитный доход облагается либо налогом Medicare, либо NIIT. Отмена вычета сэкономит 387 миллиардов долларов в течение десяти лет (фактически отменив его на 2019–2025 годы, поскольку срок его действия истекает в 2026 году). ^[88] Закрытие лазейки вокруг налогов Medicare и NIIT позволит привлечь до 200 миллиардов долларов. ^[89]

  Еще одна политика, заслуживающая внимания, — это налог на уровне юридических лиц для крупных сквозных предприятий — либо отдельный налог, либо требование, чтобы эти юридические лица рассматривались как корпорации для целей налогообложения.Администрация Обамы предложила аналогичную реформу в 2012 году. ^[90] Исследовательская служба Конгресса подсчитала, что обложение корпоративным подоходным налогом сквозных предприятий с выручкой более 50 миллионов долларов затронет только 0,3 процента корпораций S и 0,2 процента партнерств. ^[91] Но поскольку сквозной доход в значительной степени ориентирован на эти высокодоходные организации, это предложение повлияет на гораздо большие доли S-корпораций и товариществ в доходах : 30 процентов и 41 процент соответственно. ^[92] Таким образом, это может принести значительный доход, особенно в сочетании с повышением корпоративной ставки.

  Повышение ставки корпоративного налога

  Многие из вышеперечисленных реформ ослабили бы или устранили бы стимул богатых налогоплательщиков использовать корпорации в качестве налогового убежища для своего труда и процентного дохода. Налогообложение прироста капитала по рыночной стоимости, отмена ступенчатой ​​базы, отмена привилегированных ставок на прирост капитала и дивидендов, а также налог на богатство — все это сделало бы эту стратегию уклонения от налогообложения менее привлекательной.

  Повышение корпоративной ставки и расширение корпоративной налоговой базы также являются важными шагами для сокращения имущественного неравенства и увеличения доходов. Корпоративный подоходный налог является одной из наиболее прогрессивных частей налогового кодекса, и до принятия налогового закона 2017 года на его долю приходилось примерно 10 процентов федеральных налоговых поступлений. ^[93] Большая часть доходов от капитала богатых домохозяйств избегает индивидуального налогообложения за счет трастов, ступенчатой ​​основы и различных форм уклонения от уплаты налогов; корпоративный подоходный налог помогает обеспечить, чтобы этот доход облагался определенным уровнем налога.Повышение ставки до 28 процентов или несколько выше, расширение базы за счет таких мер, как ужесточение правил, предотвращающих перевод прибыли в офшоры, и ограничение возможности вычета процентов, сделает корпоративный налог более эффективной формой налогообложения богатства.

  Политики должны усилить правоприменение IRS

  Налоговая система США опирается на добровольное соблюдение, высокий уровень общественного доверия и правоприменение IRS в качестве поддержки и сдерживающего фактора. Исторически соответствие было относительно высоким по сравнению с другими странами, ^[94] , но существует настоятельная необходимость восстановить правоприменительную функцию IRS, особенно ее способность гарантировать, что богатые люди платят налоги, которые они должны.

  Политики сократили общее финансирование правоохранительных органов IRS на 25 процентов с 2010 года после поправки на инфляцию, и подразделение правоприменения потеряло примерно 30 процентов своей рабочей силы. ^[95] Эти сокращения привели к серьезным потерям. Например, в 2018 году IRS провела аудит всего 3,2% миллионеров по сравнению с 8,4% в 2010 году. Рисунок 7

  Сокращение налогового законодательства произошло, несмотря на то, что получившие широкую огласку скандалы подчеркнули, на что готовы пойти некоторые богатые люди, чтобы уклониться от уплаты налогов.Согласно отчету Постоянного подкомитета Сената по расследованиям, отмеченному в 2008 году:

  Ежегодно Соединенные Штаты теряют примерно 100 миллиардов долларов налоговых поступлений из-за налоговых злоупотреблений в офшорных зонах. Оффшорные налоговые гавани сегодня владеют активами на триллионы долларов, предоставленными гражданами других стран, в том числе США. Степень, в которой эти активы представляют собой средства, скрытые от налоговых органов налогоплательщиками из США и других стран за пределами налоговых убежищ, имеет решающее значение. ^[97]

  В недавнем отчете Счетной палаты правительства говорится, что финансовые ограничения серьезно затруднили выполнение Налоговым управлением США Закона о налоговом контроле за иностранными счетами, который был принят в 2010 году для сокращения уклонения от уплаты налогов за счет повышения прозрачности оффшорных счетов. Конгрессу следует изучить, есть ли у IRS ресурсы, необходимые для активной работы в этой важной области соблюдения налогового законодательства.

  ProPublica недавно сообщила, что в 2018 году у IRS было примерно такое же количество налоговых агентов, как и в 1953 году, когда экономика составляла одну седьмую от нынешнего размера ^[98] , а финансовые механизмы богатых домохозяйств были гораздо менее сложными.Распространение запутанных многоуровневых партнерских структур и подставных корпораций, сложных финансовых инструментов и счетов в иностранных банках в странах с низкими налогами создало серьезные проблемы правоприменения. Например, в федеральном обвинительном заключении бывших руководителей предвыборного штаба Трампа Пола Манафорта и Ричарда Гейтса перечислены 17 сквозных юридических лиц, учрежденных в Соединенных Штатах, и дюжина юридических лиц, учрежденных на Кипре, а также говорится, что Манафорт и Гейтс «скрыли существование иностранных компаний и банков». счетов, ложно и неоднократно сообщая своим налоговым органам и Соединенным Штатам, что у них нет счетов в иностранных банках. ^[99]

  Понимание и раскрытие изощренного налогового мошенничества такого масштаба требует значительного времени и опыта. Стоит отметить, что факт уклонения Манафорта от уплаты налогов за рубежом был обнаружен не в ходе обычной налоговой проверки, а в рамках отдельного уголовного расследования; это говорит о том, что значительные уклонения от уплаты налогов остаются незамеченными традиционными правоприменительными механизмами IRS, и подчеркивает настоятельную необходимость реорганизации правоприменительного отдела IRS, сосредоточив внимание на соблюдении налоговых требований домохозяйствами с очень высокими доходами.

  Для восстановления правоприменительной функции Налогового управления США потребуется многолетнее обязательство по финансированию, поскольку Налоговому управлению необходимо нанять и обучить значительное количество аудиторов и других сотрудников, что требует времени и определенной уверенности в финансировании. Разумной первоначальной целью было бы вернуть финансирование самого счета правоприменения (плюс вспомогательный счет связанных операций, который включает офисные помещения, информационные услуги и другие функции, которые поддерживают отдел правоприменения) до уровня 2010 года с поправкой на инфляцию в течение четырех лет.

  Финансирование счета принудительного исполнения сократилось на 25 процентов в период с 2010 по 2019 год после поправки на инфляцию с 6,5 млрд долларов до 4,9 млрд долларов (в долларах 2019 года). Операционная поддержка сократилась на 22%, с 4,8 млрд долларов до 3,7 млрд долларов. ^[100] (см. рис. 8.) Чтобы вернуться к уровням 2010 г.